關于威海市區住宅物業服務分等收費標準的通知

市區各物業服務企業、小區業主委員會：
        為進一步規范物業服務收費行為，加強物業服務收費的管理，切實維護房地產開發企業、物業服務企業和廣大業主的合法權益，促進我市物業管理行業健康有序發展，根據《山東省物業管理條例》和《山東省物價局 山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發[2004]205號）有關規定，結合我市實際，經市政府研究同意，決定對市區住宅物業服務實行分等收費管理?，F將有關問題通知如下：
        一、適用范圍
        物業服務分等收費適用于市區行政區域內實行政府指導價的住宅物業管理區域的物業服務收費。為寫字樓、工業區、商場（商埠）、賓館（酒店）、獨立別墅群、酒店公寓等提供的物業服務，其收費標準實行市場調節價，由當事人雙方合同約定。
        二、物業服務項目和等級的劃分及收費標準
        住宅物業分等收費標準中的物業服務項目根據不同服務內容分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、養護服務五項。每個項目根據不同服務要求、設施設備配置情況，劃分為不同等級，最高為一級（見附件一）。
        每個服務等級對應的收費標準為基準價格，上、下浮動幅度不超過10%，物業服務收費標準為選取的各物業服務項目服務等級對應收費標準的總和。市區經改造后的老小區仍按每月每建筑平方米0.15元執行。
        三、物業服務收費標準的確定
        業主大會成立前（前期物業階段），通過招投標選聘物業服務企業的，由房地產開發企業根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并按本通知規定擬定收費標準，在發布招標公告前將擬定的收費標準報市價格主管部門，由市價格主管部門會同市物業主管部門核定，具體收費標準在不超過核定的收費標準范圍內通過競標產生。房地產開發企業在擬定物業服務收費標準時，其中綜合管理服務項目所選的等級既不得高于所選的公共區域清潔衛生服務項目等級，也不得高于所選的公共區域秩序維護項目等級。
        業主大會成立后，物業服務收費標準由業主大會與物業服務企業根據物業特點和服務要求，按照本通知規定原則選擇服務項目、服務等級，協商確定。雙方協商一致的，報物業所在地價格主管部門和物業主管部門備案（備案表見附件二）；雙方協商不一致的，必要時由物業項目所在地價格主管部門會同同級物業主管部門參與協調；最終協商不成的，業主大會可重新選聘物業服務企業，也可自行管理物業。
業主大會成立后的住宅物業，物業服務企業根據業主大會要求提供本通知公布的分等收費標準中未涵蓋的服務內容和設施設備，經雙方協商同意后，可另行收費。具體收費標準由業主大會與物業服務企業根據服務成本協商確定。協商確定后的收費標準，報物業項目所在地價格主管部門和物業主管部門備案。
        四、前期物業服務收費標準申報程序
        房地產開發企業應在住宅項目銷售前通過招投標方式選聘物業服務企業，向市價格主管部門申報以下資料復印件并加蓋公章，同時抄報市物業主管部門。
　?。ㄒ唬┙ㄔO工程規劃許可證；
　?。ǘ┳≌^總平面圖及規劃設計評審中心出具的施工圖面積確認函；
　?。ㄈ┙ㄖこ淌┕ぴS可證；
　   （四）共用設施設備配備（包括排水系統、公共照明、消防系統、避雷系統、弱電系統、供水系統、升降系統、水景（動力）系統等）情況說明；
　?。ㄎ澹蹲≌飿I前期物業服務等級及收費標準申報表》（見附件三）；
　?。┥暾埱捌谖飿I服務項目、服務等級及收費標準的書面建議；
　?。ㄆ撸┢渌枰獔笏偷馁Y料。
　　經審查符合要求的，市價格主管部門會同市物業主管部門按照各自職責，在10個工作日內，核定住宅物業前期物業服務收費標準，并出具書面意見。房地產開發企業根據市價格主管部門會同市物業主管部門核定的物業服務收費標準，按規定選聘物業服務企業。房地產開發企業與選聘的物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》后，將《前期物業服務合同》復印件并加蓋公章報市價格主管部門和市物業主管部門備案。
　　五、物業服務費的計費方式
        物業服務收費按《房屋所有權證》載明的房屋建筑面積計算，未辦理《房屋所有權證》的，以購房合同所載建筑面積計算。住宅小區內用于經營的場所和住房以及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室物業服務費，可按住宅物業服務費的2倍收取。閑置半年及以上的物業按80%交納物業服務費，并在物業服務合同中約定。
