各區縣房地局、業主委員會：
現將《關于委托中介機構進行商品住宅維修資金財務管理的暫行規定》印發給你們，請遵照執行。
上海市房屋土地資源管理局
二○○四年九月十三日
關于委托中介機構進行商品住宅維修資金財務管理的暫行規定
第一條 （目的和依據）
為規范商品住宅維修資金的使用和管理，保障商品住宅及其相關公共設施的正常維修、更新，根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》及有關法規、規章，制定本規定。
第二條?。ㄟm用范圍）
本市業主大會委托社會中介機構進行商品住宅維修資金代理記帳、審計以及工程預決算審價（以下簡稱維修資金財務管理）的活動，適用本規定。
第三條 （社會中介機構的條件）
從事商品住宅維修資金代理記帳和審計業務的機構，應當是從事相關業務且無不良記錄的會計師事務所；從事商品住宅維修工程預決算審價業務的機構，應當具備工程預決算審價資格。
從事上述業務的社會中介機構應當配備專業人員，并對從業人員進行培訓。
第四條 （社會中介機構名單目錄）
市注冊會計師協會和相關行業協會可以定期推薦并公布會計師事務所、工程預決算審價機構的名單目錄（以下簡稱社會中介機構名單目錄），供業主大會選擇。
第五條 （委托事項和內容）
業主大會可就下列事項分別委托給符合本規定的社會中介機構，但不得將下列第（一）項、第（二）項委托給同一會計師事務所：
（一）代理記帳。對維修資金收支的真實性、合法性和合理性進行審核，按時進行會計核算、編制會計報表和核對帳目（含維修資金收支分攤明細帳的復核）。按規定或約定公布維修資金收支情況分析報告及明細帳，并妥善整理、保管各類會計檔案。
（二）審計。對維修資金收支進行審計，出具審計報告。
（三）工程預算、決算審價。對小區物業大修、專項維修工程預算或決算進行審價，出具工程預決算審價報告。
第六條 （業主大會職責）
業主大會委托維修資金財務管理的，可以在社會中介機構名單目錄中選擇受托管理單位。
業主大會委托維修資金財務管理的，應事先就委托機構、委托事項和委托管理費用及費用來源等事項，經業主大會討論通過。其中，業主大會委托社會中介機構代理記帳的，應當與物業管理企業變更物業管理服務合同，約定由物業管理企業專人負責日常貨幣收支保管，以及現金、銀行日記帳的登錄。
第七條 （社會中介機構職責）
從事商品住宅維修資金財務管理業務的社會中介機構，應當委派專業人員按照相關法規和本市商品住宅維修資金管理規定進行管理，并接受業主及業主委員會的查詢；對違反國家相關法規和維修資金收支使用管理規定以及損害業主利益的行為，應當向業主委員會提出改正建議；業主委員會不接受或不完全接受的，應當及時向全體業主和政府主管部門報告有關情況，并在維修資金收支分析報告、審計報告、工程預決算審價報告中予以注明。
第八條 （委托管理合同的訂立）
從事商品住宅維修資金財務管理業務的社會中介機構，應當與業主大會就委托項目分別訂立書面商品住宅維修資金委托代理記帳合同、維修資金收支審計業務約定書、物業維修工程委托審價合同（示范文本見附件），并載明下列主要內容：
（一） 業主大會和社會中介機構的名稱、住所；
（二） 物業管理區域范圍；
（三） 委托事項和要求；
（四） 委托管理費用；
（五） 委托管理期限；
（六） 違約責任；
（七） 合同終止和解除的約定；
（八） 當事人雙方約定的其他事項
社會中介機構應當自合同生效之日起十五日內，將該合同報區、縣房地局備案。
第九條 （收費）
社會中介機構從事商品住宅維修資金管理業務的收費，應當按市房地資源局和市物價局制定的有關規定執行，并在委托合同中予以約定。
第十條 （參照執行）
本市業主大會委托社會中介機構代為管理公有住宅售后維修資金，參照本規定執行。
第十一條 （解釋權）
本規定由市房地資源局負責解釋。
第十二條 （施行日期）
