呼倫貝爾市物業服務收費管理辦法

社會各界、廣大市民：
　　
　　為進一步規范我市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、國家發改委、建設部《物業服務定價成本監審辦法》（試行）和《內蒙古自治區物業服務收費管理辦法》的有關規定，結合呼倫貝爾市物業服務管理的實際情況，擬對《呼倫貝爾市物業服務收費管理暫行辦法》進行修訂，現向社會征求意見，歡迎社會各界、廣大市民積極參與，為《呼倫貝爾市物業服務收費管理辦法》制定的更加科學合理提出好的意見和建議。
　　
　　提出的意見及建議可用電子郵件或信函的形式發送。
　　
　　信函發到：呼倫貝爾市發改委收費管理科
　　
　　聯系電話：0470—8217276
　　
　　電子郵件發到：L660044@163.com
　　
　　二〇一〇年呼倫貝爾市物業服務收費管理辦法（修訂稿）
　　
　　第一條為規范呼倫貝爾市物業服務收費標準，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、國家發改委、建設部《物業服務定價成本監審辦法》（試行）和《內蒙古自治區物業服務收費管理辦法》等法律法規，結合呼倫貝爾市實際，制定本辦法。
　　
　　第二條本辦法適用于呼倫貝爾市行政區域內，經房地產行政主管部門進行資質認證，工商行政管理機關登記注冊的物業服務企業，對服務區域內的住宅、商業、機關（事業、企業）提供社會化、專業化的物業服務的收費管理。
　　
　　第三條本辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用（不包括垃圾二次轉運處理費用）。
　　
　　第四條政府價格主管部門是物業服務收費的主管機關，政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。提倡業主通過公開、公正、公平的市場競爭機制，選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
　　
　　第五條物業服務收費，應當遵循合理、公開以及服務水平與收費標準相適應的原則，采取“以質量核定類別，按類別實行收費”的辦法。
　　
　　第六條物業服務構成：小區基礎條件、房屋管理和公用設施設備管理。物業服務類別按屬地由房地產行政管理部門和價格主管部門按照《呼倫貝爾市住宅小區物業服務分類標準》確定。物業服務類別評定實行動態管理，每兩年評定一次。
　　
　　第七條物業服務收費實行統一領導，行政區域屬地管理。各旗市（區）政府價格主管部門負責屬地物業服務收費的監督管理和物業服務企業的《經營性服務價格收費證》登記管理工作。
　　
　　第八條物業服務企業在管理區域內開展各項服務時，要在收費的20日前，持以下材料向當地價格主管部門申領《經營性服務價格收費證》，經核準后執行。
　　
　　1、工商行政管理機關頒發的《營業執照》
　　
　　2、房地產行政主管部門頒發的《資質等級證書》
　　
　　3、呼倫貝爾市物業服務收費核審表
　　
　　4、經房地產行政主管部門備案的業主委員會成立文件
　　
　　5、其它應提交的材料。
　　
　　物業服務企業要在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示，實行明碼標價。
　　
　　第九條住宅小區要按照《物業管理條例》和《業主大會規程》要求，組建以獨立管理區域為成立單位，并經當地房地產行政主管部門備案的業主委員會。業主委員會與物業服務企業共同申報小區類別及收費標準，并履行《業主大會規程》規定的職責。
　　
　　第十條普通住宅小區物業服務收費實行物業服務分類別按等級確定的辦法，小區類別從高到低劃定為1—5個類別，1—5類小區物業按照核定的標準執行；5類以下小區和高檔別墅住宅區由業主大會或其授權的業主委員會與物業服務企業在5類標準以下、一類標準以上協商約定。
　　
　　第十一條住宅小區內寫字樓和用于經營的商業用房的物業服務費，在小區住宅收費標準基礎上最高可上浮50%和80%；車庫在小區住宅收費標準基礎下浮30%；住宅用倉庫和地下室不收費，改變使用用途的住宅、車庫、倉庫和地下室按實際用途收費。
　　
　　第十二條高層住宅安裝并使用電梯和二次加壓泵等的服務項目收費，物業服務企業可在本小區類別收費標準基礎上上浮50%向業主收?。ò娞莺碾娰M用）。
　　
　　第十三條為寫字樓、商場、賓館酒店等非住宅小區提供物業服務，其收費標準由業主大會或其授權的業主委員會與物業服務企業協商議定。未有業主委員會的，由業主與物業服務企業協商議定。
　　
　　第十四條物業服務收費按房屋建筑面積計收(包括套內建筑面積和公共部位與公共房屋分攤建筑面積)，其核算單位為“元∕月、平方米。
　　
　　第十五條物業服務企業要嚴格按照《呼倫貝爾市住宅小區物業服務分類標準》的內容提供服務，收取物業服務費。接受委托為部分物業產權人、使用人開展的物業服務分類標準以外的特約服務，其收費由雙方當事人協商議定。
　　
　　第十六條已竣工但尚未出售或未交給物業買受人的物業，其服務費由建設單位交納，已出售尚未使用的物業，其服務費由產權人交納。
　　
　　第十七條小區內公共設施損壞賠償標準，由物業服務企業根據損壞物價值及損壞程度，經相關部門評估確定。
