棗莊市物業服務收費管理實施辦法

第一條 為規范城市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》和省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條 本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對本市住宅及寫字樓、工業區、商場(商埠)、賓館(酒店)等非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費行為。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業接受業主或開發建設單位委托，按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序及為業主提供特約性服務所收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市政府價格主管部門會同市房產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。區(市)政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第六條 物業服務收費實行統一領導、等級收費的原則。市直及各區物業管理企業的收費管理和等級確定由市價格主管部門會同房產行政主管部門負責。滕州市物業管理企業的收費管理和等級確定由滕州市價格主管部門會同房產行政主管部門負責。
第七條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用和服務水平相適應的原則，區別不同的物業性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
1、物業服務范圍內的車輛停放服務收費實行政府定價；
2、住宅小區物業管理公共性服務收費實行政府指導價；
3、寫字樓、工業區、商場(商埠)、賓館(酒店)等非住宅房屋物業管理公共性服務收費和其他接受業主委托，為業主提供特約服務的收費實行市場調節價。
第八條 物業管理公共性服務基本項目和內容包括：物業管理基本要求、房屋管理、公用設施設備維修養護，保潔服務，綠化養護，協助維護公共秩序等。
第九條 實行政府指導價的住宅小區物業管理公共性物業服務收費實行分等級定價的辦法。物業服務等級根據《棗莊市普通住宅小區物業管理服務等級標準》確定。
已成立業主大會的住宅小區物業管理公共性服務收費等級，由業主大會或其授權的業主委員會與物業管理企業進行自評，報政府價格主管部門會同房產行政主管部門審定。公共性物業服務等級審定后，業主大會或其授權的業主委員會與物業管理企業根據公共性物業服務等級對應的基準價格和浮動幅度，確定具體收費標準，并報政府價格主管部門備案。協商不成的，由物業管理企業提出意見，報政府價格主管部門審(核)定。
未成立業主委員會的住宅小區物業管理公共性服務收費等級和收費標準，由物業管理企業提出意見，報政府價格主管部門審(核)定。
第十條 新建的商品住宅在銷售時，建設單位或其選聘的物業管理企業可與物業買受人通過合同約定管理期限內的物業服務內容，服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，報價格主管部門備案。合同涉及的前期物業管理公共性服務收費標準應當在政府指導價范圍內約定，涉及的物業買受人共同利益約定應當一致。合同管理期限屆滿時，按本辦法第九條辦理。
對政府組織開發的經濟適用住房，其前期物業收費標準由價格主管部門核定。
第十一條 實行市場調節價的物業管理公共性服務收費標準，由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。價格主管部門和房產行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范、引導和監督，促進相關各方合理約定物業服務收費有關事項。
第十二條 住宅小區公共性服務各等級的基準價格和浮動幅度，由市價格主管部門會同房產行政主管部門在綜合考慮物業服務社會平均成本和社會承受能力的基礎上確定，并向社會公布。
第十三條 物業管理企業在向政府價格主管部門和房產行政主管部門申請確認服務等級、收費標準時，應分別提供以下資料：
工商營業執照；
物業管理資質證書
物業管理委托合同
業主大會議事規則及業主委員會成員名 單(已成立業主委員會的)；
申請核準物業服 務等級、收費標 準的書面報告；
棗莊市公共性物業服 務等級、收費標 準審批表。
第十四條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十五條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
物業共用部位、共用設施設備 的日常運行、維護費用；
物業管理區域清潔衛生費用；
物業管理區域綠化養護費用；
物業管理區域秩序維護費用(包括管理中辦理的各種證件費用)；
辦公費用；
物業管理企業固定資產折舊；
物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十六條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十七條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十八條 物業服務收費，已辦理房產證的，以房產證載明的房屋建筑面積計算，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；末辦產權證的，以物業買售合同中建筑面積計算。業主自用的車庫、儲藏室、地下室不收取物業管理服務費。
第十九條 物業買受人自物業竣工并交付使用之日起，按物業服務合同約定繳納物業服務費用；納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第二十條 物業管理企業自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由物業管理企業承擔，不得向業主分攤。
第二十一條 安裝并使用中央空調、電梯和二次加壓泵(自來水公司供水并收取二次加壓費的除外)的物業項目，其設備運行電費和維護檢測費用，物業管理企業應單獨列帳，公布每月耗電量、電費總額和維護檢測費用及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。
第二十二條 住宅小區內用于經營的場所(住宅、車庫、儲藏室、地下室)的物業服務收費，可以本小區的收費標準為基礎向上浮動不超過150％。
第二十三條 物業管理公共性服務收費自業主辦理入住手續起按月計收。除業主自愿外，不得預收。業主購買房屋已辦理入住手續，但未入住的，經物業管理企業確認后，其物業服務費按標準的50%繳納。
第二十四條 物業管理企業應按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令110號)的規定加強物業管理區域內的裝修管理。裝修保證金由裝修人或裝修人和裝修裝飾企業與物業管理企業約定，并應在裝飾裝修管理服務協議中明確，不進行裝修的不得收取。在業主裝修完畢后，經物業管理企業檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業主。除此之外，物業管理企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取押金、保證金。
裝修期間產生的垃圾由業主或物業使用人自行清運的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業清運的，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定。
第二十五條 物業管理企業為小區居民和車輛辦理進出小區的通行證，不得收取費用。物業管理企業也不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。
第二十六條 住宅小區內沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務費。住宅小區內設有專用停車場的，可按規定收取車輛停放服務費。車輛停放服務費標準由價格主管部門另行制定。
第二十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十八條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第二十九條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區服務等級標準定期進行核查。凡收費標準與服務質量不符的，予以降低收費等級和收費標準。
第三十條 物業管理企業應按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置和收費地點，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示，自覺接受業主和價格主管部門的監督檢查。
第三十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第三十二條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
凡已交納物業服務費的居民，不再繳納城市垃圾處理費，由物業管理企業向環衛部門繳納。
第三十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第三十四條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應加強對物業管理企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第三十五條 本辦法由棗莊市物價局、棗莊市房產管理局負責解釋。
第三十六條 本辦法自2006年2月1日起執行。原市物價局、市建委（棗價費發［2001］11號）文件同時作廢。