河南省住房和城鄉建設廳關于印發《河南省前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知

豫建〔2018〕26號

河南省住房和城鄉建設廳關于

印發《河南省前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知

 

各省轄市、省直管縣(市)住房城鄉建設主管部門，鄭州航空港經濟綜合實驗區市政建設環保局：

為了規范前期物業管理招標投標活動，推動我省物業服務行業健康穩步發展，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等有關規定，我廳研究制定了《河南省前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現予以印發，請遵照執行。

 

 

 

2018年2月27日

 

河南省前期物業管理招標投標管理暫行辦法

 

第一章 總則

第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業服務市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位通過招標投標方式選聘物業服務企業，按照合同約定對物業管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。

第三條 建設單位通過招標投標的方式選聘前期物業服務企業，以及行政主管部門對物業管理招標投標活動依法實施監督管理，適用本辦法。

住宅及非住宅物業的建設單位，應當通過招標投標方式選聘前期物業服務企業，實施前期物業管理。

鼓勵業主、業主大會按照本辦法的規定，通過招標投標方式選聘物業服務企業實施物業管理。

第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第五條 省住房城鄉建設行政主管部門負責全省行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督和管理。

縣級以上人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內前期物業管理招標投標活動的監督管理。

第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥潛在投標人參加前期物業管理投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

第二章 招標

第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的項目建設單位。

第八條 前期物業管理招標應當以縣(市、區)物業管理行政主管部門備案的物業管理區域范圍進行。同一物業管理區域分期建設的，前期物業管理招標約定的內容應當與物業管理區域實際內容一致。

第九條 招標人有能力組織招標活動的，可以自行組織招標，也可以委托招標代理機構組織招標。

招標人委托代理機構組織招標的，招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

第十條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告。同時，建設單位通過“河南省房地產開發行業綜合管理平臺”免費發布招標公告，物業服務企業通過“河南省物業管理綜合監管平臺”查看、辦理招標投標事項。

招標公告應當載明招標人的名稱、招標項目的基本情況、招標投標活動時間安排、聯系方式、投標申請人條件、資格預審方式以及獲取招標文件的辦法等事項。

招標人采取邀請招標方式的，應當向三個以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第十一條 總建筑面積在五萬平方米以上的物業管理區域，應當通過公開招標方式選聘前期物業服務企業。

總建筑面積在五萬平方米以下的物業管理區域，可以通過公開招標或邀請招標的方式選聘前期物業服務企業。

第十二條 招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應當包括下列內容：

(一)招標人基本情況，包括名稱、地址、聯系方式等;

(二)招標項目的類型、總占地面積、總建筑面積、房屋幢數、房屋建筑結構、經城鄉規劃部門批準的規劃詳圖或規劃總平面圖、物業功能分區、配套設備的技術參數、綠化情況及物業管理用房配置等;

(三)物業管理服務內容及標準;

(四)對投標人及投標文件的要求;

(五)招標活動方案;

(六)評標標準和評標方法;

(七)前期物業服務合同簽訂說明;

(八)其他事項的說明及法律、法規規定的其他內容。

物業管理行政主管部門可以制定前期物業管理招標示范文本，供招標人參考使用。

第十三條 招標文件要求投標人對投標行為進行承諾保證的，推行銀行保函制度。投標人以銀行保函方式提供，銀行保函在確定中標人后五日內解除。

招標文件對未中標人承諾支付投標書編制補償金的，招標人應當支付。

第十四條 建設單位應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，通過“河南省房地產開發行業綜合管理平臺”向物業所在地縣級以上人民政府物業管理行政主管部門在線備案。

備案時應當通過平臺提交以下資料電子版或者掃描件：

(一)河南省前期物業管理項目招標備案申請表;

(二)招標公告或者投標邀請書;

(三)招標文件;

(四)《建設工程規劃許可證》及經城鄉規劃部門批準的規劃詳圖;

(五)物業管理區域劃分證明材料;

(六)法律、法規規定的其他材料。

物業管理行政主管部門應當自受理招標備案申請之日起三個工作日內，對符合條件的，通過“河南省物業管理綜合監管平臺”出具物業管理項目招標備案通知書。

第十五條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人的簡歷和業績等證明材料。

第十六條 公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

第十七條 符合招標公告要求或者資格預審合格的投標申請人過多時，招標人可以從中隨機選擇不少于五家合格的投標申請人。

符合招標公告要求或者資格預審合格的投標申請人不足三家的，招標人應當重新招標。

第十八條 公開招標的物業管理項目，投標報名的時間自招標公告發布之日起至投標報名截止之日止，不得少于五個工作日。

招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于二十日。

第十九條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在投標截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

招標人澄清或者修改招標文件實質內容的，包括招標項目主要經濟技術指標、項目建設進度及竣工交付時間、物業管理條件、物業管理服務內容或標準、開標評標時間或地點、評標方法、前期物業服務合同簽訂等內容，應當書面報送物業管理行政主管部門備案。

第二十條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等項目的詳細資料。對投標申請人提出的疑問，招標人應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

第二十一條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

招標人設有標底的，標底必須保密。

第二十二條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

第二十三條 建設單位應當按照下列規定時限完成物業管理項目招標投標工作：

(一)新建現售商品房項目應當在現房銷售備案前三十日完成;

(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。

第三章 投標

第二十四條 本辦法所稱投標人，是指響應前期物業管理項目招標、參與投標競爭的物業服務企業。

投標人應當符合招標文件要求的條件。

第二十五條 投標人對招標文件有異議的，應當在投標截止日期前十日內以書面形式向招標人提出。

第二十六條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下內容:

