渝國土房管發〔2006〕548號
重慶市國土房管局關于物業管理若干問題的指導意見
各區縣（自治縣）國土房管局、房管局：
物業管理涉及千家萬戶，關系群眾切身利益。我市物業管理經過十余年的發展，取得了長足的進步。當前，物業管理仍處于培育規范階段，矛盾不少，投訴較多。為進一步規范物業管理工作，結合“執政為民，服務發展”的要求，現就當前我市物業管理若干問題提出如下指導意見：
一、關于業主大會制度及其實現問題
（一）各區縣房地產行政主管部門應認真貫徹執行國家和市《物業管理條例》，結合本地實際，做好業主大會成立、業主委員會選舉產生及運作的指導和監督工作。
（二）在物業管理工作中，要充分發揮有關部門及街道辦事處、居委會的作用，將物業管理重心下沉，讓街道辦事處、居委會介入物業管理工作，做好轄區內業主意見征集、業主大會成立召開和業主委員會選舉（改選）以及物業管理企業監管工作。物業管理區域業主大會應當邀請物業所在地居委會主任擔任業主委員會顧問,參與業主大會的相關工作；使社區建設與物業管理有機結合，共建和諧社會。
（三）業主大會召開，可采用以下三種形式：一是采用全體業主集體討論的形式；二是采用書面征求意見的形式；三是業主人數較多時，可采用業主小組會議與業主大會相結合的形式。對于采用前兩種形式召開業主大會的，應按《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《重慶市業主大會實施辦法》規定執行；對于采用第三種形式的，則可按樓棟情況成立業主小組，業主小組由該部分物業的全體業主組成，選舉產生業主小組組長。涉及該樓棟的具體事務由業主小組會議決策；涉及多個樓棟物業管理事務的，由該部分樓棟的業主小組共同決策；涉及整個小區物業管理重大事務的，則由業主大會決策。業主小組會議由業主委員會和該業主小組組長共同主持召開，會議形式及議事方式參照業主大會模式。對于需業主大會決策的，可由業主小組先行召開會議，然后由小組組長將業主小組會議情況如實反映到業主大會上，由業主大會再行決策，確保民主性與可操作性的統一。
（四）為貫徹《物業管理條例》，便于實際操作，對物業管理重大事項由業主大會決策，主要包括以下四個方面： 1、制定和修改業主公約、業主大會議事規則；2、選聘和解聘物業管理企業；3、專項維修資金使用(2萬元以上)和續籌方案的決定；4、物業服務收費的調整。
業主大會可就其他物業管理相關事務授權業主委員會決策。業主委員會處理物業管理日常事務可與居委會共同商定，以維護其公正性、可行性。
（五）各區縣房地產行政主管部門應加強對業主委員會委員的教育培訓工作，每年舉辦1—2期業主委員會主任或委員的培訓。
二、關于物業管理企業資質審批及監督管理問題
（一）將三級（含暫定一年）物業管理企業資質審批和管理委托給各區縣（自治縣）房地產行政主管部門。各區縣房地產行政主管部門應按照《物業管理企業資質管理辦法》（建設部令[2004]第125號）要求，搞好三級物業管理企業資質審批管理，同時做好三級（含暫定一年）物業管理企業資質變更登記和注銷登記等日常管理工作。
一、二級物業管理企業資質審批仍按原審批程序辦理。即：一、二級物業管理企業資質由各區縣房地產行政主管部門初審，經初審合格后上報市房地產行政主管部門。二級物業管理企業資質由市房地產行政主管部門負責審批，一級物業管理企業資質經市房地產行政主管部門審定后報建設部審批。
（二）各區縣房地產行政主管部門在每年的6月10日和12月10日前分兩次將本地區審批、變更、注銷的物業管理企業情況報市局備案。
（三）加強物業企業管理，規范物業管理市場
1、針對物業管理發展不均衡，主城區物管企業較多，遠郊區縣較少的實際情況，為了使物業管理企業與市場發展相適應,促進全市物業管理的全面健康發展,對主城區物業管理企業實行總量調控。根據各區房屋面積和上年度物業管理企業數量等因素，擬定各區的物業管理企業調控數量。對于個別區因特殊原因超計劃的，由該區房地產行政主管部門向市局申請，市局實行綜合平衡。
2、對物業管理企業從業人員實行登記備案管理。市局組織建立物業管理從業人員數據庫，搞好物業管理從業人員登記備案管理，及時更新物業管理從業人員異動情況，并通過互聯網對外公布，實現信息共享。各區縣房地產行政主管部門應通過數據庫及時掌握物業管理企業的從業人員流動情況，進行跟蹤管理，對因人員流動致使其從業人員不符合《物業管理資質管理辦法》（125號令）要求的物業管理企業，應限期2個月內補足；對逾期仍未補足的，予以降級或撤銷資質證書。
