衢州市區物業專項維修資金管理實施細則

第一章 總 則

第一條 為加強市區物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《浙江省物業管理條例》、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》和國家有關法律、法規，結合市區實際，制定本實施細則。

第二條 本實施細則適用于市區行政區域內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱的物業專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區劃內共有設施設備（以下簡稱共有設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本實施細則的規定交存專項維修資金。

第四條 專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。物業主管部門應加強指導，督促業主成立業主大會，實行業主自主管理。

實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理以及業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金由柯城區、衢江區人民政府專項維修資金管理機構（以下簡稱維修資金管理機構）分別代為統一管理。

第五條 市建設行政主管部門會同市財政等部門負責市區專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

柯城區、衢江區建設行政主管部門會同同級財政等部門具體負責實施所屬區域內專項維修資金的交存、使用、管理等工作。

第二章 專項維修資金的交存

第六條 新建物業首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為：普通多層磚混結構的住宅30元/㎡，其它類型和性質的房屋40元/㎡。

上述交存標準，今后可根據實際情況，由市建設局會同市財政局提出調整方案，報經市政府批準后予以調整和公布。

第七條 出售公有住房，由業主按照新建物業標準交存專項維修資金，并統一納入維修資金管理機構集中代管。原按房改政策出售的公有住房，其專項維修資金仍按原政策規定執行。

第八條 專項維修資金可以由業主自行交存、建設單位或者物業服務企業代收代交。

新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積和本實施細則第六條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。對房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出物業（包括不出售的配套用房、物業管理用房等）的專項維修資金由建設單位交存。

建設單位取得商品房面積核定書前，須提交維修資金管理機構出具的《物業維修專項資金交存確認單》。

第九條 實行業主自主管理的，業主委員會應持下列資料向維修資金管理機構提出申請：

（一）專項維修資金業主自行管理申請表；

（二）業主大會同意本物業管理區域內專項維修資金由業主自主管理的決定書；

（三）經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的專項維修資金使用程序和續籌方案。

對于提交資料齊全的，維修資金管理機構在收到申請之日起，應將業主自主管理的有關資料在物業管理區域內進行公示，公示期為7天，公示期內提出不同意意見的業主未達到該物業管理區域內專有部分占建筑總建筑面積三分之一以上且占總人數三分之一以上的，維修資金管理機構應當在公示期滿后30日內，將該物業小區物業專項維修資金本息連同有關賬冊一并移交業主委員會。

第十條 專項維修資金應當按有關規定在商業銀行開立專戶，以物業區域為單位設賬，按房號設分戶賬，未劃分物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房號設分戶賬。開設專項維修資金專戶應經同級財政部門核準。

第十一條 收取專項維修資金，應當向同級財政部門申領使用省財政廳統一監制的專用票據。

第三章 專項維修資金的續籌

第十二條 業主分戶賬內專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應當續交專項維修資金。

第十三條 物業管理區域內已成立業主大會的，由業主委員會負責續籌專項維修資金；未成立業主大會的，由物業服務企業負責續籌。

未實施物業管理的住宅小區，由所在社區居民委員會負責續籌專項維修資金。

第十四條 續籌的專項維修資金應及時繳入所屬維修資金管理機構專項維修資金專戶管理。

第四章 專項維修資金的使用

第十五條 物業管理區域內共有部分、共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關規定和物業服務合同已明確在物業服務費中列支外，在專項維修資金中列支。

本實施細則所稱的保修期限自物業交付給首個業主之日起計算（分期開發建設的物業分別計算）。

第十六條 專項維修資金的支出由相關業主按照其物業建筑面積的比例分攤。專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。

涉及整個物業區域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支。

第十七條 由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的，物業服務企業應當根據物業使用狀況，提出一定時期內共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，由業主委員會在征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后組織實施，并在每年的六月和十二月分兩次報維修資金管理機構備案。

未實施物業管理的住宅小區，由所在社區居民委員會參照前款規定制定使用方案，并組織實施。

第十八條 由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的，且已列入計劃的項目，其專項維修資金的使用按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據專項維修資金使用方案，提出實施項目和資金使用預算；未實施物業管理的住宅小區，由相關業主根據專項維修資金使用方案提出實施項目和資金使用預算；

