盱眙縣物價局
盱眙縣房產管理局
盱價發[2008]7號
關于印發《盱眙縣物業服務收費管理實施細則》的通知
縣各物業服務企業：
為了規范物業服務收費行為，維護業主、物業服務企業及各方的合法權益，提高我縣物業管理水平，促進物業服務行業健康、有序發展。根據《淮安市市區物業服務收費管理實施細則》（淮價服[2005]32號文件）的有關規定，我們制定了《盱眙縣物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
附：1、《盱眙縣物業服務收費管理實施細則》
2、盱眙縣普通住宅物業管理公共服務項目指導價標準
盱眙縣物價局 盱眙縣房產管理局
二〇〇八年一月十日
抄報：縣政府、市物價局、市房產管理局
抄送：縣物價檢查分局、盱眙縣物業管理所
盱眙縣物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和《淮安市市區物業服務收費管理實施細則》的有關規定，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于本縣行政區域內符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對各類物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條 本實施細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 縣價格主管部門會同縣物業管理行政主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的實施和監督管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條 物業服務收費，包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。
非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業的公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費（小區停車服務收費除外），實行市場調節價。
第八條 普通住宅前期物業管理公共服務收費標準應在政府指導價范圍內約定，并在業主入住前報經價格主管部門核準。開發建設單位與物業管理企業在核定的政府指導價范圍內，在前期物業管理協議或買賣（租賃）合同中與物業買受人預先約定收費標準，并同時約定物業管理服務內容、服務等級標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
以招投標方式確定的普通住宅前期物業服務收費標準報價格主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規行為。
第九條 已產生業主委員會的普通住宅公共服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十條 實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人在前期物業服務合同中約定；已產生業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。
價格主管部門和物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范與引導，促進相關各方合理約定物業服務收費有關事項。
第十一條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者中足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十二條 物業管理公共服務費用的構成因素為：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、物業管理企業辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊費用；
8、物業公共部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主大會同意的其他費用；
10、合理利潤（普通住宅不超過6%）；
11、法定稅費。
第十三條 物業的電梯、水泵、中央空調等公共設備設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法在前期物業管理時，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務協議或買賣（租賃）合同中與業主約定；業主委員會成立后，由業主委員會與物業管理企業協商確定。
物業管理企業辦公所用水、電費用不得向業主分攤。
空置物業為主公共水電費按正常分攤費用的70%分攤。
第十四條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，物業服務費用由業主按規定標準的70%交納。長期（連續性六個月以上）的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案。
物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人交納，但業主負最終交納責任。
物業服務費用以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。
第十五條 實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，業主交納的物業管理公共服務費按標準的80%交納，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
第十六條 住宅小區內符合規劃要求的封閉式共用車庫和露天汽車停車場（停車位），由物業管理企業人員提供管理服務的，經價格主管部門批準，可收取停車管理服務費，具體收費標準由價格主管部門在規定的范圍內核定，前期物業管理時，由物業管理企業或開發建設單位在前期物業管理協議或買賣合同中與業主約定。業主委員會成立后，由業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中協商確定。
在保證業主停車的前提下，有條件的住宅小區可設立外來臨時停車位，進入小區執行公務、搶修檢修、救護等特種車輛及業主的搬家車、送貨車和臨時停車時間在一小時內的車輛不得收取停車費。臨時停車時間超過一小時的車輛按規定收費標準計次收費。
第十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。
第十八條 物業管理企業經相關業主、業主大會同意，利用物業共用部位、共用設施進行經營所得的收益，在扣除物業管理企業相關費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修資金，但合同另有約定的除外。
第十九條 物業管理企業未經業主、使用人同意，一次性預收物業公共服務費首次不得超過12個月，后期不得超過6個月，也不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。
第二十條 物業管理企業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內定，提高收費標準。
第二十一條 物業管理服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年（或一年）向業主、使用人公布經營性設施營業收益和公共水電費用分攤、物業維修資金的支出情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
第二十二條 物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包干制的，物業管理企業應對實施管理的具體物業區域單獨建帳，定期公布財務狀況接受監督。
實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第二十三條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
第二十四條 縣價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第二十五條 實行業主自治管理或由社區成立物業服務中心實施管理的居住小區可參照執行本細則。
第二十六條 本辦法由縣物價局會同縣房產管理局負責解釋。
第二十七條 本辦法自2008年1月10日起執行，此前凡與本辦法不一致的規定同時廢止。
盱眙縣普通住宅物業管理公共服務項目指導價標準
