昆明市物業管理服務收費管理辦法[廢止]

昆明市人民政府關于印發《昆明市物業管理服務收費管理辦法》的通知
（昆政發〔１９９９〕７４號）

各縣（市）、區人民政府，市政府各委、辦、局：
　　《昆明市物業管理服務收費管理辦法》，已經昆明市人民政府第８２次常務會議原則同意，現予印發執行。執行中遇到的情況和問題，請及時向市物價局反映。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月二十五日
　　　　　　　　　　 昆明市物業管理服務收費管理辦法

　　　　　　　　　　　　　　第一章　總則

　第一條　為規范我市物業管理服務收費行為，維護物業管理單位和物業產權人、使用人的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規和規章，結合我市實際，制定本辦法。

　第二條　本辦法適用于昆明市行政區劃范圍內的物業管理服務收費行為。
　　本辦法所稱物業管理服務收費，是指物業管理單位接受業主委員會（或業主代表）、物業產權人、使用人的委托（以下簡稱委托人），對物業管理區域（以下簡稱小區）內的建筑物及共用設施設備、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等開展日常維護、修繕及提供與委托人工作、生活相關的服務所收取的費用。

　第三條　物業管理服務收費包括綜合服務費、車輛在小區內場地占用費、公眾性代辦服務費及其它特約服務費。物業管理服務收費的具體分類及價格形式如下：
　?。ㄒ唬┬^內普通住宅的綜合服務費，實行政府定價；小區內學校、幼兒園、高級公寓（含別墅）、寫字樓和空關房的綜合服務費，實行政府指導價。
　?。ǘ┸囕v在小區內場地占用費，實行政府定價。
　?。ㄈ┕姶k服務費，實行政府定價或政府指導價。
　?。ㄋ模┨丶s服務費，實行市場調節價，帶有強制性收費和有統一收費標準的除外。

　第四條　昆明市物價局是本市物業管理服務收費的主管部門，市政府其他相關部門在各自的職責范圍內協助做好物業管理服務收費的管理工作。

　　　　　　　　　　　　 第二章　綜合服務費

　第五條　綜合服務費的構成及服務內容如下：
　?。ㄒ唬┕芾?、服務人員基本工資和按規定提取的福利費。
　?。ǘ┕灿迷O施設備的日常維護費。服務內容包括：小區內道路、停車場、室外照明、消防、室外上下管道、明暗溝、沙井、圍墻、垃圾投放設施等的維修養護。
　?。ㄈ┚G化管理費。服務內容包括：小區內花草、樹木、園林小品及其附屬設施的日常維護、養護。
　?。ㄋ模┍嵸M。服務內容包括：小區內道路、停車場、停院、樓閣道、電梯間的清掃，垃圾收集、掏運，屋頂水池清洗，化糞池清掏、清運。
　?。ㄎ澹┍０操M。服務內容包括：小區內安全保衛、晝夜巡邏值班。
　?。┺k公費。用于小區的日常管理、帳務管理、物業檔案資料保管、業主委員會（或業主代表）的辦公經費，以及其它與物業管理事務相關的合理費用。
　?。ㄆ撸┪飿I管理單位的固定資產折舊費。
　?。ò耍┓ǘǘ愘M。
　?。ň牛┖侠砝麧?。普通住宅控制在上述１－７項的５％以內，高級公寓、寫字樓控制在上述１－７項的１０％以內。

　第六條　綜合服務費實行等級管理，并根據服務需求和成本的變化，由昆明市物價局會同有關部門適時調整等級標準和收費標準。
　　依據物業管理服務等級標準，對小區綜合服務實行。
　　綜合考評定級?？荚u分在９０分以上的為甲級，８０至８９分為乙級，７０至７９分為丙級，６０至６９分為丁級。物業管理單位依據所評定的等級，收取綜合服務費（考核內容、評分標準、綜合服務收費標準見附件一、二）。

　第七條　高級公寓和寫字樓的綜合服務費，可在小區綜合服務費的３００％以內浮動。小區內學校、幼兒園及個別確需獨立實行物業管理的建筑物，綜合服務費在小區綜合服務費的５０％以內浮動?？贞P房的綜合服務費按所在小區綜合服務費的３０％交納。未出售、出租、使用的空關房，由開發建設單位交納；已出售的空關房由房屋所有人交納，出租房由承租人交納。

　第八條　綜合服務費按其服務對象所占建筑面積或按戶合理分攤。具體分攤辦法，由委托人與物業管理單位在合同中約定。高層樓宇內的電梯、中央空調、自來水二次加壓、自備發電機組等共用設施設備使用的材料費，及其發生的人員工資、電費、維修費等，由委托人和物業管理單位共同確定成本費用，商定分攤辦法。

　　　　　　　　　　　　第三章　其他服務收費

　第九條　車輛在小區內場地占用費，是指物業管理單位征得委托人和有關部門同意，經物價局批準，在小區內的公共場地和道路上劃出停車泊位，供小區內住戶停放小型車輛（４噸以上、１２座以上客貨車不得停放）所收取的費用。具體收費標準，由昆明市物價局制定。
　　公共配套建設的停車場（含室內），統一執行昆明市物價局核準的停車場收費標準。
　　物業管理單位收取的車輛在小區內場地占用費和配套建設的停車場收費，應當分科目建帳，獨立核算，其收益全部用于小區內共用設施維修養護和彌補物業管理服務費的不足。

