欽州市物業服務企業退出物業項目管理指導意見

第一條為了規范物業服務企業退出物業項目管理的活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，做好物業服務企業退出物業項目管理的交接工怍，保障物業管理活動依法正常進行，根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定，結合本市實際，制定本意見。
第二條欽州市城區、港區、各縣區范圍內，因物業服務合同期滿未續約、依合同約定提前解除合同，物業服務企業被業主大會依法解聘、依法被撤銷資質證書、吊銷營業執照、生效法律文書確定物業服務合同無效或解除物業服務合同等情形，致使物業服務企業退出物業項目管理的，適用本意見。
第三條退出物業項目管理應當本著維護社會穩定、保證物業管理秩序的正常、有序、平穩過渡、防止矛盾激化的原則進行。
第四條市房產主管部門是本市物業服務企業退出物業項目管理的主管部門。各縣房產管理的部門具體負責本轄區內物業服務企業退出物業項目管理的指導監督工怍。
第五條 物業服務企業退出物業項目管理的，應依法接受物業項目所在地街道辦事處、社區居民委員會和相關部門的監督。
第六條物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定和相應職責，按照本意見規定的退出程序，依法做好物業管理交接工怍，保持物業項目管理的連續性。
第七條 開發建設單位、業主、業主大會應當依法有序作出解聘、選聘物業服務企業的決定，并保持物業項目管理的正常有序性、持續性、長效性，積極維護社會穩定。
第八條 未成立業主大會的物業項目，物業服務企業退出物業項目管理，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：
(一)物業服務企業主動退出物業項目管理的，應當在合同期滿或提前解除合同60日前，將退出原因、退出時間以書面形式告知開發建設單位和市、縣房管部門，并以書面形式在物業管理區域內公告。
開發建設單位決定提前解除合同或不再續約的，應當在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議后3日內，將解除合同原因、解除時間和表決結果等情況以書面形式告知物業服務企業和市、縣房管部門，并以書面形式在物業管理區域內公告。
(二)物業服務企業應當在退出物業項目管理前公布物業服務費及代收代繳費用的收、支狀況，并將預收的物業服務費用及代收代繳費用退還給相應業主。
物業服務企業墊支的水電費用以及業主欠交的物業服務費用，物業服務企業有權要求業主補交。
(三)物業服務企業應當向開發建設單位辦理下列移交事宜：
1、竣工驗收資料：包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。
2、技術資料：包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料。
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件。
4、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料。
5、代管的專項維修資金。
6、利用物業項目公共部位、共用設施設備進行經營的賬目，并移交歸業主所有的收益。 (物業服務合同有約定的，按合同約定辦理。)
7、屬于全體業主的物業管理用房。
8、房屋產權名冊及其他屬于小區業主的資料和設施設備。
開發建設單位已注銷、吊銷或其他原因停業、歇業導致不能接受資料、財物的，物業服務企業應當向市房管部門移交上述資料、財物。
(四)開發建設單位應當在物業服務企業退出前選聘新的物業服務企業。
開發建設單位決定提前解除合同的，應當依法采取公開或邀請招標的方式選聘新的物業服務企業，
(五)開發建設單{立選聘新的物業服務企業后，應當按上述第(三)項所列事宜與新的物業服務企業辦理交接手續。
第九條 已成立業主大會的物業項目，物業服務企業退出物業項目管理，應當按照下列程序做好物業管理交接工怍：
(一)物業服務企業主動退出物業服務項目的，應當在合同期滿或提前解除合同60日前，將退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會和市、縣房管部門，并以書面
形式在物業管理區域內公告。
業主大會決定提前解除合同或不再續約的，應當在合同期滿60日前或在作出提前解除合同決議
后3日內，將解除合同原因、解除時間和表決結果等情況以書面形式告知物業服務企業和市、縣房管部門，并以書面形式在物業管理區域內公告。
(二)物業服務企業應當在退出前公布物業服務費及代收代繳費用的收、支狀況，并將預收的物業服務費用及代收代繳費用退還給相應業主。
物業服務企業墊支的水電費用以及業主欠交的物業服務費用，物業服務企業有權要求業主補交。
(三)物業服務企業應當向業主大會、業主委員會辦理下列移交事宜：
1、竣工驗收資料：包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。
2、技術資料：包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料。
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件。
4、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料。
5、代管的專項維修資金。
6、利用物業項目公共部位、共用設施設備進行經營的賬目，并移交歸業主所有的收益。 (物業服務合同有約定的，按合同約定辦理。)
7、屬于全體業主的物業管理用房。
8、房屋產權名冊及其他屬于小區業主的資料和設施設備：
未成立業主委員會或者業主委員會無法履行職責的，物業服務企業應當向市、縣房管部門移交上述資料、財物：
(四)業主委員會應當在物業服務企業退出前召開業主大會會議選聘新的物業服務企業，
(五)業主大會選聘新的物業服務企業后，業主大會應當按上述第(三)項所列事宜與新的物業服務企業辦理交接手續，
第十條 物業服務企業被原發證機關吊銷企業資質證書、工商主管部門吊銷營業執照的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：
(一)物業服務企業應當在行政處理結果公布3日內，按照本意見第八條第(三)項、第九條第(三)項所列事宣與開發建設單位或業主大會辦理交接手續，并公布物業服務費及代收代繳費用的收、支狀況，將預收的物業服務費用及代收代繳費用退還給相應業主。
(二)開發建設單位或業主委員會應當立即將物業服務企業退出物業項目管理的原因的以書面形式在物業管理區域內公告。同時著手進行選聘新的物業服務企業的工作。
(三)市、縣房管部門在行政處理結果公告2個工作日內，應當會同街道辦事處到物業項目聽取開發建設單位、業主委員會、業主及物業服務企業等的意見，并做好協調溝通工作。
(四)為保持物業管理區域的正常管理秩序，可以采取以下措施：
1、由街道辦事處、社區居民委員會臨時組織相關專業服務人員做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作，所發生費用由全體業主據實分擔。
2、市、縣房管部門督促開發建設單位或業主大會立即組織選聘新的物業服務企業。
第十一條物業服務企業未按照本意見的規定退出物業項目管理的，由市房產主管部門按不良記錄記入欽州市物業服務企業信用檔案，向社會公布，并作為對物業服務企業監督檢查管理的依據：物業服務企業的行為給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第十二條開發建設單位、業主委員會、業主擅自解聘物業服務企業，給物業服務企業造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第十三條因物業服務企業退出物業項目管理引發糾紛的，當事人可依物業服務合同的約定或直接向人民法院提起訴訟等方式解決。
第十四條本意見由欽州市房產管理局負責解釋。
第十五條本意見自二oo九年九月一日起施行。