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收費項目
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管理服務內容
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管理服務標準
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收費標準
（元/
月·㎡）
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測算依據（包括
人員安排、用工
用料分析）
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備注
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1、管理、服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費等
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①負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
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每3個月向委托方報告1次計劃實施情況；
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0.0425
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以管理處主任1名1250元/月，部門經理3名1000元/月 ，每月總費用4250元。
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工資標準是根據2006年社會平均工資1250元/月測算，管理處主任執行社會平均工資（不包含 單位交納的5金）。
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②對房屋及共用設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；
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每年1次
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③受理住戶咨詢、投訴、報修、預約服務等，為住戶排憂解難；
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白天有專職受理接待人員，夜間有值班人員處理應急事件；一般性投訴與服務當日解決，不能當日解決的約定解決時限并作出合理解釋；接到業主求助或特約服務時，耐心解釋，按雙方協商意見處理。
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④協助組建業主委員會并配合其運作；
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按有關法規、政策要求執行；
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⑤建立規章制度、崗位職責、操作規程與服務標準；
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制度健全；服務標準符合合同約定；檔案資料齊全，保管良好；
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⑥與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費標準；
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內容合法，手續完備，前期物業管理服務協議的主要內容要與購房合同中約定的前期物業管理內容相一致；
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⑦應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；
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有專人維護，內容完整、準確、有效、更新及時；
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⑧員工統一著裝，持證上崗；
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分工種著裝，配戴胸牌；按規定要求持證上崗；
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⑨進行物業管理服務滿意率調查，定期開展公開征詢業主意見活動，促進管理服務工作的改進和提高；
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每6個月進行 1次滿意率調查，每個月定期開展公開征詢業主意見活動，作分析評估且有改進措施；
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⑩接受當地社區居委會的指導監督，并協助做好社區管理工作
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定期與社區居委會聯系，積極配合做好社區工作
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2、裝修管理服務費
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①協助維護公共安全和公眾利益；
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按有關政策、法規、合同、公約的規定進行管理；
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0.008
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以管理員1名800元/月， 每月總費用800元。
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②將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知裝修人；
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在業主裝飾裝修前進行書面告知或簽訂裝修管理服務協議；
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③業主（使用人）裝修前按規定審查業主（使用人）的裝修方案
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24小時內審結方案并簽署審查意見交業主；
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④巡查裝修施工情況；
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在裝修期每日巡查一次，發現違章當即予以制止并開具通知單告知業主；
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⑤對裝飾裝修施工人員進行管理，對裝修中的違法行為及時勸阻；
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經三次通知和勸助仍不改正的，2日內向有關主管部門報告；
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⑥裝修結束組織驗收。
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按與業主簽訂的裝飾裝修服務協議，及時組織驗收，按雙方約定退還裝修押金。
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收費項目
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管理服務內容
