衡水市城市住宅區物業管理暫行辦法

（已經2000年2月13日市政府第18次常務會議通過，二000年三月二十三日以衡水市人民政府令[2000]第8號發布）

 

第一章　總則

 

 

　　第一條　為了加強對城市住宅區的物業管理，提高住宅區的綜合管理水平，保障城市住宅區物業的合理使用和維護，為城市居民創造整潔、文明、安全和方便的居住環境，根據國家建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》、《河北省城市住宅區物業管理暫行規定》和《河北省公有住房售后服務管理暫行規定》以及其他有關法律、法規的規定，結合本市實際制定本辦法。

 

　　第二條　本辦法適用于本市市區及轄區按行政建制設立的市、縣、鎮住宅區的物業管理。

 

　　第三條　本辦法所稱住宅區是指以住宅房屋為主，并有相配套的公用設施及非住宅房屋的居住區。

　　本辦法所稱物業，是指住宅區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業受物業所有權人的委托，按合同對物業進行有償修繕、維護和管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務。

　　本辦法所稱住戶，是指住宅區內房屋的產權人和使用人。

　　本辦法所稱業主，是指物業的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是所擁有物業的主人。

 

　　第四條　本辦法發布后新建和在建的住宅區，必須按照本辦法實行物業管理；本辦法發布前已經交付使用的住宅區，應搞好規劃，可采取聯合劃塊或劃片的方法，創造條件，依照本辦法逐步實行物業管理。公寓、商住樓、辦公樓、別墅區、居住組團等，也應創造條件實行物業管理。

 

　　第五條　城市住宅區管理實行社會化、專業化及服務經營型的物業管理模式和主管部門行業管理、住戶自治與物業管理企業專業服務相結合的管理體制。住宅區制定的住房公約，對住宅區內的房屋產權人和使用人具有約束力。

 

　　第六條　衡水市房地產管理局是全市物業管理的主管部門；縣（市）人民政府房地產管理部門是本行政區域內的物業管理工作的主管部門（以下簡稱物業管理主管部門）。

　　物業管理主管部門的主要職責是：

　?。ㄒ唬┴瀼貓绦袊壹笆∮嘘P住宅區物業管理的方針、政策和法律、法規，并按照有關法律、法規和規章制定本地的實施細則 ；

　?。ǘ﹨⑴c住宅區的驗收，指導、監督物業的接管工作；

　?。ㄈ┴撠熚飿I管理企業的資質管理；

　?。ㄋ模┴撠煂ξ飿I管理企業的經營和管理進行監督、檢查；

　?。ㄎ澹┴撠熥≌瑓^公用設施專用基金和住宅維修基金的管理及使用的監督、檢查；

　?。┴撠煂氖挛飿I管理工作的專職人員進行培訓；

　?。ㄆ撸┴撠熥≌瑓^物業管理的考評工作。

　　規劃、城建、市政、綠化、環境衛生、交通、物價、公安、郵電、供水、供電、供熱、供氣等管理部門以及住宅區所在地人民政府，應當按照各自職責分工，對住宅區的物業管理工作進行指導和監督、檢查。

第二章　住宅區物業管理機構

 

 

　　第七條　住宅區交付使用且入住率達到百分之五十以上時，開發建設單位應及時以書面形式報告物業管理主管部門，由物業管理主管部門會同街道辦事處、住宅區開發建設和經營單位組織召集第一次住宅區住戶代表大會（住房代表半數以上到會，大會有效），選舉產生住宅區業主管理委員會（以下簡稱業主委員會），其它相關部門應積極配合。

 

　　第八條　住宅區住戶代表大會，由居民委員會會同住宅區內住戶推選的代表組成。一般每十戶左右推選一名代表，人口多的住宅區一般不超過五十名。住戶代表一年不參加住戶代表會議或不履行住戶代表職責，經住戶代表大會決定終止代表資格，原選區重新推選代表。

 

