渝國土房管發〔2004〕294號
各區縣（自治縣、市）國土資源和房屋管理局、房管局：
為進一步規范我市的物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益,推行公平競爭,促進物業管理行業健康有序的發展，根據國務院《物業管理條例》，我局制定了《重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
二OO四年六月二十八日
主題詞：物業管理 暫行辦法 通知
抄送：建設部住宅與房地產業司，市人大辦公廳，市政府辦公廳，市建委，市工商局，市物價局，中國物業協會，市物業管理協會，物業管理企業。
重慶市國土房管局辦公室 2004年6月30日印發
重慶市前期物業管理招標投標管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，促進物業管理市場的公平競爭，保護招標投標當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《重慶市物業管理條例》，結合本地實際，制定本辦法。
第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。本市行政區域內的前期物業管理招標投標活動適用本辦法。
第三條 本市行政區域內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
投標人少于3個、住宅規模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商業物業除外）的，經物業所在地的區、縣（市）人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正，誠實信用的原則。
第五條 重慶市國土資源和房屋管理局負責全市的物業管理招標投標活動的監督管理。各區、縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的十萬平方米以下的物業項目招標投標的監督管理。
第六條 任何單位和個人不得違法限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第七條 招標投標活動及其當事人應當接受依法實施的監督。
房地產行政主管部門依法監督和查處招標投標活動中的違法行為。
第二章 招 標
第八條 前期物業管理項目招標人（以下簡稱招標人）是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
第九條 新建現售商品房項目的物業招標投標工作，應當在現售前30日完成; 預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
未按照規定完成物業管理招投標的，不得開展房屋銷（預）售活動。
第十條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的房地產行政主管部門備案：
㈠與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
㈡招標公告或者招標邀請書；
㈢招標文件；
㈣法律、法規規定的其它材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十一條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的具有相應資質的物業管理企業組織投標。
采取公開招標方式的，招標公告應當通過國家指定的報刊、信息網絡或者其它媒介發布。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的具有相應資質的物業管理企業組織投標。招標人采取邀請方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十二條 招標人有能力組織和實施招標活動的，可以自行組織實施招標活動，也可以委托具有資格的招標代理機構辦理招標事宜。物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
第十三條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，編制招標文件。招標文件應當包括招標人及招標項目簡介、物業管理服務內容及要求、對投標人及投標書的要求、評標標準和評標方法；招標活動方案、物業服務合同的簽訂說明和其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十四條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。招標人應當在招標公告或者招標邀請書中，載明資格預審條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括：預審申請書、申請人須知、以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十五條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十六條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十七條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標人踏勘物業現場，并提供隱蔽工程等詳細的圖紙資料。
投標人自勘察現場之日起五日內決定是否投標并以書面形式通知招標人。
第十八條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止之日15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人；該澄清或者修改內容為招標文件的組成部分。
第十九條 招標人設有標底的，標底應當保密，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、方案等實質內容進行談判。
第三章 投 標