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管理服務標準
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收費標準
（元/
月·㎡）
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測算依據（包括
人員安排、用工
用料分析）
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備注
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人員管理
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0.016
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以管理員2名800元/月計，每月總費用1600元。
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道路系統維護費
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①道路路況檢查與維護；
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路面無明顯坑洼、破損、啃邊，路上、路牙無明顯破損。
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0.003
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道路系統每年維護費4000元。
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包括損壞面積不超過1平方米的維修，
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②交通標志的檢查與維護。
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交通標志與交通設施齊全、完好。
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排水系統維護費
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①雨水管網檢查與維護；
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樓頂每6個月檢查1次并清理雨水口，雨水口開裂、破損等及時更換；每年雨季前疏通管道一次；排水設施定期維護，保持完好；
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0.025
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每年排水系統維護費30000元。
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包括維護材料費，化糞池按33幢樓，每幢1座，共900立方米測算。
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②污水管網檢查與維護；
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污水管網每年疏通1次，保持暢通；化糞池每年清理1次；
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③落水管的檢查與維修。
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檢查時發現落水管損壞的及時修理更換，保持暢通。
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監控系統維護
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對監控系統定期進行檢查與維護。
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每月1次，保持系統狀態良好，工作正常。
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0.004
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每年監控系統維護費5000元。
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照明系統維護
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①路燈檢查與維護；
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路燈每3個月全面檢查與保養1次，燈泡損壞及時更換；
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0.005
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每年照明系統檢查和維護費300元，鎮流器損壞20只20元/只計400元，燈泡損壞1000只1.5元/只計1500
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包括路燈及樓道燈損壞更新材料費。路燈管理移市政部門管理的，費用相應調減。
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②樓道燈檢查與維護。
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樓道燈及開關每3個月全面檢查與維護1次，燈具損壞及時更換。
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元，控制裝置損壞200只15元/只計3000元，合計總費用6200元。
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6、建筑小品養護服務費
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假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的檢查與養護。
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每日保潔1次，每周檢查1次；
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0.002
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每年建筑小品養護服務費3000元。
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7、油漆粉飾服務費
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①木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等木制品檢查與維護；
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對木制品的油漆起皮、剝落每年油漆1次；
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0.005
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每年油漆粉飾費6000元
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陽臺油漆粉飾服務費由受益人承擔。
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②鋼門窗、鐵皮雨水斗落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐鐵制品構件檢查與維護；
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鐵制品的油漆起皮、剝落、修飾做除銹和油飾1次；
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③建筑物、構筑物外立面局部污損的維護與處理。
