如皋市物業服務收費管理辦法

第一條為規范我市物業服務收費行為，維護當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及《南通市物業收費管理辦法》、 《南通市普通住宅區物業管理服務等級收費實施細則》和市政府辦公室《關于全面推進市區住宅小區物業管理的實施意見》制定本實施辦法。
第二條本辦法適用于我市行政區域范圍內在工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對物業提供社會化、專業化服務的收費行為。
第三條本辦法所稱物業服務收費是指物業管理企業按照與物業產權人、使用人所簽合同或協議的約定，對物業及其配套設施、公共設施、公共綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等項目開展日常維護、整治服務及提供其他服務所收取的費用。
第四條我市的價格主管部門是本行政區域內物業服務收費的主管部門。物業管理行政主管部門配合價格主管部門加強對物業服務收費的監督和指導。
第五條 物業服務收費包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業管理的性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的公共服務按等級收費，實行政府指導價。非普通住宅以及各類非住宅物業的公共服務收費和代收代辦服務、特約服務收費實行市場調節價。
第六條制定物業服務收費標準應當遵循合理、公開及與服務內容、質量相適應的原則。普通住宅的公共服務收費，以物業管理的合理成本為基礎，根據提供物業管理的內容、質量水平，按照有利于物業管理的價值補償和促進物業管理企業規模經營的原則，在上級部門規定的收費標準范圍內，兼顧考慮業主的經濟承受能力，確定指導價標準。
第七條物業管理公共服務費由下列因素構成：
(一)公共設施、設備、公共部位日常維護及保養費；
(二)清潔衛生贊；
(三)綠化維護費；
(四)安全護衛費；
(五)物業企業管理費；
(六)固定資產折舊費；
(七)合理利潤；
(八)法定稅費。
第八條普通住宅公共服務的基本項目、內容和要求：
(一)公共設施、設備的日常維護及保養。住宅區內機電設備、消防設施的維護、保養以及配合專業部門做好水、電、氣、下水道、化糞池等設施、設備正常運行和保障工作。
(二)環境衛生管理。住宅區及公共樓道的公共部位經常性衛生保潔和生活垃圾清運。住宅區內無亂設攤點、無違反規定飼養家禽等情況。
(三)綠化維護管理。住宅區花草樹木定期修剪、施肥，保持生長良好，綠化管理及維護措施落實。
(四)房屋裝修管理。裝修房屋不能危及房屋的結構與他人安全。
(五)安全護衛管理。住宅區需實行封閉管理，有專職護衛人員定時巡邏值班，危及住戶安全處設有明顯的標志。
第九條確定公共服務等級收費的普通住宅區，應具備相應的物業管理服務等級。一個住宅小區執行一個等級收費標準。等級收費實行定期考核，原則上一年一次。對群眾反映大，服務不到位的小區，有關部門可以根據業主委員會或業主的意見，對物業管理企業限期整改，整改無效的降低服務等級收費。
第十條 已成立業主委員會的普通住宅物業管理公共服務收費標準由物業管理企業在政府指導價相應等級范圍內提出具體收費標準，經業主委員會與物業管理企業簽訂合同并報價格主管部門和物業管理行政主管部門備案后執行；未成立業主委員會的普通住宅前期物業管理公共服務收費標準由價格主管部門核定。
第十一條對已實施物業管理的已出售物業，業主購買后6個月以上未入住或使用的，由該物業的業主或使用人按規定(約定)標準的50％交納空置物業管理費。對已實施物業管理的未售出且未使用的空置物業，由建設單位與物業管理企業約定交納物業管理費，沒有約定或約定不明的，按物業管理公共服務費的50％由建設單位承擔。
第十二條 物業管理企業經批準，在符合城市規劃要求、不影響物業產權人、使用人利益的前提下，利用物業區的場地、設施設備、物業管理配套用房等開展的多種經營活動，其收益的30％用于補償物業管理公共服務費，收益的70％納入專項維修資金，并接受業主、使用人的監督。
第十三條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施的運行電費及公共照明，公共用水等納入代收代交費用，物業管理企業應單獨列賬，合理、公開分攤，具體分攤辦法由物業管理企業與業主委員會或業主協調確定。
第十四條 物業管理企業不得擅自向業主、使用人收取長期性質(一年以上)的違約金，押金、保證金等費用。業主、使用人裝飾裝修房屋的，應在入住或裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議，并按規定標準交納房屋裝修保證金。房屋裝修完畢，經查驗無違反裝修管理協議約定行為的，物業管理企業應在三個月內全額退還裝修保證金；發現有裝修違反協議約定行為的，物業管理企業按協議約定扣除其裝修保證金，同時要求其限期整改，并應向有關主管部門報告，扣除的裝修保證金納入專項維修資金。業主，使用人裝修房屋產生的裝修垃圾，統一由物業管理企業負責清運，按規定收取裝修垃圾清運費。
第十五條物業管理企業應與業主、使用人簽定物業管理服務合同，明確有關服務內容，收費項目、收費標準以及物業管理企業和業主．使用人的權利、應承擔的義務。合同中有關收費的約定應當符合價格管理的有關規定。
第十六條 物業管理公共服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點公示，每半年(或一年)向業主、使用人公布物業管理公共服務費、經營性設施營業收益和專項維修資金的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督和質詢。
第十七條業主、使用人自辦理入住或使用手續之日起，應按物業管理合同(協議)的約定交納物業管理公共服務費。物業管理公共服務費的計費面積以房屋產權證登記的房屋建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。業主將物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理公共服務費可以由業主或使用人交納，但業主負最終連帶清償責任。
第十八條依法成立的業主委員會可根據章程和物業管理合同，對物業管理企業的收費和收支情況實行監督，審議確定專項維修資金年度使用計劃、重大收費事項和公共水電費用分攤辦法，并督促業主、使用人履行服務合同(協議)，按時交納有關應繳費用。
第十九條對不按規定執行明碼標價的、只收費不服務或服務不到位等違反本辦法和價格法律、法規的行為，由價格主管部門按照有關法規予以處罰。
第二十條 本辦法由如皋市物價局、如皋市建設局負責解釋。
第二十一條 本辦法自2003年12月1日起執行。如有新的規定，按照新規定執行。

