榆樹市樓房住宅區物業管理辦法

市區街道辦事處，市政府各辦局、各直屬機構:

現將《榆樹市樓房住宅區物業管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。


二〇〇八年四月十一日

榆樹市樓房住宅區物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院頒布的《物業管理條例》和《長春市城市住宅區物業管理條例》的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市市區范圍內的樓房住宅區物業管理。

第三條 市建設局是我市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本辦法，市樓房管理辦公室負責具體工作。市政府的其它有關部門按照各自的職責協同實施本辦法。

第四條 本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的房屋以及相關的共用設施設備。
本辦法所稱物業管理，是指業主、業主委員會或者有關單位、委托物業管理企業對物業進行管理和為業主、使用人服務的活動。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法成立并接受委托進行專業管理服務的企業。

第五條 樓房住宅區物業管理應當實行招投標制度。

第六條 業主、使用人有依法參加樓房住宅區物業管理的權利，并有合理使用房屋和共有設施設備、維護住宅區公共利益的義務。

第七條 物業管理應當逐步向社會化、專業化方向發展，通過市場競爭，提高管理水平，改善人民生活和社會環境。

第二章 前期物業管理

第八條 新建住宅區必須實行物業管理，物業管理的行政主管部門應當參加住宅區竣工后的綜合驗收工作，未經驗收合格的住宅區，不得交付使用。
開發建設單位應當按照規劃設計方案進行物業配套建設。
開發建設單位應當將規劃設計方案自批準之日起10日內報市建設局備案。

第九條 開發建設單位在銷售樓房時，應當與購房人簽訂前期物業管理服務協議，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第十條 新建住宅區移交物業管理企業時，開發建設單位應當移交物業檔案資料，同時應當按照住宅區總建筑面積0．2%的比例，無償為物業管理企業提供管理用房，不足50平方米的按50平方米提供。
物業管理用房為全體業主共同所有，由物業管理企業出資養護維修，物業管理用房不得改變用途。

第十一條 新建住宅區實行物業管理后，未售﹙租﹚出的空置房屋，其業主為開發建設單位，由開發建設單位繳納物業管理服務費。

第三章 業主 業主大會 業主委員會

第十二條 業主的權利：
﹙一﹚參加業主大會，享有表決權；
﹙二﹚享有業主委員會委員的選舉權和被選舉權；
（三）依法監督業主委員會的工作；
（四）依法監督物業管理企業的管理服務活動。
業主的義務：
﹙一﹚遵守業主公約；
﹙二﹚遵守住宅區的物業管理制度；
﹙三﹚執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；
﹙四﹚依法交納物業管理服務費和維修資金。

第十三條 業主大會由住宅區全體業主組成，由業主委員會負責組織召開。業主大會每年至少召開一次，特殊情況下，經業主委員會決定，可以臨時召開。
經擁有住宅區物業30%以上投票權數的業主提議，可以召開業主大會，業主委員會應當自接到該提議之日起20日內就其所提議內容組織召開業主大會；逾期未召開的，提議的業主可以向市建設局申請，由市建設局責令業主委員會限期組織召開業主大會。
業主大會應邀請使用人代表列席。

第十四條 業主大會履行下列職責：
﹙一﹚選舉或撤換業主委員會；
﹙二﹚審議業主委員會章程、業主公約和物業管理委托合同；
﹙三﹚審議業主委員會的工作報告；
﹙四﹚監督業主委員會工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；
﹙五﹚決定物業管理的其它事項。

第十五條 業主大會，應當有過半數投票權的業主出席。業主大會做出的決定，應當經住宅區內過半數投票權的業主表決通過。

第十六條 實行物業管理的住宅小區，應當依法成立業主委員會。
業主委員會經物業管理行政主管部門核準登記，在實施物業管理工作中代表和維護全體業主的權益。
業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。

第十七條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會由5-7名委員組成。
業主委員會設主任1人，副主任1-3人，主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生。

第十八條 業主大會、業主委員會做出的決定，應當予以公布，對住宅區內所有的業主、使用人具有約束力。
業主大會、業主委員會做出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

第四章 物業管理服務

第十九條 設立物業管理企業應當到市物業管理行政主管部門進行資質審查和企業資質等級評定，未經資質審查和評定的，不得從事物業管理業務。
物業管理企業的權利:
（一）依據法律、法規、規章制度和合同的約定，制訂物業管理制度；
（二）收取物業管理服務費用；
（三）制止違反業主公約的行為；
（四）選聘專業公司承擔專項經營業務。
物業管理企業的義務:
（一） 執行物業管理委托合同，提供物業管理服務；
（二） 接受業主、業主委員會的監督；
（三） 制訂物業管理服務年度計劃；
（四） 定期公布代管資金收支帳目，接受質詢和審計；
（五） 接受政府有關部門的監督管理。