3、各區縣房地產行政主管部門應認真履行職責，在物業管理企業資質審批工作中應重點把握好以下幾個環節：（1）具有相應的物業管理專業人員（工程、管理、經濟中級以上職稱人員要求：一級企業不少于20人、二級企業不少于10人、三級企業不少于5人）；（2）物業管理人員全部持證上崗（一、二級企業最低不能少于10人，三級企業最低不少于5人）；（3）建立物業管理企業信用檔案；（4）杜絕借用中高級職稱、上崗培訓證書或簽訂假合同等欺騙手段騙取物業管理企業資質的行為。
4、建立物業管理企業資質升級公示制度。一是三級暫定一年升三級物業管理企業，需在所管理的物業管理區域內公示（公示期為10天）；二是對于三級升二級的物業管理企業，除在所管理的物業管理區域內公示（公示期為10天）外，還應網上公示；三是對于二級升一級的物業管理企業，除在所管理的物業管理區域內公示（公示期為10天）和網上公示外，還應當登報公示，接受廣大業主和社會的監督。對于業主有效投訴較多或投訴問題大的企業，不予升級。
5、建立物業管理企業降級、淘汰（退出）制度。針對以下情況，視情節輕重，分別給予物業管理企業信用檔案不良行為記載、限制物業管理投標的處理直至降級、撤銷物業管理企業資質的處罰：一是有《物業管理企業資質管理辦法》（建設部第125號）第11條規定行為的；二是出現嚴重擾亂物業管理市場，不服從行政主管部門指導管理的；三是發生重大責任事故情形的；四是以欺騙手段騙取物業管理企業資質行為的。同時，對于一年以上未實施物業管理活動，無物業管理服務項目的物業管理企業可限期予以整改；半年內還不能承接實施項目的,其資質證書自動失效。
對于出租、出借中高級職稱和上崗培訓證書的個人予以個人信用不良行為記載，并可視情況予以注銷上崗證書；對于出租出借中高級職稱的，各地應向市局書面報告，由市局告知市人事部門。
6、各區縣房地產行政主管部門應加強對物業管理企業的指導服務工作，深入物業小區，協調處理物業管理矛盾糾紛。定期開展物業管理業務知識培訓，建立物業管理企業聯系制度，及時了解和掌握物業管理行業動態，共商解決物業管理工作的重點、難點問題。
三、關于專項維修資金歸集、管理和使用問題
（一）各區縣房地產行政主管部門為本地商品房專項維修資金代管機構，負責商品房專項維修資金的收繳和管理工作。
（二）各區縣可按房屋售價的2%、3%的比例，也可結合實際探索按購房面積定額交繳的辦法，歸集首期商品房專項維修資金。
（三）商品房專項維修資金應在簽定商品房買賣合同時，辦理商品房買賣合同登記前由購房人交繳。各區縣房地產行政主管部門要做好相關工作，盡快改變由開發商代收代繳商品房首期專項維修資金，實現購房人直接交繳。
為方便廣大群眾，各區縣房地產行政主管部門可在當地房地產交易所設立商品房專項維修資金繳交柜臺，直接收取購房人繳交的商品房專項維修資金，并出具物業專項維修資金交繳憑證。對于已由開發建設單位代收代繳商品房專項維修資金的，各房地產行政主管部門應做好清理追繳工作。
（四）嚴格商品房物業專項維修資金的使用監管，確保廣大業主合法權益。
一是成立了業主大會的住宅物業項目，應擬定該物業管理區域物業專項維修資金使用操作辦法，特別對應急維修的范圍和使用程序應作出明確規定，該操作辦法經2/3以上業主表決權通過后執行。
二是對于沒有成立業主大會的物業項目，應由物業管理企業或房屋管理單位提出其物業維修、更新、改造方案（未實施物業管理也沒有房屋管理單位的，可由1/10以上對共有部位、共有設施設備具有共有關系的業主聯名向所在地居委會提出）；并應由所在地街道辦事處、居委會組織業主代表共同商議初步審定；該方案經初步審定通過后，應在物業管理區域內的顯著位置進行公示，公示時間為7日，在公示期間無1/3以上（含1/3）業主實名反對的，即可實施。各區縣房地產行政主管部門應主動加強與街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居委會的聯系和溝通，共同搞好維修金的監管及相關協調工作，共建和諧社區。
房改房的維修基金按房改房維修資金管理辦法執行。對于房改房與商品房共存的住宅物業區域，其維修資金使用按業主所擁有的產權面積進行分攤。對于商品房業主，其分攤的維修資金從其交繳的商品房專項維修資金中列支；對于房改房的業主，其分攤的維修資金按房改房維修基金管理辦法執行，但應確保公開、公平、透明、合情合理。
各區縣房地產行政主管部門可按上述原則，擬定專項維修資金管理辦法，報當地政府批準后實施。
四、關于物業管理區域界定與劃分問題
（一）物業管理區域，是指具有相對獨立性，其配置的設施設備是共有的物業區域?？砂匆韵略瓌t掌握：
一是對配置的設施設備是共有的同期或分期建設項目，為一個物業管理區域；
二是由兩個及兩個以上開發商開發建設，但配置的設施設備是共有的項目，為一個物業管理區域；
三是對原有物業項目規模較小的，有關單位應積極創造條件進行整合，項目所在區縣房地產行政主管部門應積極主動協調。
