關于印發《天津市業主會管理辦法》的通知
津房物〔2004〕184號
各區、縣物業辦及有關單位：
為了維護廣大業主的合法權益，規范業主會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》、建設部《業主大會規程》，制定了《天津市業主會管理辦法》?，F印發給你們，望遵照執行。
二〇〇四年四月二十七日
第一章 總則
第一條 為了規范業主會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》、建設部《業主大會規程》，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內實施物業管理的項目成立業主會及其活動適用本辦法。
第三條 市物業管理行政主管部門負責業主會活動的指導。
區、縣物業管理行政主管部門負責推動轄區內業主會的組建、辦理業主會備案以及指導其活動。
第四條 業主會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。
第五條 業主會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第二章 業主會
第六條 一個物業管理區域只能成立一個業主會。業主會自首次業主會會議召開之日起成立。
第七條 已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當召開首次業主會會議。
?。ㄒ唬┏鍪劢ㄖ娣e達百分之五十以上；
?。ǘI主入住率達百分之五十以上；
?。ㄈ┦孜粯I主實際入住達二年以上。
第八條 首次業主會會議由進行前期物業管理服務的企業負責召集。
物業管理企業應當在符合上述第七條規定條件之日起 15日內，告知區、縣物業管理行政主管部門并在其指導下組織召集首次業主會會議。
對符合條件不召集的物業管理企業，區、縣物業管理行政主管部門應責其限期召集，在限期內仍不召集的，在區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由居民委員會組織召集或者由業主推薦的代表召集。
第九條 同一個物業管理區域內的業主不足一百人的，可以直接組成業主會；一百人以上的，由業主按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表會（以下統稱業主會）。業主代表會的代表一般不得少于三十五人。
業主代表會行使業主會的權力。
第十條 籌備成立業主會，應當在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由前期物業管理企業召集部分熱心公益事業的業主和未售出空置房屋的房地產開發企業組成籌委會，負責業主會的籌備工作。
籌委會成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。
第十一條 籌委會應當自組成之日起30日內（成立業主代表會的60日內）在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，組織業主召開首次業主會會議，并選舉產生業主委員會。
第十二條 籌委會應當做好下列籌備工作：
?。ㄒ唬┐_定首次業主會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ǘ┐_認業主身份，確定業主在首次業主會會議上的投票權數；
?。ㄈ┐_定業主委員會成員候選人產生方案及名單，并公示征詢意見；
?。ㄋ模﹨⒄瘴飿I管理行政主管部門頒布的示范文本，依法起草業主會章程、提出業主公約修訂意見；
?。ㄎ澹┢鸩萸捌谖飿I管理服務合同執行情況的報告；
?。I主超過100人以上的，組織推選業主代表；
?。ㄆ撸┳龊谜匍_首次業主會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主會會議召開之日15日前，以書面形式在物業管理區域內公告。成立業主代表會的，應當在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業主代表。
第十三條 推選業主代表可以幢、門、樓層等為單位進行?；I委會應當將推選業主代表的方式、代表條件、代表人數以書面形式在物業管理區域內公告。
推選業主代表候選人可以通過籌委會和業主推薦與業主自薦相結合的方式產生。
在推選單位內，候選人只有一人的，其所代表業主二分之一以上書面同意即可當選業主代表，未超過二分之一以上書面同意，則重新提名選舉；候選人為二人以上的，所代表業主二分之一以上書面同意的即可當選業主代表，未超過二分之一以上書面同意的，在得票多的二名候選人中重新選舉，票多者當選。
業主代表產生后以書面形式在物業管理區域內公告。業主代表每三年為一屆，業主代表的變更應當由其所代表的業主二分之一以上書面同意。
第十四條 業主投票權按照業主擁有房屋建筑面積計算，具體計算方法由業主會章程規定?？梢砸砸唤ㄖ椒矫诪橐黄睓?，或者根據物業項目的實際情況以適宜的建筑平方米為一票權。
第十五條 首次業主會會議應當討論決定下列事項：
?。ㄒ唬┲贫I主會章程；
?。ǘ┬抻啒I主公約；
?。ㄈ┻x舉業主委員會主任、副主任及委員；
?。ㄋ模┐_定物業企業；
?。ㄎ澹Q定物業管理其他重大事項。
第十六條 業主會章程應當依法包含以下幾方面內容：
?。ㄒ唬I主會名稱、物業項目地址、四至范圍；
?。ǘI主會權力；
?。ㄈI主委員會職責；
?。ㄋ模I主會的議事方式及表決程序；
?。ㄎ澹I主代表的產生方式；
?。I主委員會委員的組成和委員任期；
