關于印發《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》的通知
各區縣物價局、房地產管理局，各有關單位：
為進一步規范我市普通商品住宅小區物業管理服務收費行為，維護業主和物業管理服務企業的合法權益，促進我市物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的有關規定，在廣泛征求各方面意見的基礎上，對原《天津市商品住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(津價房地[1997]18號)進行了修改，現將修改后的《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》）印發給你們，并就有關問題通知如下:
一、普通商品住宅小區物業管理服務費實行政府指導價，自2003年9 月 1 日起，新建的普通商品住宅小區物業管理服務收費須按本辦法的規定執行。
二、此前，已經市、區（縣）物價局審批物業管理服務費標準的普通商品住宅小區，物業管理服務企業須于11月底前，到市、區（縣）物價局和項目所在地區（縣）房地產管理局辦理物業管理服務費標準的備案手續。
已成立業主會并且物業管理服務企業與業主會對照《辦法》協商確定了物業管理服務標準、收費等級和具體收費標準的，物業管理服務費標準按協商確定的收費標準執行；經過協商不能達成一致意見的，物業管理服務費標準仍按市、區（縣）物價局審批的原收費標準執行。
尚未成立業主會的，物業管理服務費標準仍按市、區（縣）物價局審批的原收費標準執行。
三、本辦法下發前，凡未到市、區（縣）物價局辦理前期物業管理服務費試行標準審核手續的普通商品住宅小區，各物業管理服務企業須按照《辦法》的有關規定，于10 月底前到市、區（縣）物價局辦理核定手續，并到市房地產管理局辦理物業管理服務費標準的備案手續。
四、各區（縣）物價局在核定普通商品住宅小區物業管理服務收費等級及標準時要按照質價相符原則，認真執行各項規定和程序。
五、區（縣）物價局應繼續堅持普通商品住宅小區物業管理服務費核定或備案情況統計報告制度。
六、普通商品住宅小區物業管理服務收費不再實行經營性《收費許可證》制度。各區（縣）物價局要按照規定，認真做好相關的管理工作。
七、在市、區（縣）物價局核定物業管理收費等級及標準后，物業管理服務企業應當到房地產管理局辦理合同備案手續；新建物業項目的開發建設單位和物業管理服務企業應當到市房地產管理局辦理前期物業管理項目備案。各區（縣）房地產管理局要嚴格執行備案的各項規定和程序，提高效率，搞好服務。
八、有關部門、企業在執行中，如有問題請及時向我們反饋。
天津市物價局 天津市房地產管理局
二○○三年八月十四日
天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法
第一條 為了規范我市普通商品住宅小區（以下簡稱住宅小區）物業管理服務收費行為，維護業主和物業管理服務企業(以下簡稱物業企業)的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的有關規定，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內納入經濟適用房計劃、危改計劃、城鎮集資建房計劃建造的住宅小區和納入商品房計劃中平均銷售價格在每建筑平方米4000元以下的住宅小區物業管理服務收費行為適用于本辦法。
第三條 住宅小區物業管理實行有償服務。物業管理服務收費包括物業管理服務費、特約服務費和代辦服務費。
?、逦飿I管理服務費是指物業企業接受業主會、房地產開發建設單位的委托，依照合同約定對住宅小區的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、公共秩序等內容進行日常維修、養護、管理、服務所收取的費用。
住宅電梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水體等設施、設備的日常運行養護費用由業主會、房地產開發建設單位與物業企業另行協商確定。
?、嫣丶s服務費是指物業企業接受個別業主或使用人委托，為其提供物業管理服務合同以外的服務所收取的費用。特約服務費的收費標準由雙方協商議定。
?、绱k服務費是指物業企業接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業服務部門委托為業主服務，向委托單位收取的費用。代辦服務費收費標準由雙方協商議定。
第四條 住宅小區物業管理服務費實行政府指導價。物業管理服務費由業主會、房地產開發建設單位與物業企業在政府指導價格范圍內，按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則協商確定。
市物價局會同市房地產管理局負責制定住宅小區物業管理服務標準和政府指導價格標準，并根據社會平均成本變動適時進行調整，調整后向社會公布；負責對執行情況進行監督和指導。
第五條 住宅小區物業管理服務費按照物業管理服務標準和對應的收費標準實行級別管理。物業管理服務標準和收費標準分為四個等級，各等級指導收費標準為中準價格(具體服務標準和收費標準見附件)。
物業管理服務費可在中準價格基礎上根據服務成本變動等因素上下浮動20%。
第六條 新建商品房出售前，由中標的物業企業在與房地產開發建設單位簽訂《前期物業管理服務合同》之前向市、區（縣）物價局提出物業管理服務標準和收費等級申請，市、區（縣）物價局在15個工作日內核定前期物業管理服務費試行收費等級和中準價格標準。
物業企業簽訂《前期物業管理服務合同》后15日內到市房地產管理局辦理備案。
售房時應明示物業管理服務費試行標準。
試行標準至首次業主會確定物業企業并簽訂物業管理服務合同之日終止。
第七條 申請核定前期物業管理服務費標準時應當提供下列資料：
1、《天津市普通住宅小區物業管理服務費核定申請書》；
2、《工商營業執照》和《物業管理資質證書》正、副本及復印件；
3、前期物業管理服務方案；
4、經規劃部門審定的住宅小區總平面圖和規劃設計方案；
5、《天津市普通住宅小區物業管理服務費成本構成核定表》及成本測算資料。
第八條 成立業主會的住宅小區，物業企業應與業主會根據本辦法規定的物業管理服務標準和政府指導價格標準，結合小區的硬件設施和擬定的服務標準，協商確定收費標準。重新簽訂《天津市物業管理服務合同》，并在30日內分別到市、區（縣）物價局和項目所在地區（縣）物業管理行政主管部門備案。
物業企業與業主會就物業管理服務標準和收費標準協商不成的，由物業企業向市、區（縣）物價局提出書面申請，市、區（縣）物價局在充分征求業主會意見的基礎上，核定物業管理服務費標準。
第九條 市、區（縣）物價局按職責分工負責住宅小區物業管理服務費的管理。
市物價局負責市內六區和新四區一、二級物業管理服務費收費等級和收費標準的核定或備案；
市內六區和新四區物價局負責一、二級物業管理服務費收費等級的初審,并負責三、四級物業管理服務費收費等級和收費標準的核定或備案。
其他區（縣）物價局負責轄區內的物業管理服務費收費等級和收費標準的核定和備案。
第十條 住宅小區物業管理服務標準和收費標準超出一級的，物業企業與業主會、房地產開發建設單位協商確定，并在簽訂物業管理服務合同后30日內分別到市物價局、市房地產管理局備案。
低于四級物業管理服務標準和收費標準的,由所在區(縣)物價局核定。
第十一條 業主按照擁有房屋的建筑面積按月交納物業管理服務費。物業企業與業主有預收約定的，從其約定。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第十二條 在前期物業管理期間，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。
物業管理區域內未售出房屋的物業管理服務費,由開發建設單位交納。
物業竣工驗收交付業主后的房屋（包括業主空置的房屋）物業管理服務費，由業主交納。
第十三條 物業管理服務收費實行明碼標價制度，物業企業應在收費場所公布服務內容、收費項目和收費標準，應當接受物價、房地產行政主管部門和業主的監督。
第十四條 物業企業已收取物業管理服務費的，其他單位和部門不得再向業主重復收取性質或內容相同的費用。
任何單位和部門不得向物業企業收取規定以外的費用。
第十五條 物業企業每年至少應向業主公布一次物業管理服務費的收入、支出狀況。
第十六條 物業企業違反本辦法規定,屬于價格問題的,由價格行政主管部門按照有關規定依法予以查處；屬于物業管理問題的,由房地產行政主管部門按照有關規定依法予以查處。
第十七條 本辦法由市物價局、市房地產管理局按照各自職責負責解釋。
第十八條 本辦法自2003年9月1 日起執行。此前制發的有關物業管理服務收費文件與本辦法規定相抵觸的，以本辦法規定為準。天津市物價局、天津市房地產管理局《關于印發<天津市商品住宅小區物業管理服務收費暫行辦法>的通知》(津價房地〔1997〕第18號)同時廢止。
附件：《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》
天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準
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服務等級
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一 級
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基礎條件
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小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房；綠化率35%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個/3戶；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施；固定體育活動場館不少于二項設施。
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服務內容
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服務標準
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收費標準
(元/月.方米)
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房屋管理
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1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、小區主出入口設小區房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉規格色調一致。6、空調安裝位置統一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。7、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
