汕頭市物業服務收費管理實施辦法[廢止]

關于印發《汕頭市物業服務收費管理實施辦法》的通知

汕價〔2004〕230號

各有關單位：
    為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國家和省的有關規定，結合我市實際，我們制定了《汕頭市物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

汕頭市物價局
汕頭市規劃與國土資源局
二OO四年十二月八日

汕頭市物業服務收費管理實施辦法

    第一條  為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》（第379號令）和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》、省物價局、建設廳的有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
    第二條  本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業接受業主的委托，按照物業管理服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
    第三條  本市行政區域內的物業服務收費適應本實施辦法。
    第四條  市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責本市行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
各區、縣政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
    第五條  政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
    第六條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
    第七條  業主與物業管理企業可以采取包干制、酬金制、選項制等形式約定物業服務費用。
    包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。
    酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業管理服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務收費實行酬金制的由業主與物業管理企業雙方協商確定酬金比例。
    選項制是指按照小區物業設施配套現狀，業主可根據物業服務需要，選擇服務等級聘請物業服務企業提供物業服務的管理模式和計費方式。
    第八條  物業服務收費，除住宅（不包括別墅，下同）實行政府指導價管理外，實行市場調節價。
    實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在服務合同中約定。
    第九條  實行政府指導價的物業服務收費，由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定，定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度，在物業管理服務合同中約定。
    金平、龍湖、濠江區的物業服務收費政府指導價由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價和浮動幅度。
    澄海區、潮陽區、潮南區、南澳縣物業服務收費政府指導價由當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定相應的基準價和浮動幅度。
    第十條  住宅物業服務收費根據物業管理服務等級標準分為四個等級，各等級包含以下六項管理服務內容：
   （一） 綜合管理服務；
   （二） 房屋管理；
   （三） 共用設施設備維修養護；
   （四） 維護公共秩序；
   （五） 保潔服務；
   （六） 綠化養護。
    業主與物業管理企業可根據公布物業服務收費等級，結合物業管理區域內的實際，約定服務的項目和相應的等級標準。
    第十一條  建設單位或物業管理企業與物業買受人或業主簽訂的買賣合同或物業管理服務合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起止時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
    第十二條  買賣合同、物業服務合同所約定的物業服務收費標準，屬政府指導價的，應當符合同期公布的政府指導價規定。
    買賣合同、物業管理服務原合同約定的收費標準現超過新的物業服務收費政府指導價的，合同約定計費起止時間未到期的，若雙方仍同意依照合同約定的從其約定；若買受人或業主有提出修改的,應按照同期新公布的政府指導價在買賣合同或物業管理服務合同中重新約定。
    凡未按規定簽訂合同約定物業服務收費的,物業買受人或業主有權拒絕接受服務及拒絕付費。
    第十三條  開發建設單位售房時，承諾的物業服務收費標準低于公布的同一服務等級收費標準的，其差額部分由做出承諾的開發建設單位補付給物業管理企業。
    第十四條  實行物業服務費用包干制、選項制的，物業管理服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
    實行物業服務費用酬金制的，預收的物業管理服務資金包括物業管理服務支出和物業管理企業的酬金。
    物業管理服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
    1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
    2、物業共享部分、共享設施設備的日常運行、維護費用；
    3、物業管理區域清潔衛生費用；
    4、物業管理區域綠化養護費用；
    5、物業管理區域秩序維護費用；
    6、辦公費用；
    7、物業管理企業固定資產折舊；
    8、物業共享部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
    9、經業主同意的其它費用。
    物業共享部位、共享設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業管理服務支出或者物業管理服務成本。
    中央空調運行養護費用，在房屋買賣合同、物業管理服務合同中有約定分攤辦法的，從其約定。未約定分攤辦法的，由雙方協商確定分攤辦法。
    第十五條  物業管理企業每年至少1次征詢業主對物業管理服務的意見，對滿意率達不到等級標準要求的，業主可要求物業管理企業修改物業服務合同的等級收費標準，并根據修改合同的約定，相應追減己繳物業管理服務金額，追減幅度應視物業管理服務質量下降情況，對應相應的等級標準確定。
    第十六條  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業管理服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業管理服務合同約定以外的支出。
    物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業管理服務資金年度預決算,每年不少于一次公布物業管理服務資金的收支情況。
    業主和業主大會對公布的物業管理服務資金年度預決算和物業管理服務資金的支出情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
    第十七條  物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業管理服務合同約定聘請專業機構對物業管理服務資金年度預決算和物業管理服務資金的收支情況進行審計。
    第十八條  物業服務收費按法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證登記的面積為準；未辦產權證的，雙方可以按購房合同面積協商確定計費面積。
    物業服務收費按月、按季計收，經業主同意，可適當延長預收期限，最長不得超過一年。物業服務收費使用稅務部門規定的票據。
    第十九條  物業管理企業在物業管理服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業管理服務合同，為業主提供質價相符的服務。
    第二十條  屬政府指導價的物業服務收費，按規定實行《收費許可證》制度。金平區、龍湖區、濠江區的物業服務企業，服務等級為一、二級和實行選項制的，由市價格主管部門負責核發收費許可證，服務等級為三、四級的，由當地政府價格主管部門核發收費許可證。
    澄海區、潮陽區、潮南區、南澳縣收費許可證由當地政府價格主管部門負責核發。
    第二十一條  物業管理企業為業主提供服務，應當按規定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準和各類代收費等有關情況。
    物業管理應在物業管理區域內的顯著位置，將企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間以及收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等有關情況進行公示。實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準價、浮動幅度，以及實際收費標準。
    物業服務收費公示可采取標價牌等形式進行。
    第二十二條  業主應當按照物業管理服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業管理服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
    業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
    物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
    第二十三條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
    第二十四條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,并應依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護的責任。
    物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
    物業管理企業為業主提供二次供水服務的，其二次供水價格的加壓設備運行費用分攤辦法，由市物價部門會同有關部門另行公布實施。
    第二十五條  利用物業共享部位、共享設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
    第二十六條  住宅小區的車輛停放場所保管服務收費標準按市物價部門規定的標準執行，所得收益應當用于物業管理服務費用。
    第二十七條  業主或使用人在對住宅進行裝修期間，物業管理企業不得收取押金、保證金之類的收費。
    裝修產生的垃圾余泥由業主或使用人自行處理的，物業管理企業不得強制提供服務，不得收費；自愿委托物業管理企業處理的，清運費標準由雙方協商確定。
    第二十八條  物業管理企業已接受委托實施物業管理服務并相應收取服務費用的，其它部門和單位不得向業主重復收取性質和內容相同的費用。
    第二十九條  物業管理企業根據業主的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
    第三十條  政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
    第三十一條  本實施辦法從2005年4月1日起施行。原《汕頭市物業管理服務收費暫行辦法》（汕價〔2000〕81號文）同時廢止。

相關法規鏈接：汕頭市物價局汕頭市房產管理局關于規范物業服務收費問題的通知【2011】