　　第九條　住宅區住戶代表大會行使下列職權：

　?。ㄒ唬┻x舉、罷免業主委員會的組成人員；

　?。ǘ┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄈ┞犎『蛯彶闃I主委員會的工作報告；

　?。ㄋ模Q定住宅區內，涉及房屋產權人和使用人利益的重大事項 ；

　?。ㄎ澹┯懻撏ㄟ^住宅區住戶公約；

　?。└淖兒统蜂N業主委員會不適當的決定；

　?。ㄆ撸┯懻撆鷾蕵I主委員會章程 ；

　?。ò耍┯懻摏Q定其他需要由住戶代表大會決定的事項。

 

　　第十條　住宅區住戶代表大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次，業主委員會負責在會議召開十五日前，將日期及內容通知住宅區住戶代表大會各位代表。

　　經由百分之二十以上代表提議，業主委員會應于接到該項提議后，十五日內召開住宅區代表大會。

 

　　第十一條　業主委員會是物業管理部門指導下的住戶自我管理、自我服務組織，向住宅區住戶代表大會負責并報告工作。

　　業主委員會每屆任期三年。

　　業主委員會產生后應向物業管理部門備案。

 

　　第十二條　業主委員會設主任委員一名，副主任委員一至二名，委員三至九名，由住宅區住戶代表大會選舉產生。

　　業主委員會設辦公室，可聘請一至二名執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

　　業主委員會主任委員、副主任委員及執行秘書的報酬可通過使用屬于業主共有財產的公共服務設施租金或服務費中解決。

 

　　第十三條　業主委員會代表住戶的利益，維護住戶的合法權益。業主委員會要接受物業管理主管部門和住宅區街道辦事處的業務指導和住戶的監督。

 

　　第十四條　業主委員會的職責：

　?。ㄒ唬┮勒諊矣嘘P法規政策，制訂業主委員會的章程；

　?。ǘ┒ㄆ谡匍_住戶代表大會；

　?。ㄈ徸h住宅區物業管理服務收費項目和標準，提出管理服務費使用意見 ；

　?。ㄋ模┮烂裰髟瓌t決定選聘、續聘和解聘物業管理企業 ；

　?。ㄎ澹徸h物業管理企業制定的物業管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃 ；

　?。└鶕粢庖姾鸵?，對物業管理企業的工作進行檢查和監督 ；

　?。ㄆ撸z查、監督本區域物業管理工作的實施以及規章制度的執行 ；

　?。ò耍┡浜衔飿I管理企業檢查、督促住宅區內居民遵章守紀，履行義務 ；

　?。ň牛┲贫ㄗ≌瑓^住戶公約；

　?。ㄊ┥暾堊≌瑓^公用設施專用基金和住宅維修基金的使用 ；

　?。ㄊ唬┢渌枰蓸I主委員會討論決定的事項。

 

　　第十五條　物業管理企業是以房屋及其附屬設施、設備的管理、維修、服務為主要經營業務，經濟上獨立核算，自主經營，自負盈虧，并具有獨立法人地位的經濟實體。

 

　　第十六條　物業管理企業實行分級管理。物業管理企業必須先經物業管理主管部門資質審查合格，取得《物業管理企業資質證書》，并到工商行政管理部門注冊登記后，方可接受業主委員會委托，承擔住宅區物業管理。

　　物業管理企業可享受國家對第三產業的有關優惠政策。

　　設立物業管理企業應具備下列條件 ：

　?。ㄒ唬┯衅髽I名稱、法人代表、獨立健全的管理機構 ；

　?。ǘ┯邢鄳淖杂辛鲃淤Y金；

　?。ㄈ┯薪∪呢攧罩贫群秃戏ǖ墓芾碚鲁?；

　?。ㄋ模┯泄潭ǖ霓k公地點；

　?。ㄎ澹┯信c其資質相應的管理人員；

　?。┢渌?。

 