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每年作局部清理、粉飾1次。
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8、避雷接地系統維護費
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房屋避雷接地系統檢查維護。
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每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；發現腐蝕、松脫等及時更換或堅固。
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0.001
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每年避雷系統維護費1200元。
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包括 材料費，
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9、給水系統維護費
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①檢查與維護水池（箱）及部件；
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每3個月檢查保養1次水池（箱）及其它部件；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補，保持池體結構完好，無滲漏；
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0.01
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每年水箱清洗、檢測費3000元，水泵5臺維護費2000元，水管防凍、油漆費6000元，每年總費用11000元。
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本測算僅使用水泵的住宅小區。如使用屋頂水箱的住宅小區，按每年每只水箱100元計算，由收益人分攤。
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②飲用水水質檢驗；
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飲用水水池（箱）每6個月清洗1次，清洗后水質作同步檢驗，合格后方可使用；
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③水泵維護與檢查；
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保持泵房清潔衛生，地面排水暢通，每2個月清洗1次泵房；水泵運行正常，各種儀表計量正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件定期加油，保持潤滑靈活。樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水脫落或零件殘損等及時修復；
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④給水管網維護。
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每年對明裝給水管道進行1次全面檢查維修，冬季做好防護工作。明裝管道檢查銹蝕現象，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷2遍面漆。
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10、消防系統維護費
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①檢查與維護消防栓（箱）、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備；
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每月檢查與維護1次，保證設備24小時正常運轉；
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0.006
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每年消防系統維護費8000元。
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包含材料費。沒有消防煙感頭、噴淋頭的，每年消防系統維護費2000元計。
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②檢查消防管網水壓；
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每月檢測1次，發現壓力不夠，及時檢修排除故障；
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③進行消防演習，以檢查消防設備工作狀態；
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每年演習1次；
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④消防監控系統室保持清潔；
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每周全面保潔至少1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；
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⑤填寫巡查工作記錄，建檔備查。
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有完善的值班制度和交接班制度及系統運行狀況。
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11、供配電系統維護費
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①保持配電房清潔衛生；
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每周一次全面清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬；
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0.01
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每套供電系統年檢費5000元，維護費6000元，每年總費用11000元。
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僅限于有專用配電房配置高壓系統的小高層住宅樓供配電系統的維護，包含中、小修材料費。未配置
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②檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況；
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每日檢查1次，并抄表做好記錄，出現異常情況及時處理；
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③委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行測試、試驗等項目的維修保養；
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每年測試、試驗1次；
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④對變壓外部低壓柜進行清潔、保養；
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每年進行二次；