本規定自二○○四年十一月一日起施行。
附件：1. 商品住宅維修資金委托代理記帳合同 (示范文本)
2. 委托審計商品住宅維修資金收支情況的業務約定書
(示范文本)
3.物業維修工程委托審價合同（示范文本）
附件1
商品住宅維修資金委托代理記帳合同 (示范文本)
委托方： 業主大會 （以下簡稱甲方）
受托人： 會計師事務所 （以下簡稱乙方）
根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》和國家有關法規，經甲、乙雙方協商，本著平等、自愿原則，簽訂本合同。
第一條 委托代理記帳的物業區域范圍及事項
(一)甲方將位于＿＿＿＿區＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區范圍內的商品住宅維修資金的帳務委托給乙方管理。
（二）委托事項包括：
1、建帳、記帳、對帳和報帳；
2、編制商品住宅維修資金報表；
3、有關商品住宅維修資金核算工作。
第二條 委托期限
委托管理期限為＿＿ 年，自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。
第三條 權利和義務
（一）甲方的權利和義務
1、甲方或甲方委托的物業管理企業對本小區發生的商品住宅維修資金收支費用，及時向乙方提供真實、合法、完整的原始憑證和相關資料，并辦理書面交接手續（書面交接單見附件）。
2、甲方應當委托物業管理企業專人負責日常貨幣收支和保管，以及現金、銀行日記帳的登錄。
3、甲方對乙方退回的不符合國家統一會計制度和本市商品住宅維修資金管理規定的原始憑證，應當及時予以更正、補充。
4、甲方或甲方委托的物業管理企業向乙方提供工作和檔案保管的條件。
5、甲方應按本合同約定支付代理記帳費用。
6、
7、
（二）乙方的權利和義務
1、乙方根據本市商品住宅維修資金管理規定，對維修資金收支的真實性、合法性和合理性進行審查，如實反映維修資金的收支活動，并承擔相應責任。對不符合國家財經法規和本市商品住宅維修資金管理規定的原始憑證，不予入帳；對于損害業主正當權益的行為，應向業主委員會提出改正建議，若業主委員會不接受或不完全接受的，應當及時向全體業主和政府主管部門報告有關情況。
2、乙方應根據相關財務會計法規和本市商品住宅維修資金管理規定設置會計科目，進行會計核算。對日常維修資金收支按季結算并分攤到戶，對大修和專項修理項目按次或按項結算并分攤到戶。按期編制商品住宅維修資金收支報表和分析報告。每半年張榜公布一次財務分析及收支明細帳。
3、乙方按月對現金、銀行日記帳與總帳進行核對；不定期盤點庫存現金和有價證券，并進行帳、實核對。
4、乙方必須加強對工作人員的培訓，熟悉維修資金管理與使用法規，遵守執業規范，確保代理記帳質量。
5、對所代理記帳的記帳憑證，應專人負責，分戶編號、每月終了裝訂成冊；帳簿、報表應分戶整理、分類排列登記，集中建檔保管、并遵照會計檔案保管規定處理
6、乙方負責保管代理記帳期間的全部會計檔案。本合同終止之日起一日內，乙方應將代理記帳期間的全部會計檔案移交給甲方，并辦理交接手續。
7、乙方應當接受業主及業主委員會對維修資金收支業務的咨詢，對業主或業主委員會提出的疑義負有解釋義務。
8、乙方對在執行業務中知悉的商業秘密，負有保密義務。
第四條 代理記帳收費
甲乙雙方按照市房地資源局和市物價局制定的收費標準執行。每月每戶 元，合計 元。甲方與乙方 個月結算一次代理記帳費用。
第五條 合同的變更和終止
（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂和補充，修訂和補充的合同條款與本合同具有同等法律效力。
（二）合同期滿，本合同自然終止。甲、乙雙方如欲續訂合同，須提前一個月向對方提出書面意見。