　　第十七條　物業管理企業接受物業所有權人或業主委員會（以下統稱委托人）的委托實施物業管理，但必須在市物業管理主管部門的見證下與委托人簽訂由建設部、國家工商行政管理局統一制定的《物業管理委托合同》。

　　《物業管理委托合同》應當明確下列事項：

　?。ㄒ唬┕芾眄椖颗c數量；

　?。ǘ┕芾韮热莺蜆藴?；

　?。ㄈ┕芾碣M用；

　?。ㄋ模╇p方權利和義務；

　?。ㄎ澹┖贤谙?；

　?。┻`約責任；

　?。ㄆ撸幾h解決的方式；

　?。ò耍┢渌?。

　　簽訂《物業管理委托合同》必須符合民主合議原則。

　　《物業管理委托合同》須報物業管理主管部門備案?！段飿I管理委托合同》一經委托人、物業管理企業簽訂即行生效。已生效的《物業管理委托合同》對本住宅區的住戶和物業管理企業都具有約束力。

　　《物業管理委托合同》有效期不超過一年。合同期滿由業主委員會召集住戶代表大會決定合同是否延續。

 

　　第十八條　物業管理企業的權利：

　?。ㄒ唬└鶕芾砦泻贤蛧?、省及本市的有關規定，對住宅區實施物業管理 ；

　?。ǘ└鶕芾砦泻贤蜕霞売嘘P規定收取物業管理費用 ；

　?。ㄈ﹦褡?、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，并對造成的損害要求賠償 ；

　?。ㄋ模┮髽I主委員會協助管理 ；

　?。ㄎ澹┻x聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項業務；

　?。╅_展多種經營和有償服務。

 

　　第十九條　物業管理企業的義務：

　?。ㄒ唬┞男泄芾砦泻贤?，對受委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維修管理，承擔住宅區內的保安、防火、綠化、維護、清潔及住戶日常必需的便民服務工作 ；

　?。ǘ┙邮軜I主委員會和住戶的監督，重大的管理措施提交業主委員會審議決定 ；

　?。ㄈ┙邮芪飿I管理主管部門、其他有關管理部門及當地街道辦事處的指導和監督 ；

　?。ㄋ模┌l現違反法律、法規和規章的行為，及時向有關部門報告。

 

　　第二十條　物業管理企業可為住宅區內的住戶提供專項和特約等有償服務的項目，一般包括：代管房屋、代購（送）物品、代送（接）兒童、代送（護）病人、代雇（兼）保姆、代?。ㄋ停﹫罂]件等，修理各種車輛、水電設備、家用電器，以及預約上門洗滌衣物，清掃室內衛生、燒飯、做菜、粉刷、裝修等。

第三章　住宅區物業的驗收與接管

 

 

　　第二十一條　住宅區竣工后，綜合驗收主管部門應會同物業管理主管部門及其他有關部門，對住宅區物業建設嚴格按規定進行驗收，驗收合格的方可進住。

 

　　第二十二條　住宅區經綜合驗收合格后，業主委員會未組建前，在物業管理主管部門的監督下，由開發建設和經營單位或其委托的物業管理企業負責住宅區物業管理，管理費用由開發建設和經營單位承擔。業主委員會組建后，開發建設和經營單位應將住宅區物業移交給業主委員會管理，并提供下列資料：

　?。ㄒ唬┳≌瑓^建設各項批準文件 ；

　?。ǘ┳≌瑓^平面規劃圖、竣工總平面圖；

　?。ㄈ┓课菁芭涮椎幕A設施、設備的竣工圖；

　?。ㄋ模┑叵鹿芫W竣工圖；

　?。ㄎ澹┢渌匾馁Y料。

　　業主委員會有權按照少數服從多數的民主集中制原則，決定物業管理企業續聘或解聘，但是在同等條件下，業主委員會應優先選聘住宅區開發建設和經營單位委托的物業管理企業承擔住宅區物業管理工作。