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高壓系統的，每年總費用5000元，包含中、小修材料費。
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⑤保證正常電力供應，內線限電、停電按規定的時間通知業主（使用人）；
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內線限電、停電至少提前3日通知，接供電部門停電通知后及時告知業主；
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⑥檢測接地電阻，檢測配電房主要電器設備的絕緣程度；
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每年檢測1次，日常管理時發現異常及時維修；
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⑦檢測配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具；
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每年檢測2次配電房內消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測2次；
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⑧保持配電房內主要電器設備干燥；
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潮濕天氣時，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，持續保持配電房內主要電器設備干燥；
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⑨檢測配電房內有無蛙、鼠、蟻等危害；
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每周保潔時，若發現時立即采取措施杜絕；
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⑩制定值班制度、交接班制度、操作規程、應急處理預案等。
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將制度、預案等張貼在配電房內醒目位置，每日填寫設備運行記錄及保養情況并歸檔備查。
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等
級
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服務內容
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管 理 服 務 標 準
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收費標準
（元/月.㎡）
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測算依據
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一
級
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1、人員管理
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①制定住宅區環境衛生保潔制度及計劃，監督檢查保潔人員工作。
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0.064
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保潔主管1名，800元/月，保潔人員6名，垃圾清運人員2名，每人600元/月計，每年清潔易耗品、藥械、垃圾車（箱、筒）等10000元計，總費用6433元/月。
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2、垃圾清理
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②小區垃圾日產日清，無衛生死角，垃圾房（箱、車）保持整潔，清掃工具無亂放現象
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3、公共場所衛生保潔
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③小區道路、廣場、車庫、門衛、崗亭等公共場所每日清掃1次，目視檢查道路、廣場基本無垃圾、積水。
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4、樓梯道保潔
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④樓梯及通道每周清掃1次，每周擦拭1次扶手、單元共用防盜門等。樓道基本無亂堆亂放物品，墻角基本無蜘蛛網，基本無大、小便跡。
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5、公共設施設備護理
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⑤公共設施設備每周保潔1次。
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6、衛生消殺
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⑥結合害蟲傳播疾病的特點，制定消殺計劃，夏季消殺1次蚊、蠅活動。
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7、綠地衛生
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⑦綠地內目視基本無垃圾、廢棄物、紙屑等。
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⑧共用衛生間保潔
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⑧共用衛生間每天清掃保潔1次，燈光明亮。
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二
級
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1、人員管理
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①制定住宅區環境衛生保潔制度及計劃，監督檢查保潔人員工作，做好保潔工作記錄。
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0.094
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保潔主管1名，800元/月，清掃保潔人員10名，垃圾清運人員2名，600元/月計，每年清潔易耗品、工作服、藥械、垃圾車（箱、筒）等17000元計，總費用9417元/月。
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2、垃圾清理
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②小區垃圾日產日清，無衛生死角，垃圾房（箱、車）保持整潔，清掃工具無亂放現象。
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3、公共場所衛生保潔
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③小區道路、廣場、車庫、門衛、崗亭等公共場所每日清掃2次，目視檢查道路、廣場基本無垃圾、無積水。
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4、樓梯道保潔
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④樓梯及通道每周清掃2次，每周擦拭2次扶手、樓道防盜門、電梯門、消防栓等。樓梯較干凈，欄桿無積灰，無亂貼亂畫，無亂堆亂放物品，墻角無蜘蛛網，基本無大、小便跡，無衛生死角。