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1.00
(已包含稅、費)
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設施設備
維修養護
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1、維修養護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,有設備臺賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場,回訪率90%以上。4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練,嚴格遵守操作規程及保養規范。5、道路、停車場平整通暢,交通標志齊全規范。6、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率98%以上,按規定時間定時開關。7、設備用房整潔,主要設施設備標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。8、雨水井、化糞井每月檢查1次,根據需要定期清理疏通,保持通暢,無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知后,按規定時間提前通知用戶。
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公共秩
序維護
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1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝。 設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
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保潔服務
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1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次。2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃2次；扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。7、垃圾設施每天清潔2次，無異味。8、公共區域玻璃每周擦洗1次。9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
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綠化養
護管理
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1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發現死樹應在一周內清除，并適時補種。2、草坪生長整齊，高度不應超過10公分，超過時應及時進行修剪。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
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綜合管
理服務
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1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員統一著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。7、設置“服務中心”，公示服務聯系電話， 24小時有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進行一次滿意度抽樣測評，滿意率達到85%，并對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。12、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。
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服務等級
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二 級
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基礎條件
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小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房；綠化率30%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他一項以上安全防范設施；體育活動場地不少于一項設施。
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服務內容
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服務標準
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收費標準
(元/月.平方米)
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房屋管理
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1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、小區主出入口設小區平面示意圖、宣傳欄。主要路口設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉統一有序。6、空調安裝位置統一。7、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
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0.75
(已包含稅、費)
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設施設備
維修養護
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1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率85%以上。4、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。6、樓道燈公共照明設備完好率95%以上，按規定時間定時開關。7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。8、雨水井、化糞井每季度檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。
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公共秩
序維護
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1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
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保潔服務
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1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃1次；扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。7、垃圾設施每天清潔1次，無異味。8、公共區域玻璃每月擦洗2次。9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
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綠化養
護管理
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1、花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛，樹木不歪斜。發現死樹應在半月內清除，并適時補種。2、草坪生長整齊，保持修剪。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。無枯死植株，無明顯禿裸。5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
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綜合管
理服務
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1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定較完善的物業管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員統一著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員70%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、運用計算機對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。7、設置“服務中心”，公示服務聯系電話， 白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上，對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。12、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。
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服務等級
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三 級
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基礎條件