?。ㄆ撸I主投票權的計算方法；
?。ò耍┗顒咏涃M及活動用房；
?。ň牛┯≌碌氖褂煤凸芾?；
?。ㄊ┢渌P于業主會的重大事項。
第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約經業主會會議通過后對全體業主具有約束力。
第十八條 業主會行使下列權力：
?。ㄒ唬┲贫?、修改業主會章程和業主公約；
?。ǘ┻x舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的活動；
?。ㄈ彾ㄎ飿I管理服務合同內容，確定物業企業；
?。ㄋ模徸h通過物業管理企業提出的年度服務計劃和物業管理制度；
?。ㄎ澹┍O督物業管理企業的管理服務活動；
?。Q定維修基金的使用、續集方案，并監督實施；
?。ㄆ撸Q定涉及業主利益的其他重大事項。
第十九條 業主會依法作出的決議應當在本物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。
業主會依法簽訂的物業管理服務合同，由全體業主共同承擔民事責任。
第二十條 業主會自成立之日起30日內，業主委員會應當持下列資料到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門辦理業主會備案手續：
1、業主會章程；
2、業主公約；
3、經業主會會議表決產生的業主委員會成員的基本情況。
對符合規定的，區、縣物業管理行政主管部門應在7個工作日內出具業主會備案證明；對不符合規定的，書面說明理由，7個工作日內退回。
業主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業主會印章。
業主會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定備案。
第二十一條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主會解散的，在解散前，業主委員會應當告知物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門，并在區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作后，將業主會印章交回區、縣物業管理行政主管部門并由其銷毀。
第三章 業主委員會
第二十二條 業主委員會是業主會的辦事機構。業主委員會成員在業主中選舉產生，每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會設主任一名、副主任一至二名，委員三至十一名。
第二十三條 業主委員會成員的候選名單由籌委會在廣泛征求意見的基礎上提出，并以書面形式在物業管理區域內公告。
業主委員會成員的產生通過召開業主會會議，由業主直接投票或者業主代表將其所代表的業主投票的書面意見如實反映，采取差額選舉方式依據得票多少順序產生。主任和副主任由得票最多的前兩至三名人員依票數多少順序產生。
選舉產生業主委員會后，其成員的基本情況在物業管理區域內公告。
第二十四條 業主委員會成員應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ǘ┍疚飿I管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
?。ㄈ┳袷貥I主會章程和業主公約，模范履行業主義務，按時交納物業管理服務費；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協調溝通能力；
?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。
第二十五條 業主委員會應當履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I主會會議；
?。ǘ﹫绦袠I主會作出的決議，定期報告有關決議執行情況，提出物業管理建議；
?。ㄈI主會會議做出決定后應當在30日內，代表業主會續簽、簽訂、變更、解除物業管理服務合同；
?。ㄋ模┞犎『头从硺I主、使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；
?。ㄎ澹┒酱俨唤患{物業服務費用的業主限期交納；
?。┍O督業主公約的實施；
?。ㄆ撸┞男袠I主會賦予的職責；
?。ò耍┓e極宣傳物業管理的有關政策法規；
?。ň牛┩瓿蓸I主會交辦的其他事項。
第二十六條 業主委員會委員任期屆滿2個月前，應當召開業主會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，區、縣物業管理行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第二十七條 經業主委員會或五分之一以上的業主提議需變更業主委員會成員的，由業主委員會組織召開業主會會議作出決議，并以書面形式在物業管理區域內公告。
第二十八條 業主委員會成員有下列情形之一的，經業主會會議通過取消其業主委員會成員資格：
?。ㄒ唬┪飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；
?。ǘo故連續三次缺席業主委員會會議的；
?。ㄈ┮蚣膊』蚱渌騿适Чぷ髂芰Φ?；
?。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈?；
?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I主會提出辭呈的；