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5、公共設施設備護理
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⑤公共設施設備每周保潔1次。
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7、綠地衛生
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⑦綠地內目視基本無垃圾、雜物、廢棄物、紙屑和裸露的碎磚塊等。
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⑧共用衛生間保潔
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⑧共用衛生間每天清掃2次，燈光明亮，無明顯積垢、污物和異味。
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三
級
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1、人員管理
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①制定住宅區環境衛生保潔制度及計劃，監督檢查保潔人員工作，做好保潔工作記錄。
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0.118
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根據保潔面積和保潔量計算，以保潔主管1名，800元/月，保潔人員12名，垃圾清運人員3名，600元/月計，每年清潔易耗品、工作服、藥械、垃圾車（箱、筒）等36000元計，總費用11800元/月。
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2、垃圾清理
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②小區垃圾日產日清，無衛生死角，垃圾房（箱、車）保持整潔，清掃工具無亂放現象
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3、公共場所衛生保潔
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③小區道路、廣場等公共場所每日清掃2次保潔2次，目視檢查道路、廣場基本無雜物、無垃圾、無積水。每100㎡煙頭、紙屑、痰跡平均不超過20個。
|
|
4、樓梯道保潔
|
④樓梯及通道每周清掃1次，每周拖洗2次，每周擦拭欄桿樓道防盜門、業主防盜門、電梯門、消防栓各2次等。樓梯較干凈，無亂貼亂畫，無亂堆亂放物品，墻角無蜘蛛網，無大、小便跡，無衛生死角。
|
|
5、公共設施設備護理
|
⑤公共設施設備每周清掃2次。
|
|
6、衛生消殺
|
⑥結合害蟲傳播疾病的特點，制定消殺計劃，夏季消殺1次蚊、蠅，每周對垃圾房（箱、車）、共用衛生間消殺1次蚊、蠅，春、秋季適時組織1次滅蚊蠅活動，每個季度進行1次滅鼠。
|
|
7、綠地衛生
|
⑦綠地內目視無垃圾、雜物、廢棄物、紙屑和裸露的地面及碎磚塊等。
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⑧共用衛生間保潔
|
⑧共用衛生間每天清掃1次保潔1次，燈光明亮，無明顯積垢、污物和異味。
|
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四
級
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1、人員管理
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①制定住宅區環境衛生保潔制度及計劃，監督檢查保潔人員工作，做好保潔工作記錄。
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0.172
|
根據保潔面積和保潔量計算，以保潔主管1名，800元/月，保潔人員22名，垃圾清運人員4名，以600元/月計，每年清潔易耗品、防護用品、藥械、垃圾車（箱、筒）等53000元計，總費用17217元/月。
|
|
2、垃圾清理
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②小區垃圾日產日清，無衛生死角，垃圾房（箱、車）保持整潔，無污漬，定期消毒，清掃工具無亂放現象。夏季每周消毒1次。
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3、公共場所衛生保潔
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③專人負責小區公共場所保潔工作，道路、廣場、車庫、停車場、門亭、出入口等公共場所每日清掃2次保潔3次，目視檢查道路、廣場無雜物、無垃圾、無積水，每100㎡煙頭、紙屑、痰跡、口香糖總數不超過10個。
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4、樓梯道保潔
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④樓梯及通道每日清掃1次保潔1次，每周擦拭欄桿1次，每周拖洗1次，每15日擦拭1次樓道防盜門、電梯門、消防栓等。樓梯較干凈，樓梯間頂面基本無蜘蛛網，樓梯道窗臺、玻璃基本無灰塵，無垃圾、雜物、積水，無亂貼亂畫，無亂堆亂放物品，無大、小便跡，無衛生死角。
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5、公共設施設備護理
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⑤公共設施設備每周保潔1次。
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6、衛生消殺
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⑥結合害蟲傳播疾病的特點，制定消殺計劃，夏季每15消殺1次蚊、蠅，每周對垃圾房（箱、車）、共用衛生間消殺1次蚊、蠅，春、秋季組織1次滅蚊蠅活動，每個季度進行1次滅鼠。
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7、綠地衛生
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⑦綠地內目視基本無垃圾、雜物、廢棄物、紙屑和裸露的碎磚塊等。
|
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⑧共用衛生間保潔
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⑧共用衛生間每天清掃2次保潔2次，燈光明亮，無明顯積垢、污物和異味。
|
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五
級
|
1、人員管理
|
①制定住宅區環境衛生保潔制度及計劃，監督檢查保潔人員工作，做好保潔工作記錄。
|
0.214
|
根據保潔面積和保潔量計算，以保潔主管1名，800元/月，保潔人員22名，垃圾清運人員4名，以600元/月計，每年清潔易耗品、防護用品、藥械、垃圾車（箱、筒）等60000元計，平均每月總費用21400元/月。
|
|
2、垃圾清理
|
②小區垃圾日產日清，無衛生死角，垃圾房（箱、車）保持整潔，無明顯污漬，銹蝕及污染物不能去除時及時刷新或更換，夏季每周消毒2次，清掃工具擺放到貯藏室。
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|
3、公共場所衛生保潔
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③小區道路、廣場等公共場所每日清掃2次保潔4次，無雜物、無積水，每100㎡煙頭、紙屑、痰跡、口香糖總數不超過5個。
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4、樓梯道保潔
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④樓梯及通道每日清掃1次保潔2次，每天擦拭樓道防盜門、業主防盜門、消防栓等1次，電梯箱每周全面擦拭1次，無垃圾、雜物、污漬，無亂堆亂放物品，樓梯間頂面無蜘蛛網，樓梯道窗臺、玻璃保持明亮、干凈，無灰塵，樓道墻面整潔，無亂貼亂畫及腳印等。
|
|
5、公共設施設備護理
