南陽市物業服務收費管理實施辦法
為促進我市物業管理服務行業健康有序發展，規范物業服務收費行為，加快推進物業管理服務行業市場化進程，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和河南省發展計劃委員會、河南省建設廳《轉發國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》(豫計收費[2003]2265號)、河南省發改委、建設廳關于轉發《國家發改委、建設部關于印發〈物業服務收費明碼標價規定〉的通知》（豫發改檢[2004]1604號）的通知精神，結合我市實際，制定本辦法。
第一條：本辦法適用于具有獨立法人資格，并取得物業管理資質的物業管理企業，在我市建成區范圍內提供社會化、專業化物業服務的收費管理。
第二條：物業服務收費是指物業管理企業按照物業管理服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條：政府提倡業主通過公開、公正、公平的競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，積極促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條：物業服務收費實行分級管理，市政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責本市建成區域內物業服務收費的監督管理工作；各縣（市）區域內的物業管理，由當地政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門參照本《辦法》執行。南陽油田由市直接管理。
第六條：我市物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅、高層住宅、高檔別墅、公寓、辦公樓、寫字樓、物業服務收費實行政府指導價。住宅區業主委員會成立后，物業服務收費實行市場調節價，在嚴格遵守國家法律、法規及有關價格政策的前提下，其標準由業主委員會與物業管理企業協商約定；其約定收費標準要向市價格主管部門備案，并在價格主管部門監督下進行公示。
第七條：物業管理服務收費實行管理服務定級，按級收費、年度審驗、動態運行。服務收費等級的評定由服務收費等級考評小組負責。服務收費等級考評小組由南陽市價格主管部門、房地產行政主管部門及有關專業人員組成。
服務收費等級考評實行百分制。按分值劃分為四個等級?？荚u在90分以上者執行一級收費標準；在80—89分之間者執行二級收費標準；在70—79分之間者執行三級收費標準；在60—69分之間者執行四級收費標準；60分以下為不合格，房產行政主管部門和價格主管部門發出警告，限期整改，復驗以后還不合格，將取消物業管理資質。物業管理服務收費及等級每年審驗一次，凡達不到原審定等級的發出整改通知，限期予以糾正，否則按規定降低等級。
第八條：我市建成區域內普通住宅區物業服務收費，由市價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應等級的基準價和浮動幅度，根據物業服務費用經成本審核后，確定其基準價。浮動幅度，經考評小組對其服務質量、服務項目、服務內容等進行考評后確定。其中一級允許上浮20%；二級允許上浮15%；三級允許10%；四級允許5%。物業管理企業可根據服務情況予以執行浮動價，下浮不限。高層住宅、高檔別墅、公寓、辦公樓、寫字樓、商鋪等物業服務收費標準，根據物業服務費用，經成本審核后，單獨審批。
第九條：物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。物業服務成本構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
第十條：經營性收費許可證辦理程序
1、各物業管理服務機構根據南陽市物業管理服務收費等級標準，如實填報物業管理服務收費等級申報表（每個物業管理區一份）和《收費許可證登記表》，同時交驗工商營業執照、稅務登記證、物業管理資質證、法人代碼證、小區規劃圖（復印件加蓋公章）各一份，交房地產主管部門審驗后報市價格主管部門審批，原核發的收費許可證一律廢止。
2、市價格主管部門、房地產主管部門及專業人員組成的考評小組按照服務等級管理標準對各物業管理區域、進行逐項驗收審定等級，并核發《收費許可證》。
3、物業管理服務機構更名、分立、合并、搬遷或撤銷等，應在十五日內到市價格主管部門辦理收費許可證變更手續。
4、未按規定程序辦理收費許可證，不得從事物業管理服務收費，否則按亂收費依法查處。
第十一條：物業服務收費按業主房屋產權面積收取。已辦理所有權證的，以房屋所有權證登記建筑面積為準，建筑面積包括套內面積和公共部位與共用房屋分攤面積。未辦理房屋所有權證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。
第十二條：物業服務費用由物業產權人自辦理入住手續之日起按月繳納。經雙方協商可預收物業服務費（另有約定的從其約定）。
第十三條：物業管理企業應當遵守國家價格法律、法規和規定，嚴格按照物業服務合同中約定的服務內容、標準和收費項目、收費標準執行，為業主提供質價相符的服務。
第十四條：業主或物業使用人應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主或物業使用人逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可依法追繳。物業產權發生轉移時，業主或物業使用人應依法結清物業服務費用。
第十五條：因開發建設單位未按時交給物業買受人或已竣工之日但尚未出售的空置住房，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十六條：物業管理共用水電分攤辦法
1、共用水電是指由業主共用道路、綠地、公共照明系統、供水及增壓系統、電梯、中央空調、消防設施及其它電子、電器設備等所產生的公共水電費。
2、共用水電分攤應堅持“誰受益，誰負擔“的原則。
3、各公共用電、用水設施要單獨安裝儀表，電費以每個獨立的計量儀表為計費單位獨立核算費用。共用水電分攤方法，住宅部分按戶分攤，非住宅按業主產權面積分攤。物業管理服務單位所消耗的水電及各類共用地下、地上專用停車場產生的水電費用，不允許分攤。
4、物業管理服務單位應每月公布公用設施設備產生水電等共用費用的數量、單價、金額及分攤方法，按約定的收費方式向全體業主（使用人）合理分攤。
5、已經出售、出租的住宅、非住宅空置物業由物業產權人、使用人按當月應分攤標準的50%分攤共用水電費用。未出售、出租的物業由物業所有權人承擔分攤費用。
6、物業管理服務單位收取的水電費必須嚴格執行國家價格政策，分項目計收，不得混合收費。
第十七條：物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的?？上蛭袉挝皇杖∈掷m費，手續費標準應根據物業公司實際工作量，由雙方協商制定。不得向業主收取手續費等額外費用。
第十八條：物業管理企業根據業主委托提供其他服務的，收費標準由協議雙方約定。
第十九條：各物業管理企業應當按價格主管部門規定實行明碼標價，在物業管理區域內顯著位置，將物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式；計費起始時間及收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話12358等情況進行公示，接受業主及社會的監督。其公示欄的規格、制式、內容按南陽市價格主管部門規定的統一標準制作。
第二十條：本辦法自二00四年十二月一日起執行。原市物價局《關于對全市物業管理收費實施等級管理的通知》（宛價[2003]108號）停止執行。
附表一：南陽市普通住宅物業管理服務收費標準
附表二：南陽市物業管理服務內容及其標準
附表三：南陽市住宅物業管理服務收費等級考核計分表
附表四：南陽市普通住宅區車輛停放服務收費標準
附表五：物業基本情況申報表
附表六：公示欄格式