東莞市物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）

第一條　為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》等法律、法規及規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條　本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為。
第三條　本細則所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第五條　市物價局會同市房產管理局負責本市行政區域內物業服務收費的管理監督工作。
第六條　業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務收費。
包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享受或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第七條　物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價。
業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。
第八條　物業服務收費政府指導價，由市物價局會同市房產管理局根據不同類型及服務內容制定，并向社會公布。
物業服務收費政府指導價，應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。
制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。
第九條　實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在我市指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。
業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金應當按照政府指導價的有關規定執行。
第十條　實行政府指導價的住宅物業服務收費，因服務質量、成本變化、合同期限等原因需要調整或重新約定標準的，由物業服務企業與業主在政府指導價范圍內協商確定，重新簽訂物業服務合同并備案。物業服務企業必須通過書面征求意見、記名表決等形式協商確定物業服務收費標準，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后實行。
第十一條　實行政府指導價的物業服務收費和《物業管理委托合同》實行備案制度。新建住宅物業具體物業服務收費標準和《物業管理委托合同》內容應在住宅物業開始發售（含預售）20天前報市物價局和房管局備案，并于發售前在銷售現場一并公布。備案后，物業未交付使用前，物業服務企業（開發企業）不得調整物業服務收費標準。
物業服務收費標準依法調整的，物業服務企業應在調整后的10天內向市物價局和房管局備案。
（一）物業服務收費履行備案時，應提交如下資料：
1、物業服務收費備案登記表一式四份；
2、營業執照復印件；
3、物業管理資質證書復印件；
4、物業服務合同復印件；
5、物價員登記表；
6、業主同意重新調整（約定）收費標準的證明材料；
7、物業服務收費標準突破政府指導價的，需提供經物價局核定具體標準的批復文件復印件。
（二）《物業管理委托合同》備案須提交如下材料：
1、物業公司營業執照復印件（核對原件）；
2、物業公司資質證復印件；外市物業的分公司備案證明復印件（核對原件）；
3、委托方身份證明文件（如：開發商營業執照、業主委員會備案通知書、居委會委托證明等）復印件；
4、物業管理區域劃分圖（經規劃部門批準的總平面圖上劃分，新建物業由建設單位劃定、已實施物業管理的區域由物業公司劃分）。
第十二條　物業服務企業需突破政府指導價標準的，需報市物價局核定。
第十三條　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
第十四條　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；
（三）物業管理區域綠化養護費用；
（四）物業管理區域清潔衛生費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（七）辦公費用；
（八）物業服務企業管理費分攤；
（九）物業共用部位、共用設施設備產生的水電費用（不含二次供水加壓電費）；
（十）物業服務企業固定資產折舊；
（十一）經業主同意的其它費用。
第十五條　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。專項維修資金的使用按照市房產管理局有關規定執行。
第十六條　物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。
業主自有產權的車位（車庫）服務費按車位（車庫）數量計收。已按建筑面積收取物業服務費的配套車位（車庫），不得重復收取車位（車庫）服務費。
第十七條　業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，物業服務企業可依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第十八條　物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。
第十九條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。
第二十條　業主對其物業進行室內裝修，應與物業服務企業簽訂住宅室內裝修管理服務協議，物業服務企業可向業主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、證件工本費、裝修保證金（押金），具體標準由市物價局制定。
第二十一條　物業小區實行出入證管理的，應當為業主免費提供每戶不少于3張出入證（其中每車位不少于1張）。業主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業服務企業可按制作成本收取工本費。
第二十二條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十三條　物業管理區域內的機動車停放保管服務收費，按市物價局有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位（車庫）物業服務費。
第二十四條　物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，其收費由雙方協商確定。
第二十五條　物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十六條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域的顯著位置，將服務等級內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示，自覺接受有關管理部門的檢查和業主監督。
第二十七條 物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全明碼標價制度、價格投訴受理制度、物價員工作制度等各項內部價格管理制度，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善管理服務，為業主提供更好的服務。
第二十八條　對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業，可以向市物價局申請協商調解。
第二十九條　物業服務企業有下列行為之一的，由市物價局依法查處：
（一）未經市物價局批準，超過政府指導價標準收費的；
（二）擅自設立強制性收費項目的；
（三）不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；
（四）不按規定備案的；
（五）不執行本細則第十三條、十四條，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
（六）其他違反價格法律、法規規定的。
第三十條　本細則由市物價局會同市房產管理局負責解釋。
第三十一條　本細則自XXXX年X月X日起執行。此前規定與本細則相抵觸的，以本細則為準。