第二十條 物業管理企業實施物業管理，應當與業主委員會簽訂物業管理委托合同。
物業管理委托合同應當載明委托管理服務的事項、要求與標準、管理服務的期限與權限、管理服務的費用、雙方的權利義務及合同終止條件，違約責任等內容。
物業管理企業應當自物業管理委托合同生效之日起15日內將合同報送物業管理行政主管部門備案。
物業管理委托合同文本由市物業行政主管部門統一印制。

第二十一條 物業管理服務內容：
（一） 房屋及其附屬共用設施設備的使用管理 、養護、維
修；
（二） 園林綠地的管理養護；
（三） 環境衛生的管理服務；
（四） 公共秩序的維護及安全防范服務；
（五） 車輛出入、停放管理；
（六） 物業檔案資料的管理；
（七） 業主、使用人委托的其他服務事項。

第二十二條 物業管理企業應當按照國家、省和長春市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，定期對房屋共用設施設備進行養護和維修，實施管理服務。

第二十三條 物業管理企業應當做好物業維修和共用設施設備更新及費用收支的各項紀錄；妥善保管物業檔案資料、有關財務賬冊和公共財務；每半年向業主委員會報送一次物業維修、更新費用的收支帳目，并接受審核。

第二十四條 物業管理企業應當定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務。

第二十五條 物業管理企業發現管理范圍內有違反有關法律、法規及規定行為的，應當進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應當向有關部門報告。

第二十六條 物業管理企業自物業管理委托合同終止或者解除之日起30日內，向業主委員會結清財務，移交物業管理用房和有關資料，并報市物業管理行政主管部門備案。

第二十七條 物業管理企業實施物業管理，可以收取物業管理服務費；物業管理服務費除屬于雙方協商的價格外，應當嚴格按照批準的項目和標準收取，并提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。

第二十八條 物業管理的公共性服務收費，是指物業管理企業按照物業管理委托合同的約定，為住宅區內的業主提供共用設施設備養護維修、環境衛生清潔、保安和綠化等具有公共性的服務而向業主收取的費用。業主與使用人約定由使用人繳納服務費的，從其約定。

第二十九條 物業管理企業可以開展有償的公眾代辦性服務和特約服務。
公眾代辦性服務，是指物業管理企業受有關單位的委托，提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話安裝使用費等公眾代辦性質的服務。
特約服務，是指物業管理企業為住宅區內業主、使用人的個別需求提供的服務。

第三十條 公共代辦性服務和特約服務收費標準由雙方協商議定。物業管理的公共性服務收費，實行政府指導價，業主應當按照規定的項目和標準繳納。

第三十一條 物業管理企業收費的項目和標準應當在住宅區內公布。已按照本條例規定向業主、使用人收取物業管理服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

第五章 物業的使用維護與維修資金的管理

第三十二條 物業管理企業接管物業管理項目時，應當對住宅區內的房屋、園林綠地、環境衛生和停車場地等公共設施設備進行檢查驗收，并形成驗收報告，需要委托方維修完善的，由委托方維修完善后，方可接收。雙方協議由物業管理企業維修完善的，應當就此項內容簽訂書面協議。

第三十三條 物業管理企業接管物業管理時，有開發建設單位的，由開發建設單位提供物業檔案資料，沒有開發建設單位的，由委托方提供物業檔案資料。物業檔案資料包括：
（一） 項目規劃圖，竣工總平面圖；
（二） 單體建筑結構，設備竣工圖；
（三） 附屬配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四） 設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
（五） 單項工程竣工驗收證明材料；
（六） 物業質量保證文件和物業使用說明文件；
（七） 房屋及配套設施的產權資料。
物業管理委托合同終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料移交給委托方。

第三十四條 業主、使用人在供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面不得損害公共和他人利益。
業主、使用人應當為物業管理企業、他人維護房屋及共用設施設備提供方便，因業主、使用人阻礙維修造成物業損壞及財產損失的，應當負責修復或者賠償。

第三十五條 在住宅區內禁止有下列行為：
（一） 損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二） 擅自改造房屋結構和用途；
（三） 占用、損壞住宅區共用部位和共用設施設備；
（四） 擅自搭建建筑物、構建物、設置攤點、市場，擅自張
貼、涂抹、懸掛物品；
（五） 侵占、毀壞綠地；
（六） 亂倒垃圾、亂堆雜物；
（七） 堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、
有害物質或者發出超過規定標準的噪音等；
（八） 隨意停放車輛；
（九） 違反規定飼養家禽、家畜和其他動物；
（十） 利用房屋從事危害公共利益的行為和進行違法犯罪
活動。