（二）新建物業項目的物業管理區域，由建設單位在領取建設工程規劃許可證后，在辦理前期物業服務合同備案時，向區縣房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請，區縣房地產行政主管部門應當按照前款的規定劃分物業管理區域，并在圖紙上注記。
涉及跨行政管轄區域的物業管理區域劃分，原則上向物業面積比重大的行政區域房地產行政主管部門申請。
五、關于物業管理用房的配置問題
（一）各地可按下列原則擬定物業管理用房的配置意見，報經區縣人民政府批準執行。
建設單位按房屋總建筑面積3-5‰比例在物業管理區域內無償配置物業管理企業用房和業主委員會用房（合稱物業管理用房），具體比例如下：
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建筑規模（平方米）
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物業管理用房
提供比例
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業主委員用房面積
（平方米）
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10000-100000
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5‰
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30
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100001-200000
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4‰
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40
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200001-300000
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3.5‰
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50
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300000以上
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3‰
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70
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物業管理用房面積按上表，實行分檔累進計算。
新建物業項目在10000平方米以內的，其物業管理用房的面積不得低于50平方米。
物業管理用房只能用作從事物業管理活動，不得買賣、抵押，不得擅自租賃或轉作他用。
（二）各區縣房地產行政主管部門應加強對物業管理用房的審查監管。在前期物業服務合同備案時審查物業管理用房面積、位置和使用條件（物業管理企業辦公室、業主委員會用房應具備通風、采光條件和簡單裝修），并在備案證明中予以注明。房地產權屬交易管理部門在核發商品房屋預售許可證和辦理房屋所有權設定登記時，按各區縣房地產行政主管部門備案意見中確認的物業管理用房的面積和位置及測繪部門的測繪結果注明物業管理用房面積和位置。
六、關于物業管理模式問題
（一）對于新建住宅小區，由開發建設單位通過招投標的形式選聘具有相應資質的專業物業管理企業實施物業管理，前期物業服務合同期限原則上為3年。但期限未滿，業主委員會代表業主與業主大會續聘或選聘物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
（二）對于老住宅小區，可由街道辦事處、居委會牽頭組織業主自治管理，做好老住宅小區守樓護院等工作。對于經綜合整治，具備實施物業管理條件的老住宅小區，也可指導引進物業管理企業實施專業化的物業管理。
本指導意見實施過程中，國家和市有新規定的，按新規定執行。
二OO六年十二月四日
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2009/12/4 22:31:00