（濰政發〔2007〕60號）
各縣市區人民政府，市屬各開發區管委會，市政府有關部門：
為進一步加強物業管理工作，提高物業管理服務水平，改善人民群眾生活質量，推動我市城市建設和管理水平的整體提高，根據國務院《物業管理條例》和省有關規定，結合我市實際情況，提出以下意見。
一、統一思想，提高對加強物業管理重要性的認識
物業管理是城市管理的重要方面，是住房商品化、社會化的產物。加強物業管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居環境，提高群眾生活質量；有利于維護社會穩定，推進城市精神文明建設；有利于保障物業的合理使用，促進物業的保值、增值。各級政府、各有關部門要樹立和落實科學發展觀，從建設社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要意義，把加強物業管理工作作為提升城市形象、打造城市品牌、營造發展環境、維護社會穩定的一項重要工作，加強領導，強化措施，健全長效管理機制，把物業管理工作抓緊抓好。
二、創新機制，實行與社區建設相結合的社區物業管理模式
社區建設是城市建設的基礎，是體現城市建設現代化程度的重要標志，物業管理是社區建設的載體和組成部分，社區建設中許多內容需要依托物業管理服務來進行。因此，實行與社區建設相結合的社區物業管理模式，對和諧社區建設及物業管理發展都具有重要意義。社區物業管理工作，總的要求是理順管理體制，明確管理職責，把工作重心下移，充分發揮社區基層組織與業主自治組織的作用，實現社區建設與物業管理相互促進、共同發展?；驹瓌t是縣市區政府負責，房管部門監督指導，街道辦事處組織，社區居委會落實，條塊結合、以塊為主、屬地管理。
?。ㄒ唬┛h市區政府對本轄區物業管理工作負總責：
1.組織落實各項物業管理政策措施，開展社區物業管理工作；
2.建立健全縣市區、街道、社區三級物業管理工作體系，明確相應的物業管理機構；
3.落實物業管理責任，對物業管理工作進行部署、檢查和督導。
?。ǘ┓抗懿块T是物業管理的行業主管部門，負責監督、指導物業管理工作：
1.擬定物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套措施；
2.負責專項維修資金的歸集，會同財政等部門安排專項維修資金的使用方案，并搞好監督管理和檢查；
3.落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；
4.監管物業服務企業，規范物業管理服務行為，調處物業管理重大糾紛案件。
?。ㄈ┙值擂k事處配合業務主管部門指導和監督轄區內的物業管理活動：
1.配合業務主管部門對物業管理活動進行監督管理；
2.配合業務主管部門指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見；
3.負責融合社會公共資源，建立物業管理責任主體、社區、政府相關職能部門的溝通機制，及時交流情況和信息；
4.協調處理轄區內物業管理方面的投訴和信訪工作。
?。ㄋ模┥鐓^居委會指導協調業主委員會，配合社區物業管理的組織實施：
1.配合街道辦事處協調轄區內的物業管理活動；
2.配合業務主管部門組織業主委員會制定管理公約和業主大會議事規則，并簽訂到戶，規范業主和物業服務企業的公共行為；
3.配合業務主管部門指導業主委員會選聘物業服務企業或建立群眾性物業服務組織，簽訂物業服務合同，監督物業管理活動，調處管理服務中的矛盾糾紛。
三、強化措施，推進社區物業管理持續健康發展
?。ㄒ唬┘涌旖⑽飿I管理招投標制度。
房管部門要按照《物業管理條例》的有關規定，加快建立物業管理招投標制度，穩步推進房地產開發與物業管理的分業經營，按照加強協調、注重引導、以點帶面、逐步推廣的原則，引導和鼓勵業主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實行物業管理，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優勝劣汰的物業管理新機制。要加強新建住宅小區的前期物業管理。凡達到規定規模的住宅小區，應當按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》、建設廳《山東省物業管理招標投標物業管理暫行辦法》的規定，采取招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目的物業管理方案，并按規定建設物業管理用房。關于物業管理招投標及前期物業管理的相關規定，由市房管局另行制定。
?。ǘ娀飿I管理用房配套建設。
新規劃建設的商品住宅項目，應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積3‰的比例建設物業管理用房。物業管理用房應當是獨用成套房屋，具有獨立的使用通道，配備水、電、暖、通訊等基本設施，具備辦公或商業經營條件。用房位置應設在住宅區中心區域或主出入口附近的臨街底層，不得設置在地下或住宅樓內。
建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業管理用房的位置和面積，將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步交付使用。規劃部門要在建筑工程規劃許可證中注明物業管理用房的位置和面積。房管部門要對物業管理用房獨立測量、計算面積（其面積不計入分攤的公用建筑面積內），并在房地產平面圖相應的位置上標注物業管理用房字樣。