附件：
1、如皋市普通住宅區物業管理公共服務收費等級標準
2、如皋市普通住宅區物業管理公共服務等級收費指導價標準
3、如皋市物業管理裝修管理費用標準

附件l
如皋市普通住宅區物業管理服務收費等級標準

五級

收費管理：建立健全收費管理制度、責任明確、落實到人、帳務清晰，收繳率達到90％以上；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋共用部位、共用設施設備維護保養：小區公共服務設施配套齊全并維護完好；房屋及附屬設備日常維護和使用處于良好狀態；無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛：主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員24小時巡視、監控；交通及停車秩序良好。
環境衛生：小區內全天候全方位保持清潔；無臟、亂、差現象，環境狀態好；業主、居民環境意識強，有良好的衛生習慣。
綠化養護：小區內綠化覆蓋率35％以上；綠化品位高，有較高觀賞價值；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害：修剪及時整齊美觀。
綜合管理：須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》五級水平；物業管理單位持有江蘇省2級以上資質證書；各類崗位人員工作滿負荷，服務意識強，敬業精神好，行為規范；住宅區常年開展各種社區文體活動(6項以上)。

四級

收費管理：建立健全收費管理制度、責任明確、落實到人、帳務清晰，收繳率達到80％以上；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋共用部位、共用設施設備維護保養：小區公共服務設施配套齊全并維護完好；房屋及附屬設備日常維護和使用處于良好狀態；無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛：主出入口、警衛室24小時值班；安全護2A員24小時巡視、監控；交通及停車秩序良好。
環境衛生：小區內全天候全方位保持清潔；無臟、亂、差現象，環境狀態好；業主、居民環境意識強，有良好的衛生習慣。
綠化養護：小區內綠化覆蓋率35％以上；綠化品位高，有較高觀賞價值；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害；修剪及時整齊美觀。
綜合管理：須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》四級水平；物業管理單位持有江蘇省2級以上資質證書；各類崗位人員工作滿負荷，服務意識強，敬業精神好，行為規范；住宅區常
年開展各種社區文體活動(5項以上)。

三級

收費管理：建立健全收費管理制度、責任明確、落實到人，收繳率達到70％以上；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋共用部位、共用設施設備維護保養：小區公共服務設施配套齊全并維護完好；房屋及附屬設備日常維護和使用處于良好狀態；無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛：主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員24小時巡視、監控；交通及停車秩序良好。
環境衛生：小區內全天候全方位保持清潔；無臟、亂、差現象，環境狀態好；業主、居民環境意識強。
綠化養護：小區內綠化覆蓋率30％以上；綠化設計有一定檔次，有一定觀賞價值；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害；修剪及時整齊美觀。
綜合管理：須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》三級水平；物業管理單位持有江蘇省3級以上資質證書；各類崗位人員工作滿負荷，服務意識強，敬業精神好，行為規范；住宅區常年開展各種社區文體活動(4項以上)。

二級

收費管理：建立健全收費管理制度、責任落實到人；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無擅自增加收費項目、提高收費標準等嚴重亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋共用部位、共用設施設備維護保養：小區公共服務設施配套齊全并維護完好；房屋及附屬設備日常維護和使用處于良好狀態；無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛：主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員定時巡查；交通、車輛管理有序。
環境衛生：小區內清掃、清洗制度化，保潔度好：無臟、亂、差現象，環境狀態好；業主、居民環境意識強。
綠化養護：小區內綠化覆蓋率25％以上；綠化符合規劃要求，布局合理；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害：修剪及時整齊美觀。
綜合管理：須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》二級水平；物業管理單位持有江蘇省物業管理企業資質證書；各類崗位人員工作滿負荷，服務意識強，敬業精神好，行為規范；住宅區常年開展各種社區文體活動(3項以上)。

一級

收費管理：建立健全收費管理制度、責任落實到人；物業管理服務收費實行明碼標價；定期向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支情況；無擅自增加收費項目、提高收費標準等嚴重亂收費行為。與業主簽訂有關《物業管理服務收費合同》。
房屋共用部位、共用設施設備維護保養：小區公共服務設施配套齊全并維護完好；房屋及附屬設備維護及時；房屋裝修符合有關規定，無違章搭建和違章裝修；區容區貌良好。
安全護衛：主出入口、警衛室24小時值班；安全護衛人員定時巡視；交通、車輛管理有序。
環境衛生：小區內清掃、清洗制度化，保潔度好；無臟、亂、差現象，環境狀態好。
綠化養護：小區內綠化覆蓋率15％以上；花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害；修剪及時整齊美觀。
綜合管理：須達到《江蘇省住宅區物業管理服務標準》一級水平；物業管理單位持有江蘇省物業管理企業資質證書；各類崗位人員有工作責任心，大多數經過專業培訓；常年開展各種社區文體活動(2項以上)。