為全面提高我市物業管理水平，促進物業管理行業的公開、公平、公正競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、河南省《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《信陽市物業管理辦法》，結合我市物業管理招標投標實際情況，制定本辦法。
第一章 總 則
第一條 本辦法適用于在信陽市行政區域內開展物業管理招標投標活動。
第二條 信陽市房產管理局（以下簡稱物業管理主管部門）負責全市物業管理招標投標活動的指導、監督和管理；各縣房產管理部門負責轄區內物業管理招標投標活動的監督和管理。
第三條 規劃建筑面積在3萬平方米以上的住宅物業，尚未建成交付使用的，開發建設單位應當采取公開招標方式選擇物業管理企業；投標人少于3個或者住宅物業規模小于3萬平方米的，經物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業從事前期物業管理。
第四條 在本市行政區域內已交付使用的住宅物業，符合下列條件的，應當采取招標方式選聘物業管理企業：
（一）已成立業主大會并決定重新選聘物業管理企業的；
（二）建筑面積在3萬平方米以上的。
第五條 市外物業管理企業在我市參與投標的，必須持有二級以上物業管理企業資質證書，并到物業管理主管部門備案后方可參與物業管理投標活動。
第二章 招 標
第六條 本辦法所稱招標人是指開發建設單位、業主大會。
第七條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第八條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，可以自行組織實施招標活動。
招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
第九條 招標人在編制招標文件時應客觀、公正。招標文件應當包括以下內容：
（一）物業規劃建設基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、共用設施設備情況、綠化狀況及社區文娛設施等；
（二）物業管理的內容和要求；
（三）物業管理資金來源和物業管理用房；
（四）投標書編制的依據和要求；
（五）投標人的資質和條件；
（六）組織解釋招標文件及實地考察小區的時間、地點；
（七）送達投標書的方式、地點及截止日期；
（八）開標、評標的時間、地點；
（九）其它需要說明的事項。
第十條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業管理主管部門備案：
?。ㄒ唬督ㄔO用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》；
?。ǘ┱袠斯婊蛘哒袠搜垥?；
?。ㄈ┱袠宋募?；
?。ㄋ模┓?、法規規定的其他材料。
第十一條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
第十二條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時告知資格不合格的投標申請人資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十三條 公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起，投標人應當在20日內提交投標文件。
招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第十四條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。所澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十五條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織預審合格的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對其提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第十六條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第十七條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第十八條 通過招標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標工作：
?。ㄒ唬┮呀桓妒褂玫淖≌飿I，在業主大會成立之日起30日內完成；
?。ǘ┰诮ㄗ≌飿I應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
第三章 投 標
第十九條 本辦法所稱投標人是指參與物業管理項目投標競爭的物業管理企業。
第二十條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十一條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件。
投標文件應當包括以下內容：
?。ㄒ唬┩稑撕?；
?。ǘ┩稑藞髢r；
?。ㄈ┪飿I管理方案；
?。ㄋ模┱袠宋募筇峁┑钠渌牧?。
第二十二條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，將投標文件密封送達投標地點。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十三條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。
補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
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第四章 開標、評標和中標
第二十四條 開標應當在提交投標文件截止日期之后7天內公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十五條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十六條 評標由物業管理主管部門組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理專業人員組成，成員為5人以上單數，其中物業管理專業人員不得少于成員總數的三分之二。
物業管理專業人員，應當由招標人從物業管理主管部門建立的專業人員名冊中采取隨機抽取的方式確定。
第二十七條 物業管理主管部門應當對專業人員進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規專業人員評標資格。
第二十八條 評標委員會人員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會人員不得與任何投標人私下接觸，不得收受投標人、中介人的財物。
第二十九條 評標委員會人員可以當場就有關問題進行質詢，投標人應作出說明。
第三十條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十一條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十二條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十三條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
第三十四條 招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人，并自開標之日起10日內向中標人發出中標通知書。同時將中標結果告知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。
第三十五條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起15日（市外中標人可延長至30日）內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂前期物業服務合同。
第三十六條 自招標人與中標人簽訂前期物業服務合同之日起7日內，到物業管理主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、物業服務合同等。
第五章 法律責任
第三十七條 在建物業符合招投標條件而不申報招投標，隨意選聘物業管理企業的，房產管理部門不予辦理《商品房預售許可證》
第三十八條 招投標雙方未經物業管理主管部門同意無故拖延或拒絕簽訂前期物業服務合同的，物業管理主管部門應督促其簽訂，仍不簽訂的視為自動放棄。
第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第四十條 中標人不履行與招標人訂立的物業服務合同的，除按《中華人民共和國招標投標法》第60條規定執行外，招標人可向物業管理主管部門申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。
第四十一條 招投標過程中出現下列行為的應視為無效招標：
（一）招標人向投標人或他人透露可能影響招投標公平競爭的情況的；
（二）招投標雙方有弄虛作假、相互串通、行賄騙取中標，損害對方和其他投標人合法權益行為的；
（三）未經物業管理主管部門審核同意，不接受監督，擅自進行招投標的。
第六章 附 則
第四十二條 投標人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十三條 本辦法自公布之日起執行。 |
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2006/5/18 16:14:00