　第十條　有關單位向小區內提供水、電、煤（燃）氣以及其他服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并應當直接向用戶收費。需要委托物業管理單位代抄表、代收費的，委托單位應當與物業管理單位簽訂委托代收、代繳合同，并向物業管理單位支付代理服務費。代理服務費的收費標準由雙方協商確定。

　第十一條　物業管理等單位向委托人提供的其它特約服務，其收費標準由雙方當事人遵循公平、自愿的原則事先約定，不得強行服務、強行收費。凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準。

　第十二條　住戶因房屋裝修產生的垃圾，由物業管理單位負責清運，并按規定收費。裝修無垃圾或不裝修的，不得收費。

　　　　　　　　　　　　　第四章　收費管理

　第十三條　物業管理單位的綜合服務等級，由物價局會同同級物業主管部門評定，并向社會公布。根據物業管理單位的服務質量和委托人的要求，物價局和同級物業主管部門可以重新評定其綜合服務等級。

　第十四條　物業管理單位的綜合服務等級評定后，其具體收費標準，由物價局依據評定的等級，在規定的幅度內核定，并向社會公布。
　　新建小區的物業管理服務收費，執行物價部門核定的試行標準；綜合服務等級評定后，按照評定的等級收費；綜合服務等級晉升或降低，按照晉升或降低后的等級收費。

　第十五條　物業管理服務收費實行分級管理的原則。市物價局負責審批和管理盤龍、五華、西山、官渡區范圍內乙級以上的物業管理服務收費。其余的物業管理服務收費，按屬地管理原則，由各縣（市）區物價局負責審批和管理。昆明市四個區的物業管理服務收費，報省物價局備案。

　第十六條　物業管理單位申請辦理物業管理服務收費時，應當向有管轄權的物價局申領《物業管理服務收費申請表》、《昆明市物業管理服務等級考核表》，并按規定如實填報和提供《物業管理資質證書》、《工商營業執照》、物業管理委托合同或協議等有關資料。
　　物業管理服務收費標準經審批后，物業管理單位應當到受理審批的物價局辦理《物業管理服務收費等級證書》和《經營服務性收費許可證》后，方可收費。

　第十七條　物業管理單位對實行政府定價、政府指導價的服務收費項目，應當明碼標價，亮證收費。收費項目、收費范圍、收費標準、收費辦法應當在經營地點或收費地點張榜公布。綜合服務費一般按月計收，征得委托人同意后，可預收６個月。物業管理單位收取的物業管理服務費、小區內車輛場地占用費、代收費、機動車和非機動車收費、特約服務費以及配套設施經營性收入，應當分科目建帳，統一核算。收支帳目應當每半年公布一次，并抄送受理審批的物價局備案。

　第十八條　委托人應當依照物業管理委托合同的約定，對物業管理單位的服務質量、收費行為、收支帳目等事項，進行監督，參與管理。
　　委托人應當按照物價局核定的物業管理服務收費項目、收費范圍和收費標準，向物業管理單位繳納有關費用。逾期不繳納的，按雙方在委托合同中約定的辦法辦理。
　　未經物價局審批的物業管理服務收費，委托人有權拒交。對物業管理服務收費中的價格違法行為，任何單位和個人均有權向當地物價局投訴。
　　委托人與物業管理單位發生的服務收費糾紛，依據雙方簽定的委托合同協商解決；也可以由物價局協調解決，或者通過訴訟程序解決。

　　　　　　　　　　　　　　第五章　罰則

　第十九條　物業管理單位有下列情形之一者，屬價格違法行為：
　?。ㄒ唬┎粓绦姓▋r、政府指導價的；
　?。ǘ┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；
　?。ㄈ┓?、法規明令禁止的其它不正當價格行為。

　第二十條　對有第十九條行為之一的，由縣級以上物價局按以下規定作出處罰。
　?。ㄒ唬┻`反本辦法第十九條第一項的，責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處２萬元以上２０萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓。
　?。ǘ┻`反本辦法第十九條第二項的，責令改正，沒收違法所得，可以并處５０００元以下罰款。
　?。ㄈ┻`反本辦法第十九條第三項的，按照《中華人民共和國價格法》和國務院批準的《價格違法行為行政處罰規定》及有關法規予以處罰。

　第二十一條　物業管理單位因價格違法行為致使委托人多付價款的，責令限期退還；多付價款人難于查找的，責令公告查找；公告期限屆滿仍無法退還的價款，以違法所得論處。

　第二十二條　市、縣（市）區物價局應當加強物業管理服務收費的監督檢查。
　　對價格工作人員濫用職權、循私舞弊、索賄行賄等違法行為，物業管理單位和委托人及知情者，均有權舉報。市、縣（市）區物價局和有關監督執法部門，應當依照有關規定對違法、違規者的行為作出依法嚴格查處。

　　　　　　　　　　　　　　第六章　附則

　第二十三條　本辦法由昆明市物價局負責解釋。

　第二十四條　本辦法于一九九九年十二月一日起執行。