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⑤公共設施設備每2天清掃擦試1次。
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6、衛生消殺
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⑥結合害蟲傳播疾病的特點，制定消殺計劃，夏季每周消殺1次蚊、蠅，每周對垃圾房（箱、車）、共用衛生間消殺2次蚊、蠅，每月進行1次滅鼠、滅蟑。
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|
7、綠地衛生
|
⑦綠地內目視無垃圾、雜物、廢棄物、紙屑和裸露的地面及碎磚塊等。
|
|
⑧共用衛生間保潔
|
⑧共用衛生間每天清掃2次清潔4次，室內無無明顯積垢、污物和異味。
|
四、物業管理區域綠化養護費用
（包括養護人員工資、日常綠化工具材料費、綠化用水費用、園林景觀美化費等。綠化用水以使用自來水測算）
|
等
級
|
管理服務內容
|
管理服務標準
|
收費標準
（元/月.㎡）
|
測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
|
備注
|
|
一
級
|
1、喬灌木的修剪和病蟲害防治
|
①冬季至少1次對樹木涂白、防凍；
②喬木主側枝分布均勻，不妨礙車輛行人；
③綠籬每年修剪1次。
|
0.02
|
以綠化工人2名600元/月，每年農藥、化肥、右灰、藥械、防護用品、補苗、綠化用水費用10000元計，每月總費用2033元。
|
花草樹枯死后，第二年適時補植。
|
|
2、暖季型草坪維護
|
每年進行1次施肥；每年修剪2次。
|
|
3、冷季型草坪維護
|
每年進行1次施肥；每年修剪4次。
|
|
4、花壇養護
|
在開花期間，花木枯萎率不高于20%。
|
|
5、噴水池養護
|
每周打撈1次水面上的漂浮物；每周巡視四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。
|
|
二
級
|
1、喬灌木的修剪和病蟲害防治
|
①根據病蟲害發生規律實施綜合治理；施藥及時，做好記錄；
②冬季至少1次對樹木涂白、防凍；
③喬木主側枝分布均勻，不妨礙車輛行人；
④綠籬及時修剪。
|
0.024
|
以綠化工人2名600元/月，每年農藥、化肥、右灰、藥械、防護用品、補苗、綠化用水費用15000元計，每月總費用2400元。
|
若小區無水池，則服務費用降低0.002元/月.㎡，花草樹枯死后，第二年適時補植。
|
|
2、暖季型草坪維護
|
根據草坪生長情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲等；每年至少進行1次施肥；每年修剪4次；發生病蟲害及時噴藥。
|
|
3、冷季型草坪維護
|
根據草坪生長情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲等；每年至少進行1次施肥；每年修剪6次，發生病蟲害及時噴藥。
|
|
4、花壇養護
|
在花壇開花期間，每周剪殘枝、花1次；發生病蟲害及人為損害后能及時防治，花木枯萎率不高于20%；每年花壇更換種植花草至少2次。
|
|
5、水面噴水池養護
|
每周打撈2次水面上的漂浮物；每年對噴水池清潔1次，每周巡視四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。
|
|
三
級
|
1、喬灌木的修剪和病蟲害防治
|
①根據病蟲害發生規律實施綜合治理；施藥及時，跟蹤驗證清理現場，做好記錄；
②冬季至少1次對樹木涂白、防凍；
③喬木主側枝分布均勻，不妨礙車輛行人；
④綠籬及時修剪，保持形態美觀；
⑤喬灌木枯死，適時補植。
|
0.029
|
綠化工人2名600元/月，每年農藥、化肥、右灰、藥械、防護用品、補苗、補樹材料費及綠化用水費用21000元計，每月總費用2900元。
|
若小區無水池，則服務費用降低0.002元/月.㎡，按市園林部門提供的普通綠化養護費1－1.5元/㎡測算。
|
|
2、暖季型草坪維護
|
每年進行2次施肥；生長季節中耕除草，每年修剪4次；病蟲發生期噴藥2次。
|
|
3、冷季型草坪維護
|
每年進行2次施肥；生長季節中耕除草，每年修剪8次，病蟲發生期噴藥2次。
|
|
4、花壇養護
|
在花壇開花期間；花木枯萎率不高于10%；每年花壇更換種植花草至少2次。
|
|
5、噴水池養護
|
每周打撈2次水面上的漂浮物；每年對噴水池清潔2次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等），每周巡視四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。
|
|
四
級
|
1、喬灌木的修剪和病蟲害防治
|
①根據病蟲害發生規律實施綜合治理；施藥及時，跟蹤驗證清理現場，做好記錄；
②冬季至少1次對樹木涂白、防凍；
③喬木主側枝分布均勻，不妨礙車輛行人；
④綠籬及時修剪，保持形態美觀；
⑤喬灌木枯死，按同規格同品種或相近品種適時補栽。
|
0.040
|
以管理員1名800元/月，綠化工人2名600元/月，每年農藥、化肥、右灰、藥械、防護用品、補苗、補樹材料費及綠化用水費用21000元計，每月總費用4000元。
|
若小區無水池，則服務費用降低0.002元/月.㎡。
|
|
2、暖季型草坪的修剪、施肥、噴藥
|
根據草坪生長情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲等；每年至少進行2次施肥、補苗及疏草打孔；生長季節中耕除草，每年修剪6次或根據蒔草坪長勢情況及時修剪；病蟲發生期噴藥。
|
|
3、冷季型草坪的修剪、施肥、噴藥
|
根據草坪生長情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲等；每年至少進行2次施肥、補苗及疏草打孔；生長季節中耕除草，每年修剪8－10次；病蟲發生期噴藥。
|
|
4、花壇養護服務
|
在花壇開花期間，每周剪殘枝、花2次；發生病蟲害及人為損害后能及時防治，花木枯萎率不高于10%；每年花壇更換種植花草至少2次。
|
|
5、負責水面、噴水池養護服務
|
每周打撈3次水面上的漂浮物；每4個月對噴水池清潔2次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等），每周巡視四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。
|
|
五
級
|
1、喬灌木的養護、修剪和病蟲害防治
|
①根據病蟲害發生規律實施綜合治理；使用低毒高效藥品，施藥及時，并跟蹤驗證清理現場，做好記錄；
②冬季至少1次對樹木涂白、防凍；
③喬木主側枝分布均勻，不妨礙車輛行人；
④綠籬及時修剪，保持原有形態；
⑤喬灌木枯死按相同合同規格相同品種適時補栽。
|
0.051
|
以管理員1名800元/月，綠化工人3名600元/月，每年農藥、化肥、右灰、藥械、防護用品、補苗、補樹材料費及綠化用水費用30000元計，每月總費用5100元。
|
若小區無水池，則服務費用降低0.002元/月.㎡。
|
|
2、暖季型草坪的修剪、施肥、噴藥
|
根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲等；每年至少進行2次施肥、補苗及疏草打孔；生長季節中耕除草，每年修剪8次或根據草坪長勢及時修剪；病蟲發生期噴藥。
|
|
3、冷季型草坪的修剪、施肥、噴藥
|
根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲等；每年至少進行1次施肥、補苗及疏草打孔；生長季節中耕除草，每年修剪10－12次；病蟲發生期噴藥。
|
|
4、花壇養護服務
|
在花壇開花期間，每周剪殘枝、花2次；發生病蟲害及人為損害后能及時防治、補苗，泥面不開裂，花木不出現枯萎現象；每年花壇更換種植花草至少4次。
|
|
5、負責水面、噴水池養護服務
|
每日打撈13次水面上的漂浮物；每3個月對噴水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等），每日巡視四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。
|
五、物業管理區域內公共秩序維護費用
（包括安全護衛人員的工資、福利、津貼等，日常保衛器材費（如警棍、電池等），保安系統的設備維修費在物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用中列支）
|
等
級
|
管理服務內容
|
管 理 服 務 標 準
|
收費標準
（元/
月.㎡）
|