第二十條 投標人是指響應前期物業管理招標、參加物業管理投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 一級物業管理企業可參加全國范圍內物業項目的投標、議標；二級物業管理企業可參加全國范圍內30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標；三級物業管理企業可參加20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的投標、議標。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容及要求編制投標文件。投標文件應符合物業管理有關規定，主要包括投標函、投標報價、物業管理方案和招標文件要求提供的其他材料。
投標人根據招標文件載明的物業項目實際，擬在中標后聘請專業公司承擔專業服務項目或聘請物業管理顧問協助管理的，應當在投標文件中載明。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封后送達招標人指定的投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。逾期提交的，應視為無效標書，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
禁止投標人以向招標人或評標委會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標文件規定的時間、地點公開進行。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。
開標應當在房地產行政主管部門和評委會的監督下，公開拆封，將有效標書編號后送交評委進行評審。
開標過程應當進行文字記錄，并存檔備查。
第二十七條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理專家不得少于成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房地產行政主管部門建立的物業管理招標投標專家名冊中，采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會，已經進入的應當更換。
評標委員會成員名單在中標結果確定前應當保密。
第二十八條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地覆行職責，應當遵守以下規定：
（一）嚴格保密；
（二）客觀、公正地履行職務，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔責任；
（三）不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處；
（四）不得透露對投標文件的評審及中標候選人的推薦等與評標有關的其他情況；
（五）獨立完成標書的審查、評閱和評分工作，并將評審結果密封后交招標人；
（六）在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業績、管理水平、信譽進行現場調查取樣。
第二十九條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當在招標文件中說明并注明所占的評分比重，并按照招標文件的評標要求，現場答辯進行綜合評標。
第三十條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審；設有標底的，應當參考標底進行評審。
評標委員會對投標人的業績、投標文件和公開答辯的結果進行綜合評標以后，應當將評定結論向招標人提出書面評標報告，并推薦不超過3名有排序的中標候選人。
招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人在投標有效期截止時限30日前確定中標人。
第三十一條 中標人確定后，招標人應當自中標之日起15日內向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第三十二條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立前期物業管理服務合同；招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第三十三條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，持有關招標投標資料到物業項目所在地的房地產行政主管部門備案。
第五章 附 則
第三十四條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或依法向有關部門投訴。
第三十五條 凡違反國家招標投標法和物業管理法規的招標投標行為，由市區縣（自治縣、市）房地產管理行政主管部門依法查處。
第三十六條 業主和業主大會通過招投標方式選聘物業管理企業的，參照本辦法執行。
第三十七條 本辦法自2004年7月1日起試行。
附件：
一、重慶市物業管理項目招投標程序
二、物業管理項目招投標書（示范文本）
三、項目標書及答辯要求
重慶市物業管理項目招投標程序
一、準備階段
1、成立招標組織（招標人）
2、編制招標文件（招標人）
3、招標材料向物業項目所在區、縣（市）物業主管部門備案（招標人）
二、招標階段
1、發布招標公告或邀請書（招標人）
2、投標人資格預審（招標人）
3、發售招標文件（招標人）
4、召開投標人會議（招標人）
5、組織投標人踏勘物業現場（招標人）
三、投標階段
1、編制投標文件（投標人）
2、送達投標書（投標人）
3、接管標書（招標人）
四、開標、評標階段
1、組建評標委員會（招標人）
2、開標、評審標書（評委會）
3、業績調查、現場采樣（評委會）
4、公開答辯（投標人）
5、綜合評分、定標（評委會）
6、推薦合格的中標人（評委會）
五、中標階段
1、選定中標人（招標人）
2、發出中標通知（招標人）
六、簽訂合同階段
1、招投標活動備案
2、簽訂物業服務管理合同
3、持合同到所在地區、縣（自治縣、市）物業主管部門備案
物業管理項目招標書(示范文本)
為提高廣大業主及使用人的生活水平，創造一個良好的社區環境，根據國務院《物業管理條例》要求，擬采用公開招標的方式聘請專業的物業管理公司對實施物業管理。
一、物業項目名稱
座落位置：
四至：東 南
西 北
二、規劃建設基本情況
1、物業的建設單位：
設計單位：
施工單位：
交付使用的日期：
房屋驗收情況：
