各公安分局、縣公安局，市局有關單位，有關公安處（局）；各區、縣房屋土地資源管理局；本市各物業管理企業：
現將市公安局和市房屋土地資源管理局聯合制定的《上海市住宅物業消防安全管理規定》印發給你們，請結合實際，認真遵照執行。
特此通知。
二○○四年九月二十日
上海市住宅物業消防安全管理規定
第一條 為進一步加強本市住宅物業消防安全工作，有效預防和減少火災事故的發生，確保群眾生命、財產安全，根據國務院《物業管理條例》、《上海市消防條例》、《上海市住宅物業管理規定》等有關規定，特制定本規定。
第二條 本規定適用于本市行政區域內已實施物業管理的住宅物業（含商住樓、綜合樓的住宅部分）。未實施物業管理的住宅物業，參照本規定執行。
第三條 縣級以上公安機關的消防部門及其委托的公安派出所具體負責住宅物業消防安全監督管理工作，各級房地管理部門應協助公安消防部門，開展住宅物業的消防安全監督管理工作。
第四條 業主大會與物業管理企業簽訂物業服務合同時，應在合同中約定消防安全管理服務的內容。制定業主公約或業主臨時公約時，應明確住宅物業消防安全事項，要求全體業主和住宅使用人自覺遵守。
第五條 居民委員會應組織社區居民制定防火安全公約，定期開展群眾性的消防工作，并進行消防安全檢查。
第六條 業主大會、業主委員會應當履行以下職責：
（一）組織、督促業主或住宅使用人遵守消防法規和規章；
（二）配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導和監督；
（三）監督、協助物業管理企業落實消防安全服務工作；
（四）依據法律、法規和技術規范標準，維修更新消防設施。
第七條 物業管理企業應當履行以下職責：
（一）制定并落實管理的住宅物業的消防安全制度、操作規程，落實各崗位消防安全責任人，實行防火安全崗位責任制。
（二）負責落實物業服務合同中約定的消防安全事項，落實專（兼）職消防安全員，并使員工掌握必備的消防知識和技能。
（三）配合居民委員會開展社區消防安全工作。在住宅入戶使用前應當對業主及住宅使用人進行消防安全宣傳、教育，告知其注意事項，指導、督促其遵守消防安全管理規定。
（四）對本物業管理區域內的公共部位定期開展消防安全檢查，及時發現和消除火災隱患，確保疏散通道、安全出口和消防車通道暢通。同時，根據公安部門下達的整改要求，及時整改火災隱患。
（五）定期對物業管理區域內配置的消防設施進行檢查、維護，確保其完好有效。需動用房屋維修資金對消防設施進行維修、更新的，應及時報告業主委員會，并及時修復。
（六）制定本物業管理區域防火、滅火方案以及火災發生時人員疏散、逃生等應急預案，并定期開展消防演練。
（七）發現業主或住宅使用人違反消防法律、法規的，應及時進行勸阻、制止，并填發《告知單》（見附件一）。對逾期不整改的，應及時報告業主委員會、公安部門。
（八）發現火災應及時報警，積極組織撲救，并保護火災現場，協助火災原因調查。
第八條 業主或住宅使用人應當履行下列義務：
（一）配合物業管理企業做好住宅物業的消防安全工作，并做好自住部位、自用設備的防火安全工作。
（二）對孤寡老人、殘疾人、精神病患者、癱瘓病人低能弱智者及未成年人等被監護人員進行防火教育，并落實必要的防火安全保護措施。
（三）裝飾、裝修房屋時，按照國家或本市的有關消防安全技術規范安裝、使用電器產品、燃氣用具，以及設計、敷設管路。
（四）在安全地點停放燃氣、燃油助動車和摩托車，并落實消防安全措施，防止氣、油泄漏。需在家中存放少量危險化學品的，應存放在安全地點，并選擇合適的容器和配置必要的滅火器。
（五）在規定區域、路段和規定時間內安全燃放煙花爆竹，不非法儲存、銷售或燃放煙花爆竹。
（六）根據物業管理企業發出的《告知書》要求，及時整改火災隱患。
（七）發生火災后，應配合有關部門開展火災原因調查，不得擅自清除火災事故現場。
（八）按規定承擔住宅物業消防設施的維修、更新、添置的相關費用。
第九條 業主或住宅使用人享有以下權利：
（一）監督物業管理企業履行物業服務合同中約定的消防安全事項；
（二）對住宅物業所屬消防設施有關情況享有知情權和監督權；
（三）舉報住宅物業中存在的火災隱患和非法儲存、銷售、燃放煙花爆竹的情況；
（四）發現公安、房地等部門工作人員在消防安全管理工作中有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違法行為的，可向有關部門舉報。
第十條 物業管理單位和業主、住宅使用人應當保障住宅物業消防設施的完好有效和疏散通道、安全出口的暢通，禁止下列行為：
（一）挪用、拆除、損壞消防設施和器材；
（二）埋壓、圈占消火栓，占用防火間距；
（三）堵塞、占用消防車通道，影響疏散通道、安全出口暢通。
第十一條 租賃房屋的消防安全工作按照“誰承租、誰負責”的原則實施，出租人應當確保出租房屋符合消防安全規定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責任。
第十二條 居民住宅經批準改變用途的，應當符合《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和《上海市消防條例》的規定，并經公安消防部門審核同意。
第十三條 消防設施的維修、更新、添置應按物業共用設施設備的維修、更新或添置的有關規定執行。設立專項維修資金的，應在專項維修資金中列支。