　　
　　第十八條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第十九條物業服務企業在不影響業主利益并征得業主委員會同意的前提下，利用小區內屬于全體業主產權的公共場地、設施等開展經營活動的，其收益應用于彌補物業服務、管理支出，不得挪作他用。并將收入支出使用情況定期向業主或業主委員會公布。
　　
　　第二十條物業服務企業必須與業主委員會簽定物業服務合同，遵守國家的法律法規，嚴格履行合同，為業主提供質價相符的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。
　　
　　第二十一條物業服務企業可按月、季或按年度計收物業服務費，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業服務費。業主應按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納服務費的，業主委員會應督促限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。
　　
　　物業產權發生轉移，業主或物業使用人應結清物業服務費用。物業服務企業應在年終向業主及業主委員會公布物業服務的收支情況，接受業主及業主委員會的監督。
　　
　　第二十二條物業服務區域內供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位，應向最終用戶收取有關費用。
　　
　　物業服務企業在保證服務質量的前提下，接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　
　　第二十三條物業服務企業已提供物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質、內容相同（相近）的費用。
　　
　　第二十四條住宅小區內建有固定、封閉停車場（車棚），配有專人看護管理，可向停放車輛的住戶收取停車服務費用,收費標準為：自行車3.00元∕月、輛；摩托車8.00元∕月、輛；汽車由雙方協商議定。
　　
　　第二十五條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應加強對物業服務企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督與管理。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等予以處罰
　　
　　第二十六條本辦法由呼倫貝爾市政府價格主管部門、房地產行政管理部門負責解釋。
　　
　　第二十七條本辦法自發布之日起30日后施行。原《呼倫貝爾市物業服務收費管理暫行辦法》（呼政字[2004]87號）同時廢止。
　　
　　關于重新修訂《呼倫貝爾市物業服務收費管理暫行辦法》的說明
　　
　　我市現行物業服務收費執行“呼倫貝爾市人民政府關于印發呼倫貝爾市物業服務收費管理暫行辦法的通知”（呼政字〔2004〕87號）文件。該文件是依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》制定，由呼倫貝爾市工商局、呼倫貝爾市建委共同起
　　
　　草，經呼倫貝爾市人民政府批轉后于2004年8月20日印發執行。
　　
　　一、《辦法》修訂權限的依據
　　
　　根據2004年9月，內蒙古自治區發改委、建設廳根據國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》制定出臺的“關于印發《內蒙古自治區物業服務收費管理辦法》的通知”（內發改費字〔2004〕1708號）修訂。
　　
　　第五條規定：“各盟市價格主管部門會同盟市房地產行政主管部門負責制定本行政區域內的物業管理服務等級標準及服務收費標準”。
　　
　　第六條規定：“物業服務收費可根據不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由盟市級價格主管部門會同房地產行政主管部門報當地人民政府確定”。
　　
　　二、《辦法》修訂的理由
　　
　　一是隨著國家《物權法》、《物業服務定價成本監審辦法》和內蒙古自治區《物業服務收費管理辦法》等有關法律、法規和政策的出臺，為了完善社會主義市場經濟條件下的價格形成機制，規范物業服務收費及行為，引導業主合理消費，促進社會和諧，提升社會文明程度，有必要對原來的物業服務收費管理辦法進行修訂。
　　
　　二是2004年制定《呼倫貝爾市物業服務收費管理暫行辦法》時，《內蒙古自治區物業管理收費暫行規定》尚未出臺。當時考慮到在以后執行中需要進行修訂、完善。故2004年我市制定辦法時定為“暫行辦法”。五年來，隨著我市房地產業（當時沒有高層住宅建筑）和物業服務市場的的發展，加之人們的消費觀念發生變化，物業服務主體、業主消費主體和原管理辦法三者之間出現的新的矛盾和不協調。
　　
　　所以，呼倫貝爾市發改委、呼倫貝爾市建委結合呼倫貝爾市物業服務的實際情況，在進行實地調查測算、廣泛聽取意見、充分借鑒其它盟市經驗的基礎上，對《呼倫貝爾市物業服務收費管理暫行辦法》進行修訂。