(一)投標函;

(二)投標測算和投標報價;

(三)物業管理方案及其管理服務承諾;

(四)招標文件要求提供的其他材料。

第二十七條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。

在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件及其補充、修改的投標文件，均為無效的投標文件，招標人應當拒收。

第二十八條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，應當按照本辦法第二十七條的規定送達、簽收和保管。

第二十九條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第三十條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行。開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時應當眾予以拆封。

開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

第三十二條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為五人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理評標專家不得少于成員總數的五分之四。

與投標人有利害關系的評標專家不得進入評標委員會。投標人認為評標委員會成員中需要回避的，應當當場提出申請，并說明理由。

第三十三條 設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門應當通過“河南省物業管理綜合監管平臺”建立市級物業管理評標專家名錄庫。

省住房城鄉建設行政主管部門建立的省級物業管理評標專家名錄庫供各地隨機抽取使用。

物業管理行政主管部門應當對進入專家名錄庫的成員，進行相關法律法規和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評和監督，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何物業管理項目評標活動。

第三十四條 評標委員會的專家成員，由招標人從物業管理行政主管部門建立的專家庫中采取隨機抽取的方式確定。

招標人應當在開標前二十四小時內抽取評標專家，并由招標人代表書面簽字確認。同時，至少確定兩名后備人選。評標委員會成員名單在中標結果確定前應當嚴格保密。

第三十五條 評標方法一般應采用綜合評估法。

評分標準應當采取百分制的方法，按照招標文件規定的內容，合理確定各個部分的比重和分值。

第三十六條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責，不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人及其他利害關系人的財物或者其他好處，不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦等情況。

第三十七條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準，對投標文件進行獨立、客觀、公正的評審，并對所提出的評審意見承擔個人責任。

第三十八條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十九條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。投標人應當派擬擔任項目經理的人員參加答辯。

評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，進行綜合評標，并對評標結果簽字確認。

除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

第四十條 經評標委員會評審，認為所有投標文件都不符合招標文件實質性要求的，可以否決所有投標。

所有投標被否決的，或者某一投標人被否決后使得投標人不足三個的，招標人應當重新招標。

第四十一條 符合下列情形之一的，評標委員會應當認定為無效投標：

(一)投標文件沒有按照招標文件要求加蓋印章或者出具授權委托書的;

(二)投標文件中承諾的服務標準或管理方案與法律法規規定或服務規范明顯不一致的;

(三)投標報價的最終價格和計算方法不符合招標文件要求，成本核算中未如實核算相關社會保險、稅費的或者以明顯低于同城市物業服務社會平均成本價競標的;

(四)發現投標人以他人名義投標、串通投標、以其他弄虛作假方式投標，或者以行賄手段謀取中標的。

第四十二條 評標委員會完成評標后，應當向招標人出具書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過三名有排序的合格的中標候選人。認定無效投標的還應當出具無效投標說明。

招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人，也可以委托評標委員會直接確定中標人。

第四十三條 招標人應當在完成評標后十五日內確定中標人，向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

招標人和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

第四十四條 投標人和其他利害關系人對評標過程或中標結果有異議的，應當在知道其權益受到侵害之日起十日內，以書面形式向招標人或者向縣級以上人民政府物業管理行政主管部門投訴。招標人或物業管理行政主管部門應當自接到投訴之日起三十個工作日內依法處理。

第四十五條 建設單位應當自確定中標人之日起十五日內，通過“河南省房地產開發行業綜合管理平臺”向物業所在地縣級以上人民政府物業管理行政主管部門在線備案。

備案時應當提交以下資料：

(一)開標評標過程;

(二)確定中標人的方式及理由;

(三)評標委員會的評標報告;

(四)中標人的投標文件;

(五)前期物業服務合同;

(六)法律、法規規定的其他材料。

采用委托代理招標的，應當同時提交委托代理合同。

物業管理行政主管部門應當自受理中標備案申請之日起三個工作日內，通過“河南省物業管理綜合監管平臺”對符合條件的出具物業管理項目中標備案通知書。

第四十六條 未經招標人或投標人同意，任何單位和個人不得向他人泄露或者在它處引用招標文件或者投標文件的內容。

第五章　責任追究

第四十七條　建設單位存在下列情形之一的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門按照有關規定予以處理，并記入該企業不良行為記錄。

(一)未通過招標投標方式選聘物業服務企業的;

(二)向他人透露潛在投標人名稱、數量的;

(三)與投標人串通、泄露招標信息的。

第四十八條 物業服務企業存在下列情況之一的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門按照有關規定予以處理，并記入該企業不良行為記錄。

(一)未通過招標投標方式擅自承接物業項目的;

(二)與他人串通投標的;

(三)投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的;

(四)以向招標人或者評標委員會成員行賄等違法違紀手段謀取中標的;

(五)無正當理由拒不簽訂前期物業服務合同的。

第四十九條 物業管理行政主管部門工作人員在物業管理招標投標管理工作中，有下列行為之一的，由其所在單位或有關部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)未按照有關規定履行監督管理職責的;

(二)泄露評標專家名單的;

(三)對舉報、投訴的物業管理招標違法行為不予查處或者查處不力的;

(四)有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

第六章 附則

第五十條 本辦法由省住房城鄉建設廳負責解釋。

第五十一條 本辦法自發布之日起施行。

 

 

 

河南省住房和城鄉建設廳辦公室 2018年3月2日印發