 

　　第二十三條　開發建設、經營和集資建房單位辦理出售（含預售）、出租、集資或分配房屋手續時，應在房屋出售（含預售）、租賃、集資或分配合同中對購、租、集資房者有承諾遵守住宅區物業管理規定的約定。

第四章　住宅區物業的使用、維護及管理

 

 

　　第二十四條　房屋的維修責任，按下列規定劃分：

　?。ㄒ唬┦覂炔糠?，由房屋產權人負責維修，產權人與使用人另有協議的按其協議執行 ；

　?。ǘ┓课莸耐鈮γ?、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋本體及共用設施，由物業管理企業負責定期養護和維修。其費用：1.保修期內在工程質量保修費中列支 ；2.超過保修期的由所有權人按有關規定分攤 ；3.屬于按照國家住房制度改革優惠出售的房屋，從維修基金及其利息中支付，不足部分由共同使用的所有權人按有關規定分攤。

 

　　第二十五條　住宅區的溝渠、池井、綠地、公共活動場所、連廊及非經營性質的停車場、自行車房（棚）等住宅區共用設施，由物業管理企業統一管理維修養護，其費用從管理服務費和住宅區公用設施專用基金的利息中支付，不足部分由物業產權人按各自占有的房屋建筑面積的比例分攤。

　　發生交通事故或發現交通違章，報請公安交通管理部門處理。

　　造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復，造成損失的，應當賠償損失。

　　專業管理部門因對相關的設備、設施、管線進行維護、檢修，其工程作業車輛進入住宅區，應免收停車費、過路費。

 

　　第二十六條　住宅區內住宅樓低壓供電設

　　施維護、管理責任：

　?。ㄒ唬┦褂眉芸站€路供電的，高層樓以樓內配電箱為界，多層樓以樓外墻為界。界限以內的（不包括配電箱和計費電度表）至用戶的供電線路及設備。由物業管理企業負責維護、管理；

　?。ǘ┦褂玫叵侣裨O線路供電的，以電纜進樓內接箱為界。界限以內（包括接箱和計費電度表）至用戶的供電線路及設備，由物業管理企業負責維護、管理 ；

　?。ㄈ┥鲜鼋缦抟酝夤╇娋€路及設備由供電部門與建設單位協商落實維護、管理職責；

　?。ㄋ模┕╇姴块T可委托物業管理企業代收電費。

 

　　第二十七條　住宅區內供水設施管理責任：高層樓以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓以樓外自來水表井為界。界限以外（含水表井）的供水管線及設備，由供水部門負責維護、管理；界限以內（含計費水表）至用戶的供水管線及設備，由物業管理企業負責維護、管理。

　　供水部門可委托物業管理企業代收水費。

 

　　第二十八條　住宅區內道路和市政排水設施的管理責任：以3.5米路寬為界。凡道路寬3.5（含3.5米）以上的，其道路和埋設在道路地下的市政排水設施，由市政工程管理部門負責維護、管理，也可委托物業管理企業維護、管理，應與之簽訂委托管理合同，委托合同期限應與《物業管理委托合同》期限一致；道路寬度在3.5米以下的，由物業管理企業維護、管理。

　　住宅區內的各種地下設施檢查井井蓋的維護、管理，由地下設施檢查井的產權單位負責維護、管理。有關產權單位也可委托物業管理企業維護、管理，應簽訂與《物業管理委托合同》期限一致的委托管理合同。

 

　　第二十九條　住宅區內供熱設施管理責任：

　?。ㄒ唬┎捎缅仩t供熱的，其供熱設備、設施及供熱管線，均由物業管理企業負責維護、管理，也可由其委托專業供暖公司維護、管理；

　?。ǘ┎捎眉泄岬?，其供熱管理及供熱設備、設施，均由集中供熱部門負責維護、管理。集中供熱部門可將住宅區內供熱交換站及二次供熱管線等，委托物業管理企業維護、管理。應簽訂與《物業管理委托合同》期限一致的委托管理合同。集中供熱部門可委托物業管理企業代收取暖費。