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小區封閉；有固定管理服務用房；綠化率25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設施。
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服務內容
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服務標準
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收費標準
(元/月.平方米)
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房屋管理
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1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、小區主出入口設小區平面示意圖、宣傳欄。主要路口設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉統一。6、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
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0.50
（已包含稅、費）
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設施設備
維修養護
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1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修一小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率75%以上。4、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。6、樓道燈等公共照明設備完好率90%以上，按規定時間定時開關。7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。8、雨水井、化糞井每半年檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。
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公共秩
序維護
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1、門崗室整潔，人員統一著裝。 設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間巡邏,其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。6、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。
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保潔服務
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1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。7、公共區域玻璃每月擦洗1次。8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
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綠化養
護管理
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1、布局合理，符合規劃要求。植物生長一般，無枯枝、死樹，無樹掛。發現死樹應在半月內清除，并適時補種。2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，無病害引起枯枝死亡現象。7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
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綜合管
理服務
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1、建立物業管理制度，制定管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、運用計算機進行簡單的日常辦公管理。6、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。7、公示服務聯系電話， 每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、開展回訪工作，回訪率70%以上，對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度，每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。12、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。
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服務等級
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四 級
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基礎條件
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小區基本封閉；有固定管理服務用房；有簡單的綠地、樹木、植物。
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服務內容
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服務標準
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收費標準
（元/月.平方米）
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房屋管理
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1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。3、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。
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0.35
（已包含稅、費）
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設施設備
維修養護
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1、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。2、急修報修三小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率60%以上。3、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。4、樓道燈等公共照明設備完好率85%以上，按規定時間定時開關。5、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。6、雨水井、化糞井根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。7、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶電。
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公共秩
序維護
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1、配備門崗室， 設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。3、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。
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保潔服務
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1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。7、公共區域玻璃每2個月擦洗1次。8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
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綠化養
護管理
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1、綠籬適時修剪，長勢良好，無垃圾、樹掛及堆物。2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。3、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土。4、適時組織防凍保暖，預防病蟲害。
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綜合管
理服務
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1、建立日常物業管理制度。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。4、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。5、受理物業管理服務合同范圍內的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。6、開展回訪工作，回訪率60%以上。7、每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。8、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。9、召集首次業主會會議，協助組建業主委員會并配合其工作。
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2005/11/12 17:23:00