陽江市物業管理規定

第一章 總 則

 

第一條 為規范本市物業管理，提高城市管理水平，明確業主、物業管理公司的權利和義務，保障物業的合理使用，根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和《廣東省物業管理條例》，結合本市實際，制定本規定。

第二條 本規定適用于本市行政區域內的住宅小區、工業廠房、商業用房及其相關的附屬設施、設備和場地。

第三條 市、縣（市、區）房產管理部門是本行政區域內物業管理的主管部門，依法對物業管理工作進行指導、監督和管理。

建委、城建、規劃、環保、公安、供水、供電、工商、街道辦事處等有關部門按職責分工，協同實施本規定。

第四條 本規定所稱物業管理，是指業主委托物業管理公司對物業公共部位進行維護、修繕和管理，并對物業管理區域的綠化、交通、治安、環衛等進行日常管理。

本規定所稱業主，是指物業的所有權人。非業主使用人可以根據業主的委托，享有業主的權利，并承擔相應的義務。

本規定所稱物業，是指住宅、工業廠房、商業用房等建筑物及其附屬的設施、設備和相關場地。

第五條 物業管理應當逐步實行社會化、專業化、規范化的管理模式，由物業管理公司統一實施管理。

 

第二章 業主大會及業主委員會

 

第六條 業主可依法參與對物業的共有部分和其他共同事務的管理，并應當遵守業主公約、業主委員會章程和其他各項制度。

第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會。

第八條 業主大會行使下列職權：

(一)選舉產生業主委員會；

(二)批準業主委員會章程，通過或修改業主公約；

(三)監督業主委員會的工作；

(四)監督物業管理公司的管理工作；

(五)決定物業管理重大事項。

第九條 業主公約是由業主共同訂立的有關物業共有部分和其他共同事務管理的協議，對全體業主具有約束力。

第十條 業主委員會章程和業主公約的示范文本由房產管理部門制定。

第十一條 物業已交付使用且業主合計擁有建筑面積達50%以上時，房產管理部門應當指導業主召開首次業主大會。業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

第十二條 業主委員會由主任定期召集，召開會議必須有半數以上委員出席，作出決定須經過半數委員的同意。

業主委員會召開會議時，可邀請政府有關部門、街道辦事處、居委會、物業管理公司等單位和業主代表列席會議。

第十三條 業主委員會主任、副主任由業主委員會產生，每屆任期兩年，可連選連任。

業主委員會委員數額一般為5至11人，應當由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的人員擔任。

第十四條 業主委員會的權利：

(一)制定業主公約、業主委員會章程，主持業主大會；

(二)決定選聘或解聘物業管理公司，與物業管理公司簽訂物業管理委托合同，經業主大會批準后履行；

(三)審議物業管理公司制定的年度管理計劃、財務預算和決算；

(四)監督共用設備、設施、場地的使用；

(五)檢查、監督物業管理委托合同的執行情況。

業主委員會的義務：

(一)接受房產管理部門及有關行政主管部門的監督指導；

(二)根據業主的意見和要求，對物業管理公司的管理工

作進行檢查和監督；

(三)接受業主的監督；

(四)協助物業管理公司落實各項管理措施。

第十五條 業主應當按物業管理委托合同的約定繳交物業管理費。

第十六條 業主轉讓或者出租物業時，業主公約和物業管理委托合同對受讓人或者承租人具有同等約束力。并在轉讓或者租賃合同簽訂之日起15日內，告知業主委員會和物業管理公司。

 

第三章 物業管理公司

 

第十七條 凡從事物業管理的企業，須向縣級以上房產管理部門申領《物業管理資質證書》，并到工商管理部門申請注冊登記，領取營業執照。

第十八條 物業管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面的技術人員。

物業管理專業人員應按規定經過專業培訓，持證上崗。

第十九條 物業管理公司應當在物業管理區域內設置辦事處。所需用房由建設單位提供。

第二十條 物業管理公司的權利：

(一)依照物業管理委托合同對物業管理區域實施管理；

(二)按照物業管理委托合同的約定收取管理費；

(三)制止物業管理范圍內的不法行為；

(四)有權向業主委員會提出協助管理要求；

(五)有權選聘專營公司承擔專項管理業務；

(六)可以實行多種經營，以其收益補充管理費用；

(七)承擔房產管理部門委托的事項。

物業管理公司的義務：

(一)履行物業管理委托合同，依法經營；

(二)接受業主委員會和業主的監督；

(三)重大管理措施應提交業主委員會審議、認可；

(四)接受房產管理部門的監督指導。

第二十一條 物業管理公司可以享受國家對第三產業的有關優惠政策。

 

第四章 物業的移交

 