第三十六條 業主、使用人在戶外安裝空調器、防護網、廣告牌匾等設置物的，應當符合住宅區的統一要求。

第三十七條 住宅區內按照規劃建設的共用設施，不得改變使用的性質，因特殊情況需要改變的，應當經業主委員會同意并報有關主管部門批準。

第三十八條 物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

第三十九條 業主、使用人需要改變房屋結構的，應當依照有關規定，經房地產行政主管部門批準，并由房屋安全鑒定部門鑒定。

第四十條 任何單位和個人不得擅自占用住宅區內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業管理企業簽訂書面協議，并經業主委員會同意，且必須在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。

第四十一條 物業應當定期養護維修，在出現危害安全、影響他人正常使用時，物業管理企業應當及時進行養護維修。

第四十二條 住宅區內的垃圾由物業管理企業負責收集清理，垃圾運輸由市環衛處負責。

第四十三條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管理單位，可以將住宅區內有關服務事項，委托給物業管理企業實行統一服務，由委托方向物業管理企業支付委托服務費。不實行委托服務的，有關管理單位應當服務到戶。

第四十四條 建立物業共用部位和共用設施設備維修資金（以下簡稱維修資金）制度。
維修資金專向用于房屋共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造。
維修資金實行?？顚Ｓ?、專戶存儲，使用時需經業主委員會同意，并由市物業管理行政主管部門監督使用。

第四十五條 維修資金的收費標準：
全市城區的建設單位或者開發商建的住宅樓、綜合樓，按建筑面積每平方米40元標準向市樓房管理辦公室足額繳納維修資金。

第四十六條 建設單位、開發商在施工放線前到市樓房管理辦公室簽訂維修資金代繳協議。建設單位、開發商向業主收取維修資金時必須使用在市樓房管理辦公室領取的資金收繳專用票據，收取的資金必須及時繳入樓管辦專戶。不得用非正式資金票據收繳，否則一律作廢。

第四十七條 維修資金的使用與管理，按照國家、省和長春市的有關規定執行。

第四十八條 物業維修、更新費用，按下列規定承擔：
（一） 房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；
（二） 房屋本體共用部位的維修、更新，由該樓物業的業主
按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，依照本辦法設立物業維修資金的，在物業維修資金中列支；
（三） 共用設施設備的維修、更新費用，由住宅區內的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；依照本辦法設立物業維修資金的，在物業維修資金中列支。
房屋的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，由物業管理企業維修，維修費用由物業管理企業向責任人追償。

第六章 法律責任
第四十九條 違反本辦法第八條第二款規定的，由市物業管理行政主管部門責令其限期進行物業配套建設，拒不進行物業配套建設的，由有關部門吊銷其商品房銷（預）售許可證。

第五十條 違反本辦法第十條第一款規定之一的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改的處以5000元以上20000元以下的罰款。

第五十一條 違反本辦法第十條第二款、第二十六條規定之一的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改的處以5000元以上10000元以下的罰款。

第五十二條 違反本辦法第十九條規定的，由物業管理行政主管部門責令其停止非法經營活動，沒收非法所得，并處以10000元以上30000元以下的罰款。

第五十三條 違反本辦法第二十二條規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期不改的處以5000元以上20000元以下的罰款。情節嚴重的，可以降低其資質等級，直到吊銷資質證書。

第五十四條 違反本辦法第二十七條，第三十一條，第三十五條，第三十六條，第三十九條規定的，由有關行政主管部門責令其限期改正，并依法予以處罰。

第五十五條 違反本辦法第三十七條規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，并處以5000元以上20000元以下的罰款。

第五十六條 業主、使用人、物業管理企業和其他單位違反本辦法規定的，應當承擔民事責任的，有關單位和個人可以依法提起民事訴訟。

第五十七條 對違反本辦法行為的，由物業管理行政主管部門做出行政處罰。

第五十八條 物業管理行政主管部門的執法人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者監察機關給與行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十九條 當事人對市物業管理行政主管部門做出的行政處罰不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。
當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，做出行政處罰的機關可以申請人民法院強制執行。
第七章 附 則

第六十條 本辦法自公布之日起施行。榆政發[2002]8號(《榆樹市人民政府關于印發榆樹市樓房住宅區物業管理辦法的通知》)同時廢止。