昆山市物業服務收費管理實施細則

昆山市人民政府文件

昆政規〔2010〕16號

市政府關于印發昆山市物業服務收費管理實施細則的通知

昆山開發區、花橋經濟開發區、昆山高新區、旅游度假區管委會，各鎮人民政府，市各委辦局，各直屬單位：
《昆山市物業服務收費管理實施細則》業經市政府第30次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹實施。


二○一○年九月十五日


昆山市物業服務收費管理實施細則

第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《蘇州市住宅區物業管理條例》以及《物業服務收費管理辦法》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《蘇州市物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內，符合國家物業管理企業資質要求的物業服務企業，對各類物業實施管理提供服務的收費行為。
第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
第四條 倡導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐。
第五條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責本市物業服務收費的監督管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循公開、合理的原則，收費項目、收費標準與服務內容、服務質量相適應，根據物業服務成本、法定稅費和合理利潤確定。
第七條 物業服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容和特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅的物業公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。
非普通住宅（小區區域規劃戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房，各類別墅、低層住宅、高級公寓等)以及辦公房、廠房、經營性用房等物業公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費等實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，實行等級收費管理制度，今后逐步向分項目收費管理過渡，并適時調整和定期公布。各等級基準收費標準見附件一，具體執行標準可上下浮動20%。住宅物業管理服務標準參照省質量技術監督局發布的《江蘇省住宅物業管理服務標準》綜合評定。
對未實施等級收費的物業，要按照物業管理規范要求，實施等級服務收費。
對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的物業，公共服務收費標準可由業主與物業服務企業協商確定。
第九條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，住宅物業的開發建設單位通過招投標競爭方式選聘物業服務企業的物業公共服務費，應當簽訂書面的前期物業服務合同，并向價格主管部門備案。
前期物業管理階段，普通住宅物業的開發建設單位采取協議方式選聘物業服務企業的，物業公共服務費應當經價格主管部門核準；非普通住宅物業公共服務費應當向價格主管部門備案。
業主大會尚未成立的，住宅物業公共服務費收費標準因成本變化等因素需要調整的，物業服務企業應采取公開方式征得二分之一以上業主同意，普通住宅應經價格主管部門核準后執行，非普通住宅應當向價格主管部門備案。
住宅前期物業管理期間變更物業服務企業的，應按規定程序重新確定物業服務收費標準，普通住宅應經價格主管部門核準后執行，非普通住宅應當向價格主管部門備案。
第十條對開發建設單位通過規范的招標方式選擇前期物業服務企業，價格主管部門和物業管理行政主管部門應加強對開發建設單位前期物業公共服務收費標準適用條件的管理。價格主管部門和物業管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規行為。
普通住宅的前期物業管理服務標準應由開發建設單位參照省質量技術監督局發布的《江蘇省住宅物業管理服務標準》在招標文件中明確，物業服務企業根據招標文件中明確的服務標準確定服務等級進行合理報價。中標物業服務企業和業主簽訂前期物業管理服務協議約定的前期物業管理服務標準應和招、投標文件中一致。
普通住宅前期物業管理實行公開招標或邀請招標的，物業服務企業應在簽訂《前期物業管理委托合同》后十天內持以下材料報價格主管部門備案：
1．物業管理行政主管部門出具的中標證明；
2．開發建設單位出具的中標通知書；
3．物業服務企業營業執照、資質證書正副本復印件；
4．招標文件、投標文件。
5．前期物業管理委托合同。
第十一條 業主大會成立后，普通住宅公共服務費的收費標準，在價格主管部門公布的政府指導價范圍內，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
第十二條 實行市場調節價的物業服務收費，在業主大會成立前，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人（使用人）在物業服務合同中約定執行；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
市價格、物業管理行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定物業收費及有關事項。
第十三條 物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式約定。具體方式由業主大會與物業服務企業協商確定；業主大會成立前，由開發建設單位、物業服務企業與業主在《前期物業管理服務協議》中約定。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十四條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外支出。
第十五條 物業公共服務費用由管理服務人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、管理費分攤、固定資產折舊、經業主大會同意的其他費用、合理利潤（普通住宅不超過8%）、法定稅費組成。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用，由公用部位、共用設施設備所服務的業主共同承擔，可以通過專項維修基金予以列支，不計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十六條 業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。
物業管理公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車庫除外、閣樓減半）；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。
第十七條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法業主大會成立后由業主委員會與物業服務企業協商確定，并在物業服務合同中約定；業主大會尚未成立的，物業服務企業應按實際發生的費用和約定方式向業主合理分攤，在《前期物業管理服務協議》中約定，由住宅物業的業主和建設單位監督。
第十八條 納入物業管理和服務范圍的已竣工但尚未出售或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
業主辦理入住手續后未入住、未使用的物業，業主應向物業服務企業書面告知，物業公共服務費用由業主按規定標準的70%交納。
物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
第十九條 實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，業主交納的物業管理公共服務費應低于規定標準的15%～30%，具體范圍、比例可在《前期物業管理委托合同》和《前期物業管理服務協議》中約定，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業。不作約定的一律按物業管理公共服務費低于規定標準的30%執行。
第二十條 物業管理區域內受業主或業主委員會委托實施專人管理的機動車（非機動車）停車服務收費(不含經營者具有完全產權或受產權單位委托經營的停車場地)，區別不同情況由業主或業主委員會與物業服務企業在規定浮動幅度內協商制定具體收費標準。業主（使用人）已擁有車位使用權的，停車服務收費標準按補償物業企業管理費用原則制定；業主（使用人）不擁有車位使用權的，按低于社會停車收費標準、補償物業服務企業管理費用并考慮占用公共設施應予以合理補償的原則制定。業主大會成立前，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，所得收益在扣除物業服務企業代辦經營成本后，按30%用于補貼物業服務費，70%納入住宅專項維修資金。業主大會成立后，可以參照上述規定的標準，收益由業主大會決定并按業主委員會與物業服務企業合同約定使用。住宅小區機動車（非機動車）停車服務收費標準詳見附件二。
進入物業管理區域執行公務的執法車輛和消防、搶險、救護、環衛等特種車輛，以及業主的搬家車輛，不得收取停車費。
第二十一條 利用物業共用部位、公共場地和共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有，在扣除物業服務企業代辦經營成本后，按30%用于補貼物業服務費，70%納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十二條 物業管理區域內，供水（原有高層住宅須一戶一表改造后）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業服務企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十三條 物業服務企業未經業主、使用人同意，一次性預收物業公共服務費不得超過六個月。業主、物業使用人裝修產生的垃圾應支付裝修垃圾清運費，收費標準按建筑面積3元/平方米。
第二十四條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。
第二十六條 物業服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年向業主、使用人公布物業公共服務費收支情況以及利用業主共用、共有設施的經營收益、支出情況，接受業主委員會、業主、使用人、價格主管部門和物業管理行政主管部門的監督。
第二十七條 物業服務企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理區域分別核算。
實行物業公共服務費用包干制的，物業服務企業應對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監督。
實行物業公共服務費用酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況。物業服務企業或業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計，審計費用的承擔，應在物業服務合同中約定。
第二十八條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的法律法規，規范物業管理服務行為，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追償。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當在產權或使用權轉移前及時結清物業服務費用。
第二十九條 政府價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第三十條 本細則由市物價局會同市住房和城鄉建設局負責解釋。
第三十一條 本細則自2010年10 月 1日起執行，《關于印發昆山市物業收費管理實施細則的通知》（昆政發〔2007〕37號）同時廢止。


附件1：

昆山市普通住宅物業公共服務收費等級基準價格