（二）實施項目和資金使用預算，報業主委員會或者社區居民委員會審核。社區居民委員會審核時應當征求相關業主的意見；

（三）物業服務企業持經審核的實施項目和資金使用預算及其他規定材料，向維修資金管理機構申請劃轉專項維修資金。未實施物業管理的住宅小區，由社區居民委員會持經相關業主審定的實施項目和資金使用預算，向維修資金管理機構申請劃轉專項維修資金；

（四）維修資金管理機構根據申請在五個工作日內進行核準，并按工程進度撥付專項維修資金；

（五）物業服務企業或社區居民委員會與施工單位簽訂維修施工合同后組織工程項目的實施。

（六）工程竣工后，憑業主委員會或社區居民委員會，或者其委托專門機構審核的工程決算及工程質量驗收合格證明，經維修資金管理機構核實后撥付應付費用的剩余款項。

第十九條 專項維修資金使用后，維修資金管理機構應及時將支付的款項從相關業主的個人維修資金明細賬中予以分攤核減，并將相關資料立卷歸檔。

物業服務企業或社區居民委員會應當將施工項目維修資金使用情況的相關資料立卷歸檔。

第二十條 實行業主自主管理的，其物業維修資金使用方案和使用程序，由業主委員會參照本實施細則第十七條、第十八條規定提出，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，由業主委員會組織實施。

第二十一條 物業管理區域內應當建立應急維修機制以應對涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新。

發生前款規定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業委員會或者社區居民委員會核實，報維修資金管理機構后可直接進行應急維修，維修費用從相關業主的維修資金賬戶中分攤支付。物業服務企業或者相關業主未按規定及時實施維修和更新的，所屬區物業主管部門可以組織代修。

第二十二條 下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

（四）根據物業服務合同應當由物業服務企業承擔的維修養護費用；

（五）法律、法規、規章及國家和省、市有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

第五章 專項維修資金的監督管理

第二十三條 下列資金應當轉入專項維修資金：

（一）專項維修資金規定的存儲凈利息；

（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；

（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；

（四）共有設施設備報廢后回收的殘值；

（五）業主委員會或業主自愿籌集交存的款項；

（六）其他按規定轉入的資金

第二十四條 專項維修資金自交存之日起開始計息，利息一年一結，定期計入業主分戶賬內，每年6月30日為結息日，第一個結息日之前交存或當年使用的部分按同期銀行活期存款利率計息，其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計算。專項維修資金增值凈收益扣除經財政部門核定的管理費用后的余額，應平均分攤到業主分戶賬內。

第二十五條 專項維修資金專戶及存儲情況，應當定期與銀行核對，并在每年7月底前在物業小區向業主公布下列情況，接受業主監督：

（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關專項維修資金使用和管理情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十六條 專項維修資金應當建立無償查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。

第二十七條 在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

除本辦法規定的使用范圍外，不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨、或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第二十八條 維修資金管理機構的管理費用由區財政局按實際需要逐年核定，在專項維修資金的增值收益中提取，并繳入區級財政專戶，實行收支兩條線管理，并與專項維修資金分賬核算。

第二十九條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國家和省、市財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。

維修資金管理機構應按月向同級建設主管部門和財政部門報送專項維修資金財務收支報表，每年年終應將本年專項維修資金收支情況向市建設行政主管部門和市財政部門報告，接受監督和指導。

第三十條 物業轉讓時，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。

第三十一條 因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的，業主可持相關憑證，申請退回本人名下專項維修資金結余金額。

第三十二條 違反本辦法規定挪用專項維修資金的，由區物業主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，移交市綜合行政執法部門對相關單位和個人給予行政處罰。

第三十三條 有關行政管理部門及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（一）未依照規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的；

（二）未按照規定進行管理，造成專項維修資金流失的；

（三）截留、挪用、侵占專項維修資金的；

（四）有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。

第六章 附 則

第三十四條 用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修資金制度。

第三十五條 本辦法由市建設局、市財政局會同市物價局負責解釋。

第三十六條 本辦法自發布之日起施行，原市財政局、市物價局、市建設局2000年8月1日發布的《衢州市區住宅區物業維修專項資金管理實施細則》同時廢止。