隨州市物業服務收費管理實施細則（試行）

市物價局市建設委員會關于印發《隨州市物業服務收費管理實施細則（試行）》的通知

各區（市）物價局、建設局：
為了規范我市物業服務收費行為，維護當事人的合法權益，根據國家發展和改革委員會、建設部聯合制定的《物業服務收費管理辦法》和隨州市人民政府《關于印發〈隨州市物業管理暫行辦法〉的通知》等有關規定，我們制定了《隨州市物業服務收費管理實施細則（試行）》?，F印發給你們，請遵照執行。
附件：《隨州市物業服務收費管理實施細則（試行）》
隨州市物價局 隨州市建設委員會
二00五年十月三十一日
　
附件：
隨州市物業服務收費管理實施細則（試行）
第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》及國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理提供服務的收費行為。
第三條 本細則所稱的物業服務收費是指物業管理企業按照服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 隨州市物價局會同隨州市建設委員會負責全市物業服務收費的監督管理工作。
物業服務收費實行分級管理，隨州市城區物業服務收費由隨州市物價局會同隨州市建設委員會管理，其它區域的物業服務收費由各區市物價部門會同同級建設行政主管部門按屬地進行管理。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條 物業服務收費包括住宅和非住宅物業服務費、車輛停泊服務費、特約服務費。
住宅和非住宅物業服務費含清掃保潔（小區規劃紅線以內，業主戶門以外的公共部位）；綠化養護；公共安全秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等，不含大修、中修、更新、改造費用和水電費。
車輛停泊服務費：是指在指定的停車場地內，為維護保養場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原輔材料費用等。
特約服務費：指物業管理企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務、代收代繳服務等收取的費用。
第八條 物業服務收費根據物業類型、收費性質的不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅和經濟適用住房的物業服務收費實行政府指導價。其他類型物業服務項目均實行市場調節價。
住宅區內車輛停泊服務費實行政府指導價。
特約服務費實行市場調節價。
第九條 實行政府指導價的普通住宅物業服務收費，由物業管理協會向市物價局提出申請，市物價局會同市建設委員會，根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價格及浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價格和浮動幅度協商確定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業協商確定，并報市物價局備案。
業主與物業管理企業協商確定的具體物業服務等級和收費標準應在物業服務合同中予以明確。
第十條 物業管理企業應當按照國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費明碼標價規定》實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第十一條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十二條 建設單位與物業買受人簽訂買賣合同時，受委托的物業管理企業應與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議，約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業公共部位、公共設施、設備日常運行維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業用于該項目的固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用；
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業管理服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十五條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業資金的收支情況進行審計。
第十六條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，與業主簽定物業服務合同，并嚴格按物業服務合同約定的服務內容、服務標準，為業主提供質價相符的服務。
物業管理企業違反物業服務合同約定，擅自減少服務內容、降低服務標準或提高收費標準的，業主可向價格主管部門、房產主管部門舉報，價格主管部門、房產主管部門經調查核實后，對擅自減少服務內容、降低服務標準的，可分別給予責令整改、警告和經濟處罰；對擅自提高收費標準多收的費用，要督促其如數清退給業主或沖減下一期物業服務費，并依法予以處罰。
第十七條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，按國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》的有關規定辦理
第十八條 業主按前期物業管理服務協議約定的時間開始全額交納物業服務費；納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十九條 物業服務收費可按月或按季度計收，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業服務費。物業管理企業與業主另有約定的除外。
第二十條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納的物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
物業服務費用或者服務資金以房屋所有權證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、環衛、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3%向委托單位收取手續費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。
供電企業對未實行“一戶一表”的住宅小區，若按小區總表計量計費的，其結算價格應在居民生活用電價格上扣減4%-10%用于彌補總表到分表的合理損耗。具體扣減比例由供電單位與物業管理企業在委托合同中約定。
供水企業對未實行“一戶一表”的住宅小區，在“一戶一表”改造過渡時期，應對物業管理企業按臨時性供水單位實行躉售價格。躉售價格可在居民生活用水價格上扣減4%-10%用于彌補總表到分表的合理損耗。具體扣減比例由供水單位與物業管理企業在委托合同中約定。
供水、供電企業按總表向物業管理企業收取水電費的，應視同委托物業管理企業代收。
供水、供電、供氣等已實行“一戶一表”的，必須嚴格按照物價部門規定的價格向業主收取。
住宅物業管理區域內走廊、樓梯、公共設施的公共水電費用和路燈用電費用，根據實際用量合理分攤，由業主與物業管理企業合同約定。
物業管理企業辦公用水電等費用不得向業主收取。
物業管理企業每月應將水電費收取情況及分攤辦法在物業管理區域內的顯著位置張榜公布。
第二十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、或業主委員會的同意后，由業主委員會或委托物業管理企業按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十三條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十四條 物業管理企業根據業主的委托提供服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十五條 普通住宅和經濟適用住房小區的停車場車輛停泊服務費標準按市價格主管部門會同市建設委員會公布的指導價執行。
在保證業主停車的前提下，有條件的住宅區可設立外來臨時停車位，對臨時進入小區接送人的車輛，收費標準按市物價局會同市建設委員會公布的指導價執行。
第二十六條 政府價格主管部門會同建設行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十七條 曾都區、廣水市可依據本細則并結合當地實際情況，制定本地具體實施辦法及普通住宅物業綜合管理服務費和車輛停泊服務費指導價格。并報市物價局和市建設委員會備案。
第二十八條 本細則由市物價局會同市建設委員會負責解釋。
第二十九條 本細則自2006年1月1日起執行。