 

　　第三十條　住宅區內供氣（包括煤氣、天然氣）、電話、路燈及相關設備、設施、管線等，均分別由供氣企業、電信和路燈管理部門各自負責維修、管理。有關專業管理部門也可委托物業管理企業維護、管理，應簽訂與《物業管理委托合同》期限一致的委托管理合同。

 

　　第三十一條　住宅區內環境衛生管理責任：

　?。ㄒ唬┣鍜弑?。通行公共汽車的道路，由所在地環衛部門負責；其他道路、住宅周圍及綠地內、樓內公共部分等，由物業管理企業負責；

　?。ǘ├暹\。將垃圾由垃圾樓（點）運至垃圾轉運站或垃圾消納場，由所在地環衛部門負責 ；將垃圾由住宅樓運至垃圾樓（點）由物業管理企業負責 ；

　?。ㄈ┕矌那逄院途S護。公共廁所的產權屬環衛部門的，由環衛部門負責 ；未辦產權移交的，由物業管理企業負責，或由其委托部門負責。

 

　　第三十二條　住宅區內綠化管理責任：住宅區內綠化的規劃、建設施工、施工質量監督和竣工驗收，由園林綠化部門負責；樹木、花草、綠地等的日常養護和管理，可由園林綠化部門委托物業管理企業負責，物業管理企業接受委托的，應與其簽訂與《物業管理委托合同》

　　期限一致的委托管理合同，并接受園林綠化部門的業務指導。

 

　　第三十三條　住宅區治安、消防管理責任：

　?。ㄒ唬┍０补ぷ髟诋數毓矙C關的指導下，由物業管理企業組織對管理區域的安全巡視工作；

　?。ǘ┫腊踩ぷ靼础吨腥A人民共和國消防法》的規定，由公安消防部門負責；

　?。ㄈ┕┧芫W及管網上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理，公安消防部門負責監督檢查。

 

　　第三十四條　住宅區內供電、供水、供熱、供氣、道路、排水、電信、路燈、環境衛生、公廁、垃圾清運、綠化、治安等設施、設備及管線，按本辦法凡由物業管理企業負責物業維護、管理的（不包括由各專業管理部門委托管理的項目），其費用從管理服務費和住宅公用設施專用基金的利息中支付，不足部分由物業產權人按各自占有的房屋建筑面積的比例分攤。

 

　　第三十五條　凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的。按規定應由住戶修繕的，住戶應當及時的進行修繕，拒不進行修繕的，由業主委員會委托物業管理企業進行修繕，其費用由住戶承擔。

 

　　第三十六條　住戶使用房屋應當遵守下列規定：

　?。ㄒ唬┪唇浻嘘P部門批準，不得改變房屋的結構、外貌和用途；

　?。ǘ┎坏秒S意鑿、拆房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

　?。ㄈ┎坏枚逊乓兹?、易爆、劇毒和放射性物品等；

　?。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛：怖娴男袨?；

　?。ㄎ澹┎坏们趾λ说恼敊嘁?。

 

　　第三十七條　住宅區內禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┷`踏、占用綠地、攀折花木；

　?。ǘ┱加脴翘蓍g、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能 ；

　?。ㄈ﹣y堆垃圾、雜物；

　?。ㄋ模﹣y搭、涂、貼和亂掛等；

　?。ㄎ澹p壞、涂劃園林藝術雕塑；

　?。┚郾娦[影響他人休息；

　?。ㄆ撸╇S意停放車輛和鳴高音喇叭；

　?。ò耍┡湃胗卸竞陀泻ξ镔|；

　?。ň牛╋曫B禽畜；

　?。ㄊ┪床扇》缐嬄鋫说谋Ｗo措施而在陽臺擺放物品；

　?。ㄊ唬氖路?、法規和規章禁止的經營活動。

第五章　住宅物業管理費用與專用房屋

 