第六條 違約責任
本合同甲方或乙方發生違約，按下列約定承擔違約責任：
（一）甲方原因造成違約，按合同費用總額 支付乙方 %違約金；
（二）乙方原因造成違約，按合同費用總額 支付甲方 %違約金；
乙方違反注冊會計師法的規定及本合同約定，給甲方及其他利害關系人造成損失的，乙方應當依法承擔賠償責任。
第七條 爭議解決辦法
甲方或乙方在履行本合同中發生爭議，應本著友好協商的精神妥善處理。如協商不成，按下列途徑處理（取消的條款，在其編號前括號內標示“×”）：
（ ）（一）向上海仲裁委員會申請仲裁。
（ ）（二）向人民法院起訴
第八條 其他事項
（一）本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。
（二）本合同正本一式四份，甲、乙雙方和物業公司、區、縣房地局各執一份。
甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：
負責人或授權代理人： 法定代表人或授權代理人：
（簽字） ?。ê灻?nbsp;
年 月 日 年 月 日
附件2
委托審計商品住宅維修資金收支情況的業務約定書(示范文本)
委托方： 業主大會 （以下簡稱甲方）
受托方： （以下簡稱乙方）
茲由甲方委托乙方進行商品住宅維修資金收支情況的審計，經雙方共同協商達成以下約定：
一、委托的目的、范圍和審計原則
（一）委托目的：對 小區的商品住宅維修資金收支情況及其會計報表的公正、客觀及一致性原則提供審計報告。
（二）審計范圍： 年度。
（三）審計原則：按照國家有關法規規章、《中國注冊會計師獨立審計準則》、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》對 物業管理有限公司提供的會計憑證、會計帳冊、會計報表等會計資料進行審計。
二、甲方的責任和義務
（一）甲方的責任是：保護基金安全、完整，保證會計資料的真實、合法、完整，保證會計報表充分披露有關的信息。
（二）義務：
1.配合乙方審計工作的需要，及時提供所需的全部會計資料及其他有關資料。
2.指派有關人員協調開展審計工作，并提供必要的工作場所。
3.按本約定的規定及時足額支付審計費用。
三、乙方的責任和義務
（一）乙方的責任是：按照《中國注冊會計師獨立審計準則》、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的要求進行審計，出具審計報告，對審計報告的真實性和合法性負責。如甲方提出要求，乙方有責任向業主代表大會介紹審計情況及有關查出的問題。
（二）義務：
1.按照約定時間完成審計業務，出具審計報告。
2.在執行審計業務過程中，對知悉的甲方商業秘密負有保密責任。
3.在 年 月 日之前出具審計報告。
四、審計收費
（一）本審計業務的收費，按照乙方各類人員預計花費的時間及上海市有關部門規定的收費標準確定為人民幣（大寫） 。
（二）甲方在約定書簽訂后預付上述費用的 %，其余 %在提交審計報告時一次付清。
五、審計報告的使用責任
乙方向甲方出具的審計報告一式 份，這些審計報告由甲方分發和正確使用，因使用不當而造成的后果，與乙方無關。
六、約定書的有效時間
本約定書一式二份，甲、乙雙方各執一份，并具有同等法律效力。
本約定書自 年 月 日起生效，并在本約定事項全部完成日之前有效。
七、約定事項的變更
由于出現不可預見的情況，影響乙方審計工作如期完成的，或甲方需要提前出具審計報告時，甲、乙雙方可要求變更約定事項，但因及時通知對方，并由雙方協商解決。
八、爭議的解決及違約的責任
發生爭議，由甲、乙雙方友好協商解決，發生違約，按照有關規定承擔違約責任。
九、甲、乙雙方對其他有關事項的約定
甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：