?。┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄆ撸┢渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
第二十九條 業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主會所有的財物移交給業主委員會。
第三十條 業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供物業管理服務的物業管理企業中任職。
第四章 會議
第三十一條 業主會會議分為定期會議和臨時會議。
業主會會議應當由業主委員會組織召開。會議由業主委員會主任主持，主任因故缺席時，由副主任主持。
業主會定期會議應當按照業主會章程的規定按時召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主會臨時會議：
?。ㄒ唬┪宸种灰陨蠘I主提議的；
?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主會章程或業主公約規定的其他情況。
發生應當召開業主會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，在物業所在地區、縣物業管理行政主管部門責令其限期召開后仍不履行組織召開會議職責的，經過本物業二分之一以上業主書面同意，取消業主委員會成員資格，由業主代表組成籌委會，按照第二十三條規定重新選舉產生業主委員會成員。
第三十二條 業主委員會應當在業主會會議召開15日前，將會議通知及有關材料書面送交與會人員并以書面形式在物業管理區域內公告。業主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參加會議。業主代表因故不能參加業主會會議的，可以書面委托其所代表的業主參加。
住宅小區的業主會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
第三十三條 業主代表應當于參加業主會會議3日前，就業主會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字后，由業主代表在業主會投票時將業主本人簽字后的投票意見如實反映。
第三十四條 業主會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
凡采用書面征求意見形式召開業主會會議的，需入戶征求業主本人意見并由其本人簽署具體意見。
業主會作出決定，必須經與會業主或業主代表所持投票權二分之一以上通過。
業主會作出制定和修改業主公約、業主會章程、選聘和解聘物業管理企業、維修基金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
第三十五條 業主會召開會議時，可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人代表列席。
第三十六條 業主委員會應當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業主會章程規定開展工作。經三分之一以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。
第三十七條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第三十八條 業主會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第三十九條 業主會和業主委員會會議由業主委員會作好書面記錄并存檔。業主會作出的重大決議，由出席會議的人員簽字后存檔。
第五章 經費和活動用房
第四十條 業主會和業主委員會可以在物業管理服務費中按照每年不超過百分之一的比例提取活動經費，具體辦法由業主會和物業管理企業在物業管理服務合同中約定。
活動經費賬目在物業管理企業服務收費中列支。
第四十一條 活動經費主要用于業主會會議和業主委員會的辦公費用。
具體使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每年度至少公布一次，并接受業主的質詢。
第四十二條 業主會采用招投標方式選聘物業管理企業的，招投標所發生的費用由業主會墊付，墊付后由中標的物業管理企業在物業管理服務費中沖抵。
第四十三條 新建住宅小區業主委員會的活動用房由物業管理企業提供。
其他業主委員會的活動用房由業主委員會與物業管理企業協商確定。
第六章 印章管理
第四十四條 業主會印章所刻名稱應與區、縣物業管理行政主管部門出具的備案證明上所標注名稱一致，印章形狀統一為圓形，直徑為3.8厘米，字體為仿宋體。
第四十五條 業主會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。
第四十六條 業主會印章應當用于業主會與物業管理企業簽訂服務合同或其他與物業管理服務有關的活動。
業主委員會依照法定職責使用印章，違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
第七章 附則
第四十七條 業主是指物業的所有權人。
第四十八條 本辦法自2004年5月1日起施行?！短旖蚴形飿I管理委員會管理辦法》（房業〔1999〕182號）同時廢止。
閱讀：
10574
次
2005/11/12 17:07:00