第二十二條 物業經驗收合格后，其建設單位應憑綜合驗收合格證書向業主委員會辦理移交手續，并報房產管理部門備案；未成立業主委員會的，直接向房產管理部門辦理移交手續。

辦理物業移交手續后，業主委員會與物業管理公司應當簽訂物業管理合同，按照本規定實行委托管理；未成立業主委員會的，應當由房產管理部門與物業管理公司簽訂物業管理合同。

第二十三條 業主委員會可以在房產管理部門指導下采取招標方式選聘物業管理公司。

第二十四條 建設單位向業主委員會移交物業時，應移交物業綜合驗收檔案資料。

第二十五條 建設單位在移交物業管理權時，應當按物業總投資的2%一次性向業主委員會劃撥物業管理維修基金，其所有權屬全體業主共同共有。

物業管理維修基金由房產管理部門設立專戶代管，?？顚Ｓ?。該基金的使用，由物業管理公司提出年度計劃，經業主委員會批準后實施。

第二十六條 建設單位在移交物業管理權時，應當按規定提供用于公共服務的共用房和管理用房，其所有權屬全體業主共同共有，不得轉讓或改變其用途。

 

第五章 物業的維護和管理

第二十七條 物業管理公司受業主委員會的委托，按照物業管理委托合同對物業進行維護和管理。

第二十八條 物業管理委托合同推行省建委制定的《物業管理委托合同示范文本》。

第二十九條 物業管理委托合同和其他規章制度等自生效之日起30日內，應報房產管理部門備案。

第三十條 建筑物共有部分的維修責任，按下列規定承擔：

(一)毗連部分，由毗連部分的業主共同承擔；

(二)建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業主共同承

擔；

(三)物業管理區域內共用設施、設備、場地、由全體業

主共同承擔；

出租物業維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。

第三十一條 業主進行裝修或有重新裝修，應當報告物業管理公司，并由物業管理公司登記備查。有下列情形之一的，應報房屋安全鑒定機構審批；

(一)改變房屋結構的；

(二)改變房屋使用功能的；

(三)加大房屋負荷的。

第三十二條 有關專業施工單位需在物業管理區域內從事工程建設或檢修時，應事先通知物業管理公司，并應遵守物業管理規定，物業管理公司應予配合。如損壞公用設施的，施工單位應當恢復原狀或按規定賠償。

第三十三條 物業管理區域內的設施或植物影響專業公用設施時，有關管理部門應會同物業管理公司處理。

第三十四條 需要在物業管理區域內新建停車場、文體設施、商業或其他服務設施的，須經業主委員會同意，并按規定向相關職能部門辦理有關手續后，方可施工。

 

第六章 法律責任

 

第三十五條 業主有下列行為之一的，由物業管理公司予以制止、限期改正、責令恢復原狀或賠償損失。

(一)擅自占用綠化地或其他公共場地的；

(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀、毀

損設施、設備，危及房屋安全的；

(三)亂搭建棚屋，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆放

雜物，隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響景觀、制造噪音影響居民休息的；

(四)違反物業管理區域的治安管理或消防規定的。

第三十六條 業主和使用人不按約定交納物業管理費的，物業管理公司可以催繳，限期繳交；逾期仍不交納的，按合同約定加收滯納金，合同無約定的，可按日加收欠交費用的1‰滯納金；經催收仍不交納的，物業管理公司可依法向人民法院起訴。

第三十七條 物業管理公司有下列行為之一的，業主有權投訴，業主委員會有權制止，并限期改正；房產管理部門可以對其予以警告、責令限期改正、賠償損失；并可視情節輕重、降低其資質等級或者注銷《物業管理資質證書》，也可建議工商管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。

(一)未按規定及時修繕房屋及公用設施、設備的；

(二)管理制度不健全，管理混亂的；

(三)擅自擴大收費范圍，提高收費標準或事先未經業主

同意提供服務而追加管理費的。

(四)亂搭亂建，改變房地產和公用設施用途的；

(五)不履行物業管理委托合同及管理辦法規定義務的。

物業管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業主委員會可以解除物業管理委托合同。

第三十八條 未經物業資質審查也未經工商部門登記而擅自承攬物業管理業務的，由房產管理部門責令其限期辦理資質審查手續，逾期不辦理的，責令其停止經營，并可處以罰款。

第三十九條 建設單位不按規定提供物業管理維修基金和物業管理用房的，由縣級以上房產管理部門責令其限期履行；逾期不履行的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟；房產主管部門暫停辦理該建設單位的商品房權屬登記，并可建議建設行政主管部門降低其房地產開發資質等級。

 

第七章 附 則

 

第四十條 市政府過去有關物業管理規定與本規定相抵觸的，以本規定為準。

第四十一條 本規定由陽江市房產管理部門負責解釋。

第四十二條 本規定自頒布之日起施行。