吉林省物業服務查驗接收辦法

關于印發《吉林省物業服務查驗接收辦法》的通知


吉建房〔2009〕36號

各市（州）房產局、建委（建設局）、公用局，長白山管委會規劃建設局，各縣（市）房產局、建設局：

為了進一步規范物業服務查驗接收行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，省住房和城鄉建設廳制定了《吉林省物業服務查驗接收辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

二○○九年十二月二十四日

吉林省物業服務查驗接收辦法

第一條 為規范物業服務查驗接收，明確交接各方的責權關系，維護物業服務當事人的合法權益，保障物業管理及服務活動依法正常進行。根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《吉林省物業管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本省行政區域內物業服務查驗接收活動適用本辦法。

本辦法所稱物業服務查驗接收，是指物業服務企業承接或退出物業項目時，為保證物業服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用而實施的檢查驗收。

第三條 物業服務查驗接收應當遵守法律、法規和規章的規定，遵循維護社會穩定，保證正常管理秩序、依法有序、平穩過渡的原則。

第四條 市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本轄區內的物業服務查驗接收的監督管理。

查驗接收過程的監管單位由市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門規定。

第五條 建設單位、物業服務企業、業主委員會應嚴格履行合同約定，遵照本辦法規定的查驗接收程序，依法做好物業服務查驗接收工作，保持物業項目管理的穩定性和連續性。

建設單位或業主、業主大會應當及時依法作出選聘、續聘、解聘物業服務企業的決定，保持物業項目管理的正常有序進行。

第六條 查驗接收應包括以下主要內容：

查驗接收對象包括：外墻、屋面、樓地面、裝修、電、燃氣、水、衛生設施、消防、采暖、電梯、道路、綠化、監控設施、物業用房、附屬工程等物業的共用部位、共用設施設備。

（一）物業管理區域竣工總平面圖，單體項目建筑、結構、設備安裝竣工圖，配套設施竣工圖，地下綜合管網工程竣工圖，規劃、建設、消防、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等部門竣工驗收合格證明等資料。

（二）共用設施設備的出廠合格證明和保修卡、保修協議，設施設備的安裝調試資料、使用說明資料、維修養護資料。

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件。

（四）與供水、供電、供氣、供熱單位簽訂的供水、供電、供氣合同（或協議書）。

（五）業主資料及房屋面積清冊等。

（六）實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料。

（七）物業專項維修資金交存、使用情況。

（八）物業管理用房和物業共有部位、共用設施設備明細。

（九）實行酬金制，受聘期間用物業服務費用購置的資產及物品；實行包干制，受聘期間用物業共有部位、共用設施設備以及相關場地經營所得費用購置的資產及物品。

（十）法律、法規、規章規定的其他事項。

第七條 物業查驗接收時，交接雙方應列詳細交接清單，包括：資料及設施設備的名稱、數量、交接單位、交接時間、交接地點和交接驗收人等。交接完畢，雙方簽字、蓋章。

第八條 分期建設的物業項目可以根據工程竣工進度情況，在達到交付使用條件時分期進行查驗接收。

第九條 新建物業，建設單位與前期物業服務企業之間查驗接收應具備下列條件：

（一）建設工程已竣工，且驗收合格。

（二）規劃配套的各類設施設備均落實到位，能正常使用，并經有關部門確認；其中供水、供電不屬直供用戶的項目，或供水、供電設施設備尚未移交至專業部門（單位）的，交接雙方及其相關方已就維修責任、水電費收繳和水電損耗分攤等達成書面約定。

（三）新建項目依據規劃分期建設，在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施。

（四）建設單位選聘前期物業服務企業符合有關規定，并已與之簽訂前期物業服務合同。

（五）法律、法規、規章規定的其他條件。

第十條 建設單位、業主委員會應當在物業竣工后30日內或物業服務合同生效30日內，與受聘物業服務企業完成查驗接收手續，驗收日期應當書面告知監管部門，具體程序如下：

（一）建設單位、業主委員會于查驗接收7日前，書面通知其選聘的物業服務企業辦理查驗接收手續，并提供有關資料。

（二）物業服務企業應按查驗接收條件，對建設單位、業主委員會提供的資料在7日內審核完畢，符合要求的，約定驗收時間及有關事項。

（三）物業服務企業應會同建設單位、業主代表或業主委員會，對物業共用部位、共用設施設備、共用場地和物業管理用房等進行查驗。

（四）查驗中發現的問題，應詳細記錄，由建設單位負責整改；不能當場整改的，簽訂有關處理協議。

（五）經查驗基本符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續，簽訂《物業服務查驗接收協議》。

第十一條 《物業服務查驗接收協議》包括：項目名稱、查驗接收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在的問題、解決方法和參與驗收的人員、驗收時間以及其他有關事項的約定并附移交的資料明細。