2、總占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅 平方米，商業經營用房 平方米，辦公用房 平方米，車庫 平方米，其它 平方米。共有房屋 幢，住宅戶。
3、公用設施設備及公共場所情況
（1）綠化面積 平方米，道路面積 平方米；
（2）物業管理用房 平方米，產權歸業主所有。
（3）路燈 盞，垃圾箱 個，排污管道 米，化糞池 個；
（4）體育設施及場所；
（5）消防設施；
（6）報警、監控、對講系統；
（7）電梯及備用電源；
（8）其它
三、物業管理的內容
1、房屋建筑共用部位的維修、養護、管理；
2、本物業項目范圍內的公用設施設備及場所（消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、停車場、管道、垃圾道、電梯 ）的使用、維修、養護和管理；
3、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生；
4、公共生活秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務（不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任）；
5、公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理；
6、區內交通與車輛停放秩序的管理；
7、裝修管理；
8、管理與物業相關的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗收資料；
9、法律政策及合同規定的其他事項。
四、有關說明及要求
1、中標人應當嚴格按照國家和本市物業管理的有關規定和物業服務合同，對 物業項目實施專業化管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。
2、本物業項目管理期限為 年。
3、招標人于中標后一個月內與 簽訂本物業項目的物業服務合同， 移交物業管理用房和相關的檔案資料。
4、本項目的物業管理公共服務收費標準由物業管理企業根據服務內容、服務深度核算，住宅區物業管理服務收費標準實行市物價局批準的指導價，待中標后，報物價局審核批準。
5、經過資格預審入圍的投標人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標者，履約保證金不予退還。中標人的履約保證金將轉為風險抵押金。中標單位如未達到預定的目標，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。
五、物業管理標準及懲罰
1、物業項目的物業管理按照《普通住宅小區物業管理服務等級標準》執行及標書、委托合同的有關規定。
2、招標人每年對 物業管理進行考核。如未達到上述物業管理標準或出現重大管理失誤、業主投訴多、管理服務水平下降等情況，可終止物業服務合同并進行財務審計，由中標人承擔違約和賠償責任。
六、投標、開標時間
1、各投標人應做好投標書，密封后于 年 月 日送達招標工作負責人辦公室；逾期送達的，視為無效標書。
2、開標時間為 年 月 日。
七、其他事項
1、 的物業管理招投標違反招標文件規定，或在投標過程中的違法、違紀、違規行為的，一經查實，取消本次投標資格；已中標的，終止物業服務合同，責任人承擔一切后果。
2、歡迎社會各界對此次招標投標活動進行監督。
監督電話：
項目標書及答辯要求
一、標書（100分）
（一）投標人擬采取的管理方式，管理組織機構（管理體制、管理方法、機構設置）；
（二）管理人員的配備、培訓及管理；
（三）管理規章制度。包括公眾制度、內部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等；
（四）管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按文件規定測算，無文件規定的按市場價測算；
（五）檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務資料等；
（六）各項指標的承諾及完成承諾指標所采取的措施。
各項指標：1、房屋完好率；
2、房屋維修及時率；
3、維修質量合格率及回訪率；
4、管理費收繳率；
5、業主滿意率；
6、業主有效投訴率與處理率；
7、綠化完好率；
8、清潔、保潔率；
9、路燈完好率；
10、道路完好率；
11、治安協防工作；
12、機電設備完好率；
13、消防設施完好率；
14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率；
15、其它有關指標。
對以上各項指標，均需注明標準和計算測定依據以及承諾所采取的措施。
（七）搞好管理服務工作的設想、措施；
（八）便民服務措施。有償服務項目及價格需列明；
（九）愿意承擔的違約責任。
上述項目應要體現其合理性、先進性、完備性、可行性，評委會將以其作為評標依據，并根據上述項目制訂具體評分標準，按照百分制進行打分。
二、現場答辯（100分）
由評標委員會對參加投標單位的經理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內容為該項目的管理服務事項。評委根據答辯的標準，對答辯人的物業管理知識、物業管理實作熟悉程度，管理該項目的信心等進行綜合評分。
三、投標人業績考核調查（100分）
在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業績、管理水平、信譽等進行現場調查，打分。
四、評分原則
標書、答辯、業績調查所得分值，分別乘以系數為0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會根據綜合評分，提出書面評標報告，推薦合格的中標候選人。
招標人
日 期
物業管理投標書應具備的內容
第一節 投標人（物業管理公司）情況介紹；
第二節 擬采取的管理方式；
第三節 管理人員配備；
第四節 管理人員的培訓；
第五節 管理規章制度；
第六節 經費收支預算；
第七節 檔案建立與管理；
第八節 各項指標承諾及措施；
第九節 搞好管理服務工作的設想和措施；
第十節 便民服務；
第十一節 社區文化活動；
第十二節 違約責任。
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2006/1/25 10:42:00