        物業服務費原則上按月收取，經與業主約定可以預收，預收期限不得超過半年。前期物業服務合同約定收費方式的，從其約定。
        六、付費起止時間
        前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由房地產開發企業承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由房地產開發企業承擔。
物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。
    七、其他費用相關規定
    （一）電梯費
    安裝并使用電梯的物業項目，其機電設備運行電費屬于代收代繳費用，電費的具體分配辦法由業主委員會確定，前期在相關合同中約定。物業服務企業或者其他管理人應單獨列帳，公布每月耗電量、電費總額，并按實際支出費用和約定方式向業主或者物業使用人收取。
    （二）裝修保證金及其他
     業主裝修房屋，施工前應與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，繳納裝修保證金，裝修保證金收取標準為最高1000元。裝修結束后，對按時清運裝修垃圾，遵守裝飾裝修管理服務協議的，物業服務企業在裝修結束十五日內將保證金退還業主。物業服務企業在收取了裝修保證金后，不得再向業主收取裝修管理費，出入證工本費可按每證5元收取。裝修期間電梯使用費由雙方合同約定。業主可自行清運垃圾，也可委托物業服務企業清運垃圾，委托清運垃圾費由雙方協商收取。
    （三）停車費
        房地產開發企業按規劃建設的專用停車場收費標準實行政府指導價，收費標準見附件四，常住戶停車收費標準可上、下浮動10%。已出售的地下停車庫（位）不得收取停車費，可收取每車位每月30元的物業服務費，用于衛生清潔、停車場共用設施的維護保養、公共秩序維護等。物業服務企業利用小區的共用部位設置停車場地并收取停車費的，要經業主委員會或大多數業主同意，并制定相應的停車場管理辦法，明確停車場的權利和責任，所收取的停車費在支付管理成本外，用于補充小區公共設施的維修養護，也可以按照業主大會的決定使用。
        八、明碼標價
        物業服務企業應按規定實行明碼標價，在物業區域內的顯著位置，采用公示欄、公示牌、收費清單、收費手冊等多種方式將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務資金的收支狀況（每半年）、服務電話、監督舉報電話等有關事項進行公布，以便接受監督。
        本通知自2010年3月1日起試行一年，期滿后視試行情況另行修訂。業主與物業服務企業已簽訂住宅物業服務合同（包括前期物業服務合同）且尚未到期的，物業服務及收費標準仍按原合同約定執行，合同到期后按本通知執行。

    附件一：住宅物業服務分等收費標準
    附件二：住宅物業服務等級及收費標準備案表
    附件三：住宅物業前期物業服務等級及收費標準申報表
    附件四：威海市市區住宅小區停車場收費標準

             二○一○年一月一月二十二日

附件二：

住宅物業服務等級及收費標準備案表

編號：

住宅物業項目名稱：

住宅物業項目地址：

申報單位名稱：

資質等級：

法定代表人：

聯系電話：

傳真或郵箱地址：

                                                                                                                    填報時間：       年   月   日

     （填報單位蓋章）

住宅物業服務等級及收費標準備案表

附件三：

住宅物業前期物業服務等級

及收費標準申報表

編號：

住宅物業項目名稱：

住宅物業項目地址：

申報單位名稱：

資質等級：

法定代表人：

聯系電話：

傳真或郵箱地址：

                  填報時間：       年   月   日

（填報單位蓋章）

住宅物業項目主要技術經濟指標

擬定前期物業服務等級和收費標準

附件四：

威海市市區住宅小區停車場收費標準