山東省公有住宅售后維修養護管理暫行辦法

各市人民政府、行署，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：
《山東省公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》業經省政府同意，現引發給你們，望認真貫徹執行。
一九九八年六月二十日
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    第一條 為加強公有住宅售后維修養護的管理，明確業主、管房組織、售房單位的責任，保障業主和非業主使用人的合法權益，根據國家和省有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

    第二條 在本省城市、建制鎮和未設鎮建制的工礦區范圍內，公有住宅售后維修養護的管理，均適用本辦法。

    第三條 本辦法所稱出售的公有住宅，是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住宅。

    第四條 省建設行政主管部門主管全省的公有住宅售后管理工作，各市地、縣（市）房地產行政管理部門主管本行政區域內的公有住宅售后管理工作。

    第五條 公有住宅出售后，推行社會化、專業化、企業化的物業管理模式，采取業主自我管理和物業管理企業專業化管理相結合的辦法。

    第六條 單幢或組團公有住宅出售率達到３０％以上的，售房單位應組織業主設立業主管理小組。一個住宅區內公有住宅出售率達到３０％以上的，當地房地產行政主管部門應會同售房單位組織指導業主成立業主委員會。凡成立住宅區業主委員會的，單幢樓不再成立管理小組。原則上，業主管理小組由３－５人組成，業主委員會由７－１１人組成。

    業主管理小組或業主委員會負責維護本幢（組團）住宅或本住宅區內業主和非業主使用人的合法權益。

    第七條 公有住宅出售時，要嚴格界定住宅的自用部位、自用設施設備和共用部位、共用設施設備的維修養護責任。公有住宅出售后，售房單位要有一定的保修期限，一般掌握在半年到１年。

    第八條 自用部位和自用設施設備指戶門以內的部位和設施設備，包括水、電、氣戶表內的管線、暖氣片和自用陽臺等。其維修養護責任和費用由業主承擔，可自行維修養護，亦可委托物業管理企業維修養護。

    第九條 共用部位和共用設施設備指承重結構部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、共用的屋頂水箱、上下水管道、供水供暖管道、落水管道、煙囪、中央空調設備與管道、消防設施、電梯及管線閥門等。

    公有住宅出售后，業主管理小組或業主委員會成立之前，共用部位和共用設施設備維修養護由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔；業主管理小組或業主委員會成立后，其維修養護由選聘的物業管理企業按照雙方簽訂的物業管理合同承擔。費用從共用部位和共用設施設備維修養護基金利息中列支，不足部分按住宅區統算（未建住宅區業主委員會的按單幢樓或組團住宅統算），由業主根據占有的住宅建筑面積比例分擔。

    住宅區服務配套設施的維修養護責任由設施產權人承擔，費用在其經營收入中列支。

    第十條 要建立售后公有住宅共用部位和共用設施設備維修養護基金，多層住宅按２０％、高層住宅按３０％的比例從售房款中提取，存入銀行專戶，所有權歸售房單位。其利息收入用于共用部位和共用設施設備維修養護，保修期滿需要使用時，由物業管理單位提出計劃，經審核后劃撥。

    第十一條 業主和維修養護責任單位應定期對住宅自用部位、自用設施設備和共用部位、共用設施設備進行維修養護，保證居住安全和設施設備的正常使用，并接受房地產行管理部門的指導、監督和管理。

　　第十二條　任何人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或減少對共用部位和共用設施設備正常運行有影響的自用設施設備。如發生上述行為造成損失的，當事人應負責修復或賠償。

    業主使用住宅的共用部位和共用設施設備時，不得侵害其他業主的權益。侵害行為一旦發生，要立即停止，并負責賠償由此造成的損失。

    第十三條 業主維修住宅時，涉及相關業主權益的，應事先通知相關業主，相關業主應給予配合。維修人應盡量減少對他人的干擾，注意保護住宅，造成損壞的及時予以修復或賠償。

    第十四條 公有住宅出售后，對住宅裝飾裝修或進行中修以上維修的，分別按照國家有關規定執行。

    第十五條 當事人因住宅的維修養護發生糾紛時，應協商解決，協商不成的，可向住宅所在地仲裁機構申請仲裁，亦可向人民法院起訴。

    第十六條 公有住宅售后再轉讓的，其維修養護管理參照本辦法執行。

    第十七條 公有住宅售后應積極推行物業管理，實行物業管理的，按照《山東省城市住宅小區物業管理辦法》執行。

    第十八條 本辦法委托省城鄉建設委員會負責解釋。

    第十九條 市地人民政府、行署可根據本辦法制定具體規定。

    第二十條 本辦法自欺欺１９９８年７月１日起施行。