被列入重大火災隱患整改的消防設施，其維修項目應納入急修項目，實行“先維修，后向業主委員會或業主報告”的程序，維修費用由相關所有人承擔。
消防設施因人為因素損壞的，其維修、更新費用由行為人承擔。
第十四條 消防設施的管理、維護、保養應當符合《消防設施管理、維護、保養技術要求》（見附件二）。
第十五條 公安消防部門、公安派出所應當依法履行消防監督管理職責，對住宅物業實施消防監督檢查，發現火災隱患的應當責令改正，并依法實施處罰。
房地產管理部門應當按照法律、法規和本規定履行職責，并將消防安全作為物業管理行業評比考核的主要內容之一。
公安機關和房地產管理部門應將消防安全工作列為安全小區、安全大樓評比工作的主要內容之一。
第十六條 對違反本規定的，由公安消防部門依據《上海市消防條例》有關規定進行處罰。其中，對埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道的，或損壞和擅自挪用、拆除、停用消防設施和器材行為的，應當責令其限期恢復原狀或者賠償損失；對逾期不恢復原狀的，應當強制拆除或者清除，所需費用由行為人承擔。
第十七條 公安、房地等部門工作人員在住宅物業消防安全監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十八條 本規定由市公安局、市房屋土地資源管理局負責解釋。
第十九條 本規定自下發之日起施行。
附件一：
告 知 單
___________居民
我單位于_____年___月__日，在進行日常防火安全巡查時，發現存在以下消防隱患：
建議你在____天內采取以下整改措施：
逾期不整改的，我們將向有關行政執法機關報告，一切法律后果由你自己承擔。
年 月 日
附件二：
消防設施管理、維護、保養的技術要求
一、消防設施是指用于防火和滅火的器材、設施和設備，包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、消火栓系統、自動噴水滅火系統（含簡易噴水滅火系統）、火災自動報警系統、防排煙系統等。
二、使用或管理單位應當按照國家和地方有關消防技術標準對消防設施進行管理、維護和保養，發現問題及時采取措施，確保其完好有效。
三、維護管理人員應當熟悉消防設施的原理、性能和操作規程，并建立值班記錄和設施運行、檢查記錄。
四、對以下消防設施，應當每日進行檢查：
（一）檢查火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞；
（二）檢查消防泵房內的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常；
（三）檢查疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態。
五、對以下消防設施，應當每月進行一次檢查或試驗：
（一）進行消防水泵啟動運轉，當消防水泵為自動控制時，應進行模擬自動控制的條件啟動運轉，檢查其運轉是否正常；
（二）檢查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全；
（三）檢查屋頂供水水箱的儲水水位和保證消防用水不作他用；
（四）檢查消防泵房間的防火門是否完好。
六、對以下消防設施，應當每季度進行一次檢查或試驗：
（一）檢查火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態。對主、備電源進行自動轉換試驗；
（二）進行消防電梯強制停于首層試驗；
（三）對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應動作，消防控制室應有信號顯示，水力警鈴應發出報警聲，并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗閥進行供水試驗，驗證系統的供水能力；
（四）檢查噴頭外觀，發現有不正常的噴頭應及時更換，當噴頭上有異物時應及時清除；
（五）檢查室外閥門井中進水閥、屋頂水箱水閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態；
（六）檢查與火災報警系統有聯動功能的防火門（包括防火卷簾）能否聯動, 檢查設施、設備間的防火門是否完好；
（七）檢查防排煙系統是否處于正常狀態。
七、對以下消防設施，應當每半年進行一次檢查或試驗：
（一）檢查室內消火栓內的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟；
（二）檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損；
（三）檢查滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。
八、對安裝的探測器，應當每年進行一次試驗，并對全部報警控制裝置進行一次試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗一次，不合格的應當調換。
九、消防設施發生故障，需停水、停電進行修理前，應當取得物業管理企業負責人的同意，并臨場監督，加強防范措施后方可施工。修理結束后，應及時恢復供水、供電。
十、當消火栓箱門用玻璃門時，可以采取加鎖措施，防止水帶、水槍被盜。