物業管理用房所有權歸物業管理區域內的全體業主所有，由物業服務企業負責維修、養護和經營。物業管理用房用于物業管理服務活動和業主活動，任何單位和個人不得將物業管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。
?。ㄈ┘訌姌I主委員會建設。
各街道辦事處要根據行政組織和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設。一個物業管理區域應當成立一個業主委員會。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦人選。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業服務企業、監督履行物業服務合同、監督實施管理公約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。街道辦事處要支持業主委員會的工作，業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。
?。ㄋ模┻M一步規范物業服務收費。
物價部門會同房管部門，按照國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》及省物價局、省建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》的規定，研究制定實施辦法，明確物業管理服務收費的原則、收費管理形式和服務費用構成，加快建立“分等定級、質價相符”的收費機制。住宅物業服務收費實行政府指導價，物業服務等級標準、基準價及浮動幅度，由市、縣（市）物價部門會同房管部門制定并組織實施。非住宅物業服務收費實行市場調節價。業主大會、業主委員會要全面履行職責，既要監督物業服務企業的服務，還要督促業主按時交納物業服務費。各物業服務企業要認真落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務賬目，嚴格按標準收費，按規定項目進行費用開支，自覺接受物價、房管部門及業主的監督。物業服務企業不按照國家發改委、建設部《物業服務收費明碼標價規定》實行明碼標價的，業主有權拒絕交費。
?。ㄎ澹┮幏秾I服務單位收費行為。
物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。對于業主自用的，要直接向業主收??；對于物業服務企業使用的，直接向物業服務企業收??；對于公共使用的，由業主分攤，按照合同約定收取。未收費到最終用戶的，產生的損耗由供應單位承擔，法律、法規、規章另有規定的，從其規定。供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用，不得強制物業服務企業代收費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。物業服務企業接受委托代收規定費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
四、加強領導，確保社區物業管理工作有序開展
各級、各有關部門要把物業管理工作擺上重要議事日程，研究政策，制定措施，扎實推進。一是建立健全組織領導體系。各縣市區政府是物業管理工作監管的第一責任人，要根據轄區的規模和任務明確相應的物業管理機構，落實人員和經費。各街道辦事處要明確一名副主任分管物業管理工作。二是建立健全社區管理網絡。各街道辦、社區要理順物業管理與社區建設的關系，把物業管理納入社區建設規劃，積極配合、支持和參與到物業管理工作中，以物業管理服務推動社區服務發展、拓展社區服務范圍，逐步形成物業管理與社區建設良性互動的新機制。房管部門在建立誠信檔案、辦理物業管理資質年檢、業主委員會備案時應當征求街道辦事處及居民委員會的意見。三是建立健全投訴受理網絡。要建立健全投訴處理制度，向社會公開投訴受理電話，并落實專人負責，及時處理群眾投訴，自覺接受業主監督。
物業管理涉及規劃、房屋質量、違章建筑拆除、治安防范、消防、環保等方面，各級、各部門要從提高城市綜合管理水平、提高人民群眾居住環境質量的大局出發，各司其職，密切配合，推動全市物業管理的健康發展。對小區內違章搭建、擅自改變房屋結構等明令禁止的行為，各相關職能部門要依法從嚴查處。房管部門要加強對物業管理現狀的調查研究，及時協調解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施，推動全市物業管理覆蓋面的擴大和服務水平的提高。街道辦、社區要依法履行職責，在房管部門的指導下，積極配合、支持物業服務企業做好工作，共同建設管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人物和諧的現代化社區。
二ΟΟ七年八月三十一日
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2009/12/11 15:31:00