青州市物業管理辦法

（青州市人民政府二○○五年十二月二十二日發布）

第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》及有關法律、法規，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在本市城市規劃區范圍內統一規劃建設的住宅小區、組團（以下統稱小區）。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 市房地產管理局代表市建設局主管全市的物業管理工作。
規劃、城管、民政、公安、工商、物價等有關部門及各街道辦事處應當按照各自職責，協同做好物業管理工作。
第二章 業主及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第七條 住宅小區已交付使用且入住率達到50%以上時，物業管理主管部門應會同開發建設單位召集全體業主或業主代表舉行大會，選舉產生業主委員會。
第八條 業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施管理的組織。
業主委員會主任、副主任和委員由業主大會或業主代表大會在全體業主中選舉產生。
第九條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
（一）召集主持業主大會或業主代表大會，報告小區物業管理的實施情況；
（二）通過公開招標選定物業管理企業，與物業企業管理訂立、變更或解除物業管理合同；
（三）擬定公共資金使用計劃，并按年度公布使用情況；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理計劃；
（五）聽取業主的意見和建議，制定業主公約和議事規劃，監督物業管理企業的工作；
（六）監督公用設施、設備及公共場地的使用；
（七）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第三章 物業移交與管理
第十條 住宅小區竣工后，開發建設單位必須向建設行政主管部門申請綜合驗收，綜合驗收合格的方可辦理物業管理移交手續。
第十一條 住宅小區開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
第十二條 住宅小區業主委員會成立前，物業管理工作由開發單位負責，費用由開發建設單位承擔。建設單位選聘物業管理企業的，應當實施招投標，簽訂書面的前期物業服務合同，并到物業管理主管部門備案。
第十三條 開發建設單位應向業主委員會提供物業管理用房，面積不少于該物業管理區域房屋總建筑面積的千分之二。
第十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權建設單位不得擅自處分。物業管理企業承接物業時，應當有對物業共有部位、共有設施設備進行查驗并辦理承接驗收的手續。建設單位應當向物業管理企業或業主委員會移交下列資料：
（一）住宅小區報建的批準文件，規劃平面圖、竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備訂貨合同及安裝、使用和維護保養等技術資料（合隨機資料）；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理區域內各類建（構）筑物、場所（地）、設施（備）的清單；
（五）物業及配套設施的產權清單；
（六）管理用房的清單；
（七）物業的使用、維護、管理所必需的其他資料。
第四章 物業管理服務與收費
第十六條 物業管理企業必須依法登記注冊，并經市物業管理主管部門審批或按規定程序審查報上級主管部門批準，領取《物業管理企業資質證》后，方可從事物業管理業務。
第十七條 從事物業管理的人員應當依照有關規定取得職業資格證書。
第十八條 外地物業管理企業進入我市從事物業管理活動的，應當先到物業管理主管部門備案。
第十九條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第二十條 業主委員會應當通過招投標選聘物業管理企業，訂立書面的物業服務合同，物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業管理企業承結物業時，應當與業主委員會辦理驗收手續，到物業主管部門備案。
第二十一條 業主應當根據物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用。
第二十二條 物業管理服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
新建小區未成立業主委員會的，物業管理服務費標準由市物價部門會同市物業管理主管部門根據物業管理服務標準確定。
已成立業主委員會的，物業管理服務費標準應由業主大會與物業管理企業雙方協商議定，并在物業管理服務合同中明確物業管理服務費標準。
物業管理企業可以根據業主的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第二十三條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第二十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、環衛、有線電視等單位應當向最終用戶業主收取有關費用。本辦法實施前未實行一戶一表、抄表到戶、收費到戶的上述單位，須按本規定組織實施。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十五條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主應當按照有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、使用、管理辦法另行制定下發。
第五章 物業的使用與維護
第二十六條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。
第二十七條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地、在約定期限內恢復原狀。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第二十八條 業主不得在小區內亂搭亂建、亂設攤點，不得在建筑物或者構筑物上私開門窗或者亂掛、亂貼、亂寫、亂劃，不得隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物。
第二十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施維修、養護的責任。因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十條 利用物業共用部位、共用設施設計進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主委員會的決定使用。
第三十一條 物業存在安全隱患危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 罰則
第三十二條 違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由物業管理主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十三條 違反本辦法的規定，不移交有關資料的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十四條 違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十五條 違反本辦法的規定，物業管理企業聘用未了以得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由物業管理主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十六條 違反本辦法的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人手，由物業管理主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第三十七條 違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，由物業管理主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業質地用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第三十八條 違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第三十九條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第四十條 違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設備設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共同設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以上的罰款。
第四十一條 違反本辦法規定，在小區內亂搭亂建、亂栽亂種、亂貼亂畫的，由物業管理企業及時制止，并向城市管理行政執法部門報告，依法處理。
第四十二條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
第七章 附則
第四十三條 本辦法施行前未經驗收已交付使用的住宅小區，由建設主管部門組織驗收。未按規劃、設計要求進行配套建設的，由原開發建設單位按規定進行補建和完善，并按本辦法規定實行物業管理。
第四十四條 本辦法由市房地產開發管理局解釋。
第四十五條 本辦法自發布之日起施行，1998年12月7日發布的《青州市城市住宅小區物業管理試行辦法》同時廢止。