　　三、《辦法》修訂的原則
　　
　?。ㄒ唬┮婪ūO管。物業服務及收費管理必須在現有法律法規及物業管理政策規定的范圍內制定。
　　
　?。ǘ┱{放結合。根據現行物業服務、收費的實際，在堅持服務水平與收費標準相適應的原則，逐步完善宏觀調控下由市場形成價格的機制。“調”即在現行物業管理按單項核準確定收費標準，為按照物業服務小區所具備的服務功能、設施條件、服務水平等將物業小區劃定為五個類別，采取“以質量核定類別，按類別實行收費”的辦法?？紤]《勞動合同法》規定的人工成本增大等因素外，總體水平進行調整。“放”即五類以下和高檔別墅區住宅、非住宅小區內的寫字樓、商場、賓館酒店等收費由業主大會或其授權的業主委員會與物業管理企業協商議定。
　　
　?。ㄈ┟鞔_完善。一是服務內容、等級劃分更具體，操作性更強，確定五個服務類別，按服務質量收費。二是原則是適當上調基礎建設條件好，物業管理水平較高，服務質量優秀的物業服務收費標準，反之適當下調收費標準。確定五個類別標準，即：一類：0.57元∕㎡.月；二類：0.48元∕㎡.月；三類：0.42元∕㎡.月；四類;0.36元∕㎡.月；五類：0.30元∕㎡.月（海拉爾區原平均標準0.36元∕㎡）。三是明確、規范高層住宅收費（在住宅小區類別收費標準基礎上浮50%），改變近年來高層住宅沒有收費標準的現狀。四是文字表述更具體明確。如改“物業管理企業”的表述為“物業服務企業”等。
　　
　　四、毗鄰地區的收費標準
　　
　?。ㄒ唬┏喾迨袑⒆≌^劃分為五個類別，實行按類別收費，一類0.70元；二類0.50元；三類0.36元；四類0.29元；五類0.24元。（收費標準浮動幅度為10%），（2006年制定）
　　
　?。ǘ┡d安盟將住宅小區劃分為甲、乙、丙三個等級，甲級0.50元；乙級0.39元；丙級0.29元。（2005年制定）
　　
　?。ㄈ┌^市將住宅小區分為四個等級，一級0.80元；二級0.60元；三級0.40元；四級0.25元。（2001年制定）
　　
　　附件1：呼倫貝爾市住宅小區物業服務收費標準

一類0.57

二類0.48

三類0.42

四類0.36

五類0.30