 

　　第三十八條　物業管理收費必須執行國家、省和本市物價管理的有關規定，接受物價部門的管理、監督和檢查。

 

　　第三十九條　住宅區物業管理費構成：

　?。ㄒ唬╅_發建設單位繳納的住宅區公用設施專用基金；

　?。ǘ┓课莓a權人繳納的住宅維修基金 ；

　?。ㄈ┳衾U納的管理服務費。

 

　　第四十條　開發建設單位在移交住宅區前，應當按不低于住宅區建設總投資的百分之二的比例，一次性向物業管理主管部門繳納住宅區公用設施專用基金。

　　住宅區公用設施專用基金，用于住宅區公用設施的維修養護，不得挪作他用。

　　住宅區公用設施專用基金，由物業管理主管部門設專帳管理，業主委員會向物業管理主管部門申請使用。

 

　　第四十一條　住宅維修基金由房屋產權人按政府規定的本居住區收費標準分期繳納，由業主委員會以房屋本體為單位設立專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

 

　　第四十二條　住宅區物業管理服務收費項目的收費標準，應當根據住宅區的規模檔次，服務管理水平以及房屋類別等綜合確定，屬于國家管理的收費項目和收費標準，必須報物價部門審批；不屬于國家管理的收費項目和收費標準，由物業管理企業提出方案，經業主委員會同意報物業管理主管部門和物價部門審批備案。

 

　　第四十三條　物業管理服務收費的費用構成包括以下部分：⑴物業管理企業職工的工資和按規定提取的福利費；⑵公共設施、設備日常運作、維修及保養費；⑶綠化管理費；⑷清潔衛生費；⑸保安費；⑹辦公費；⑺物業管理單位固定資產折舊費；⑻利潤；⑼法定稅費。其收費辦法由住戶按政府規定的本居住區收費標準按月繳納，非居住用房的收費標準可適當高于居住用房。物業管理服務收費應使用稅務部門統一印制的發票。

 

　　第四十四條　專項、特約服務費，由用戶根據約定的服務項目支付。

 

　　第四十五條　房改出售公有住房，原產權單位要將售房款的20%？30%一次撥付給物業管理主管部門，作為共用設施、設備共用部位的維修基金，?？顚Ｓ?。維修基金不足部分由原產權單位或所有權人分攤解決。

　　房改出售公有住房的公共設施、共用部位的維修基金，由物業管理主管部門按原產權單位設立專帳管理，不得挪作它用。

 

　　第四十六條　開發建設單位在移交住宅區時，應按住宅區總建筑面積0.3%的比例，無償向業主委員會提供住宅區物業管理用房，其產權歸國家所有。

 

　　第四十七條　開發建設單位在移交住宅區時，應按住宅區總建筑面積的0.5%的比例，以成本價向業主委員會提供商業用房，其產權歸業主委員會。

　　商業用房的購置費用從住宅區公用設施專用基金中墊支，并從該商業用房的經營收入中回收。

　　按政策規劃建設的經濟收入的共用設施、設備和場地，開發建設單位在移交住宅區時應無償提供給業主委員會。經營收入用于補充住宅區的管理服務費。

 

　　第四十八條　住宅區物業管理資金要?？顚Ｓ?，不得挪作他用，住宅維修基金和管理服務的收支帳目，由業主委員會會同物業管理企業每半年公布一次，接受住宅區物業產權人、

　　使用人的監督。

 

　　第四十九條　市物業管理主管部門，業主委員會有權對物業管理企業經費的使用情況進行檢查與監督。

 

　　第五十條　對違反本辦法的行為按照《河北省城市住宅區物業管理暫行規定》第五章有關規定進行處罰。

第六章　附則

 

　　第五十一條　本辦法由衡水市房地產管理局負責解釋。

 

　　第五十二條　本辦法自發布之日起施行。