第十二條 有下列情形之一，物業服務企業按程序退出物業管理項目，應當按規定辦理查驗接收手續。

（一）物業服務合同期滿，業主、業主大會決定不再續約的。

（二）物業服務企業不能按物業服務合同的約定完成本物業管理區域內的工作，業主、業主大會依照法律、法規、規章規定和物業服務合同的約定解除物業服務合同的。

（三）物業服務企業侵害物業管理區域內業主合法權益，業主、業主大會依法提前解除物業服務合同的。

（四）物業服務企業因故提前退出物業管理項目的。

第十三條 物業服務企業退出物業管理項目，業主大會重新選聘物業服務企業予以接管的，應當按照下列要求做好物業服務查驗接收工作：

（一）業主委員會與原物業服務企業已解除合同，與業主大會選聘的新物業服務企業已簽訂物業服務合同。

（二）業主委員會與原物業服務企業已結算物業服務費用（包括欠收、預收、代收費用及押金等）。

（三）原有物業服務合同解除后3日內，業主委員會應書面通知原物業服務企業辦理查驗接收手續，原物業服務企業應在7日內返還有關資料及服務過程中新產生的資料，履行交接義務。

（四）新簽訂物業服務合同生效后30日內，業主委員會會同新物業服務企業與原物業服務企業完成查驗接收手續，合同另有約定除外。

（五）《物業服務查驗接收協議》簽訂后三日內，交接雙方應將查驗接收的主要情況在物業管理區域內向全體業主公布。

第十四條 退出物業管理項目時，業主大會、業主委員會未依法成立的，物業服務企業向物業項目所在地社區居民委員會、村民委員會辦理交接事宜。

第十五條 屬于本辦法第十二條第（四）項情形的，物業服務企業還需在解除物業服務合同退出物業管理項目前，將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會。業主委員會未成立的，以書面形式在物業管理區域內公告15日。同時，將擬退出原因、退出時間等書面報送物業項目所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案，填寫《物業服務企業退出物業項目管理情況登記表》，并書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府及社區居民委員會。

第十六條 資料移交完畢后，交接雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

第十七條 物業服務企業應當在《物業服務查驗接收協議》簽訂之日起10日內，將《物業服務查驗接收協議》文本報送物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案。

第十八條 建設單位、業主、業主委員會和物業服務企業可聘請相關專業機構協助辦理查驗接收手續。

第十九條 查驗接收雙方應承擔下列義務：

（一）查驗接收時，交接雙方均應嚴格按照國家、省有關規定和標準執行。

（二）對于符合驗收標準的，物業服務企業應當及時接管。

（三）遺留問題，當事雙方協商解決。

（四）開發建設單位移交的物業應當按照國家房屋質量保修規定或合同約定的期限承擔質量保修責任。

（五）物業服務企業在交接過程中對質量隱患未提出整改意見的，應承擔連帶質量保修責任。

第二十條 違反本辦法的，依據國務院《物業管理條例》有關規定處罰。

第二十一條 物業服務查驗接收的所有資料，應屬物業管理區域內全體業主所有。建設單位、業主委員會可書面委托物業服務企業保管。物業服務企業接受委托未妥善保管造成缺失的，應承擔相應的法律責任。

第二十二條 物業服務企業未按照本辦法的規定辦理交接事宜的，作為不良記錄記入企業信用檔案，并向社會公布；給業主或者其他相關方造成損失的，依法承擔相關責任。

第二十三條 本辦法發布前已實施物業服務查驗接收的，應按照有關法律、法規、規章和本辦法逐步規范。

對過去沒有移交資料的，建設單位應主動移交物業資料，物業服務企業、業主委員會應依法向建設單位索取，以便物業服務企業更好的履行物業服務合同，為廣大業主做好服務。

第二十四條 業主、業主大會選聘其他管理人實行物業管理的查驗接收活動參照本辦法執行。

第二十五條 市、縣（市）可以根據本辦法制定實施細則。

第二十六條 本辦法由吉林省住房和城鄉建設廳負責解釋。

第二十七條 本辦法自2010年1月1日起施行。