測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
|
備注
|
|
一
級
|
出入口值班
|
①制定值班制度；主出入口24小時有人值班看守；接受住戶反饋信息，及時予以處理、移交。
②指揮車輛有序停放。
③在合同中約定的部分時段進行巡視。
|
0.033
|
管理員1名800元/月，小區設2個出入口，以每個出入口2人，公共秩序維護及巡視人員1名，每人600元/月，低值易耕品每月平均100元，每月費用3300元。
|
|
|
二
級
三
級
|
出入口值班
|
制定值班制度；主出入口24小時有人值班看守；大件物品搬出登記、接受住戶反饋信息，及時予以處理；本崗位無法處理時，移交相關部門處理。
|
0．054
0.067
|
管理員1名800元/月，小區設2個出入口，以每個出入口2人，巡視人員2名，車輛管理員1人，外來車輛管理及公共秩序維護人員2名，每人600元/月，低值易耗品每月平均200元，每月費用5400元。
管理員1名800元/月，小區設2個出入口，以每個出入口3人，保安巡視及外來車輛管理人員4名，車庫管理員1人，共計11人，每人600元/月，服裝、低值易耗品每月600元，每月費用6700元。
|
每增加1個出入口，收費標準增加0.018元/月.㎡
|
|
車輛管理
|
對室內停車場進行管理，督促進入車輛按指定車位停放。
|
|
巡視
|
-
按照合同約定時段組織巡視，但重點時間及特殊情況加強巡視，發現裝潢人員損害業主利益時及時通知業主，每組巡視員2名。
-
每天巡視時對樓道 公用防盜門檢查，并關緊防盜門。
-
地面巡視時發現太陽能管道漏水及時通知業主。
-
指揮車輛有序停放。
|
|
出入口值班
|
制定值班制度；主出入口24小時有人值班看守；按照業主委托要求進行進出機動車輛、大件物品搬出登記、交通指揮與疏導等工作；接受住戶反饋信息，及時予以處理；本崗位無法處理時，移交相關部門處理。
|
|
車輛管理
|
安全護衛人員對非小區內車輛進行登記、管理；經業主委員會同意和獲準車位使用收費時，指定停放位置按標準收費。對室內停車場進行管理，監督進入車輛按指定車位停放。
|
|
監控設備管理
|
24小時值守，發現或聽到異常信息及時通知就近保安人員進行處理，形成異常情況處理記錄；有錄制信息要求時負責信息的錄制與保管
|
|
巡視
|
-
制定巡視制度，6：00－20：00每2.5小時巡視1次，20：00－6：00每小時巡視1次，重點部位、重點時間及特殊情況加強巡視，每組巡視員2名。
-
對小區內主干道、組團道路進行巡視，指揮機動車輛按車位有序停放，對已違章停放車輛發告示，處理小區交通堵塞事件；
-
每天巡視時對樓道公用防盜門檢查，并關緊防盜門；
-
每周到樓頂巡檢1次，發現異常情況及時處理；
-
業主裝潢期間，加強巡邏，發現施工人員損害業主利益時及時制止，并告知業主。
|
|
四
級
|
出入口值班
|
制定值班制度；主出入口24小時有人值班看守；按照業主委托要求進行進出車輛管理、訪客登記、大件物品搬出登記、交通指揮與疏導等工作；接受住戶反饋信息，及時處理；本崗位無法處理時，移交相關部門處理。
|
0.122
|
管理員1名800元/月，小區設2個出入口，以每個出入口3人，保安巡視人員計6人，車庫管理員2人，外來車輛及公共秩序維護管理員2名，共計16人，每人600元/月，服裝、低值易耗品每月1000元，每月費用12200元。
|
每增加1個出入口，收費標準增加0.018元/月.㎡
|
|
車庫管理
|
對室內停車場進行管理，監督進入車輛按指定車位停放；每2小時巡視一次，發現異常及時處理交通知車主。安裝智能監控設備的，24小時對車庫進行監控，做好錄制信息的保存。
|
|
外來車輛管理
|
24小時對外來車輛進行管理，指定車位有序停放，按照與業主委員會簽訂的收費標準或物價部門批準的收費標準收取管理費用。
|
|
監控設備管理
|
24小時值守，發現或聽到異常信息及時通知就近保安人員進行處理，形成異常情況處理記錄；有錄制信息要求時負責信息的錄制與保管。
|
|
巡視
|
-
制定巡視制度，實行考核，6：00－20：00每1.5小時巡視1次，20：00－6：00每小時巡視1次，重點部位、重點時間及特殊情況加強巡視，每組巡視員2名。
-
對小區內主干道、組團道路進行巡視，指揮機動車輛按車位有序停放，對已違章停放車輛發告示，處理小區交通堵塞事件；
-
每天巡視時對樓道公用防盜門檢查，并關緊防盜門；
-
每周到樓頂巡檢1次，發現異常情況及時處理；
⑤業主裝潢期間，巡視時發現施工人員損害業主利益時及時制止，并告知業主。
|
|
五
級
|
出入口值班
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制定值班制度；主出入口24小時有人值班看守；按照業主委托要求進行進出車輛管理、訪客登記、謝絕業主拒絕訪問的人員和未經業主委員會批準的商販入內，大件物品裝潢材料搬出登記、交通指揮與疏導等工作；接受住戶反饋信息，及時處理；本崗位無法處理時，移交相關部門處理。
|
0.143
|
管理員1名800元/月，小區設2個出入口，以每個出入口3人，保安巡視人員2組3班計10人，車庫管理員2人，外來車輛及公共秩序維護管理員2名，共計20人，每人600元/月，服裝、低值易耗品每月1500元，每月費用14300元。
|
每增加1個出入口，收費標準增加0.018元/月.㎡
|
|
車庫管理
|
對室內停車場進行管理，監督進入車輛按指定車位停放；每小時巡視一次，發現異常及時處理交通知車主。安裝智能監控設備的，24小時對車庫進行監控，做好錄制信息的保存。
|
|
外來車輛管理
|
安全護衛人員24小時對外來車輛進行登記管理，經業主委員會同意和獲準車位收費時，對外來人員的車輛按標準收費 。
|
|
監控設備管理
|
24小時值守，發現或聽到異常信息及時通知就近保安人員進行處理，形成異常情況處理記錄；有錄制信息要求時負責信息的錄制與保管。
|
|
巡視
|
-
制定巡視制度，實行智能化考核，全天每小時巡視1次，重點部位、重點時間及特殊情況加強巡視，每組巡視員2名。
-
對小區內主干道、組團道路進行巡視，協助指揮機動車輛按車位有序停放，對已違章停放車輛發告示，協助處理小區交通堵塞事件；
-
每天巡視時對樓道公用防盜門檢查，并關緊防盜門，發現損壞及時維修。
-
每周到樓頂巡檢1次，發現異常情況及時處理；
⑤業主裝潢期間，巡視時發現施工人員損害業主利益時及時制止，并告知業主。
|
六、物業管理企業固定資產折舊費
|
收費項目
|
內 容
|
收費標準（元/月.㎡）
|
|
物業管理企業固定資產折舊
|
配備必要的辦公設備，提高服務效率
|
0.015
|
七、物業公共部位、共用設施設備及公眾責任保險費
|
收費項目
|
收費標準
（元/月.㎡）
|
測算依據（包括人員安排、
用工用料分析
|
備注
|
|
1、財產保險
|
0.024
|
以每個住宅小區公共資產為360萬元計，按普通財產保險的費率8計，每年保費為28800元
|
對住宅小區公共總合及共用設施設備進行投保，以便在遭受火災、水侵、雷擊或其它受保的風險所造成毀壞時業主的利益有所保證。
|
|
2、公共責任險
|
0.005
|
參照某住宅小區的公共責任險為每年6000元，保險責任限額200萬元，費率為3.
|
此類保險通常沒有固定額，保險公司通常會以每次索償的最高額為依據，再視住宅小區的大小及類型制定保費。
|
八、物業管理企業辦公費用
|
收費項目
|
內 容
|
收 費 標 準
|
|
企業辦公費用
|
企業日常辦公、人員培訓及管理等費用
|
按上述（一）至（七）項支出總額的8－10%提取
|
九、合理利潤及法定稅費
|
項 目
|
內 容
|
標 準
|
備 注
|
|
合理利潤
|
企業應得合理利潤
|
按上述支出總額的%計
|
|
|
法定稅金
|
指營業稅、城建稅、地方教育附加費等法定稅費
|
按國家規定稅率標準執行
|
有關基金繳納情況按淮政發[2003]83號執行
|
編制說明：
1、本服務項目指導價標準。在服務項目標準上主要體現等級化，在服務價格上主要體現平均社會成本，這樣有利于業主與物業管理企業實現雙向選擇，有利于形成平等競爭，實現質價相符，有利于物管企業清清楚楚服務，廣大業主明明白白消費。
2、本服務項目指導價以一個總建筑面積規模10萬平方米的封閉式住宅小區為標準，綠化率為35%，出入口兩個。各住宅小區應用指導價標準時，可以針對小區具體情況作相應調整，最高浮動幅度上下不超過20%。
3、各類管理、服務人員的費用在測算本指導價標準時已包含了工資、福利、津貼、保險等。
4、本指導價標準不包括物業管理公司利用小區共用部位和配套設施進行的各種經營性收入，如公共車庫停車費、公共用房租金收入等，根據合同約定抵充物業管理費的，實際收取的住宅小區公共服務費標準可相應進行下調。
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2010/4/19 14:56:00