負責人或委托代理人： 負責人或委托代理人：
經辦人： 經辦注冊會計師：
年 月 日 年 月 日
地址： 地址：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
郵編： 郵編：
附件3
物業維修工程委托審價合同（示范文本）
委托方： 業主大會（以下簡稱甲方）
受托方： （以下簡稱乙方）
按照《中華人民共和國合同法》和其他有關法規，經甲乙雙方協商，本著平等自愿原則，訂立本合同。
第一條 工程概況
1、 工程名稱：
工程地點：
開工日期：
竣工日期：
建筑面積： 平方米
結構類別：
預算造價： 元
決算造價： 元
2、物業業管理企業：
3、施工單位：
4、監理單位：
5、其他：
第二條 合同內容（取消的條款，在其編號前括號內標示“×” ）
（ ）1、甲方委托乙方編制該工程預算（或概算）；
（ ）2、甲方委托乙方審核該工程預算（或結算）；
（ ）3、甲方委托乙方承辦工程造價技術經濟鑒定；
（ ）4、其他。
第三條：甲方權利與義務
1、甲方可向乙方索取與委托內容有關的技術經濟報告；
2、甲方可向乙方詢問委托工作進展情況及相關內容（政府有規定者例外）；
3、甲方可向乙方書面闡述對工程及具體問題的意見；
4、甲方應向乙方及時提供工程所需的修繕方案和必要的施工圖紙及其他有關的書面資料；
5、甲方為乙方的工作開展提供必要的配合；
6、甲方須按約及時向乙方支付服務費用；
7、其他。
第四條 乙方權利與義務
1、乙方可向甲方索取與委托內容有關的各類技術經濟資料；
2、乙方可要求甲方對有關問題做出解釋和補充有關資料；
3、乙方可要求甲方在工作進展中提供必要的配合；
4、乙方接受本合同第二條第三項委托內容的，應當加強維修工程事前、事中、事后的跟蹤檢查；
5、乙方應遵循公平、公正、公開及合法的原則，認真、細致、周到地進行服務工作；
6、其他。
第五條 合同費用
1、甲乙雙方按照市房地資源局和市物價局制定的收費標準執行。
2、基本費：
按 為取費基礎，計 元。
人民幣（大寫）：
3、差額費：
按 為取費基礎，計 元。
人民幣（大寫）：
4、甲乙雙方商定：
按 元，一次確定，不另調整。
人民幣（大寫）：
5、上列三款費用不得同時計取，如發生差異，應按其中金額最大一類收費。
6、付款辦法：
第一次支付： 元。
人民幣（大寫）：
支付日期： 年 月 日
第二次支付： 元。
人民幣（大寫）：
支付日期： 年 月 日
如有余款，待合同履行完畢時，一次結清。
第六條 合同時效
1、本合同自簽訂之日起生效。
2、雙方確定，本合同所含工作內容至 年 月 日結束。
3、雙方完成工作，付清費用后，本合同自行失效。
第七條 違約責任
本合同如發生違約，按下列約定承擔違約責任。
1、甲方原因造成違約，按合同費用總額 支付給乙方 ?。ミ`約金；
2、乙方原因造成違約，按合同費用總額 支付給甲方 ％違約金；
第八條 爭議解決辦法
甲方或乙方在履行本合同中發生爭議，如協商不成，按下列途徑處理（取消的條款在其編號前括號內標示“×”）：
（ ）1、向上海仲裁委員會申請仲裁；
（ ）2、向人民法院起訴。
第九條 附則
1、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行協商或簽訂補充協議，所達成的一致意見或協議與本合同具有同等效力。
2、本合同一式 份，其中正本 份，副本 份；甲乙雙方各執正本 份，副本 份；
甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：
地址： 地址：
負責人或委托代理人： 負責人或委托代理人：
（簽字） （簽字）
電話： 電話：
開戶銀行及帳號： 開戶銀行及帳號：
郵政編碼： 郵政編碼：
合同訂立日期： 年 月 日