云浮市房屋物業專項維修資金管理暫行規定

關于印發《云浮市房屋物業專項維修資金管理暫行規定》的通知

云房[2008]28號

 

各縣（市）房管局，房地產開發公司，物業管理公司：

 

經云浮市法制局審定，現將《云浮市房屋物業專項維修資金管理暫行規定》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行過程中遇到的問題，請逕向市物業與白蟻防治管理所反映。

 

云浮市房產管理局

 

2008年7月25日

 

云浮市房屋物業專項維修資金管理暫行規定

 

第一章 總則

 

第一條 為加強房屋物業共用部位共用設施設備維修資金的管理，建立健全房屋維修保障機制，維護權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本暫行規定。

 

第二條 市區范圍內的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主（范圍包括：商品房、售后公有住房住宅、經濟適用住房、安居房、拆遷補償安置房等），其共用部位共用設施設備專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收集、管理和使用，均適用本暫行規定。

 

本暫行規定維修資金的含義是指物業保修期滿后用于物業共用部位、共用設施設備發生損壞時，進行維修和更新、改造等所需儲存的資金。

 

　 第三條 本暫行規定所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

 

　　本暫行規定所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

 

　 第四條 市房產管理局是物業專項維修資金的行政主管部門，負責維修資金的日常指導、監督、檢查和管理工作。

 

第五條 凡商品房、售后公有住房住宅等相關物業出售后都應建立物業共用部位、共用設施設備維修資金。

 

第六條 維修資金歸全體業主所有，實行統一繳存、專戶存儲?？顚Ｓ?、業主決策、政府行政主管部門監管的原則。

 

市房產管理局指定代管銀行承辦維修資金業務，接受市財政、審計等有關部門的檢查和監督。

 

第二章 資金繳存

 

第七條 商品房建設單位在辦理房屋預售合同登記備案時，應向行政主管部門提交維修資金的繳存方案。

 

第八條 建設單位出售物業時，應在售樓處明示繳存維修資金的方式、比例、構成、總數，并向購房者作出書面告知。

 

第九條 維修資金具體繳存主體及標準按以下規定執行：

 

（一）繳交主體

 

我市物業專項維修資金的繳交主體分兩個時間段確定：

 

1、在1998年10月 1日《廣東省物業管理條例》實施后核發商品房預售許可證的物業（含至今未銷售的物業），購房者與建設單位在 2003年 8月31日國務院《物業管理條例》實施前簽訂物業買賣合同，且建設單位與購房者未約定物業專項維修資金由購房者交納的，繳交主體為建設單位。

 

2、在 1998年9月30日《廣東省物業管理條例》實施前核發商品房預售許可證或者購房者與建設單位在2003年9月 1日國務院《物業管理條例》實施后簽訂物業買賣合同的物業，繳交主體為業主。

 

（二）繳交標準

 

1、建設部、財政部第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第七條規定："商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。"經調查目前當地住宅建筑安裝工程成本造價每平方米為800元。因此，我市首期物業專項維修資金按住宅（含別墅）建筑面積30元／M2的比例繳存首期物業專項維修資金，（按建設部、財政部第165號文規定標準最低點的75%為起繳點）以后視乎情況再作相應調整。建設單位繳交首期物業專項維修資金不足物業總投資1.5%的，建設單位應按照規定繳納；由業主繳交首期物業專項維修資金不足購房款1.5%的，購房者應按照規定繳納。

 

2、批準預售兩年內未售出的物業由建設單位按住宅（含別墅）建筑面積 30元／M2的比例將首期維修資金存入指定銀行專戶；建設單位可在售出物業時向購房人收回結余的維修資金。

 

3、已出售公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

 

第十條 維修資金的繳交方式和時限：

 

（一）繳交主體為建設單位的，由建設單位按規定標準在規定限期內將物業專項維修資金存入到指定的銀行專戶。

 

（二）繳交主體為業主的，由業主自行到指定的銀行繳交物業專項維修資金，相應的業主委員會或物業服務企業應督促業主按規定繳交物業專項維修資金。

 

（三）購房者與建設單位簽訂物業買賣合同在2003年9月l 日后的，購房者應在辦理收樓手續前按規定標準繳交物業專項維修資金，建設單位應負責督促業主在辦理收樓手續前繳清物業專項維修資金，并將繳交物業專項維修資金作為業主收樓條件之一。

 

（四）已售公有住房的業主應當將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

 

　　公有住房售房單位應當在收到售房款之日起三十日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

 

（五）過去由建設單位代收的維修資金，應當自本暫行規定實施之日起三十日內將收取的維修資金繳存到指定的代管銀行。

 

第十一條 維修資金的續籌應當遵循下列原則：

 

（一）一個物業區域或一幢房屋的維修資金余額不足首期維修資金30％時，業主大會應當再次籌集維修資金。具體續籌工作由業主委員會組織實施。

 

（二）續籌維修資金的方案由業主委員會擬訂，提交業主大會討論通過，續籌資金應及時繳存到指定代管銀行。

 

第十二條 建設單位、購房者在辦理產權登記時，須提供維修資金繳存憑證。

 

第三章 資金管理

 

第十三條 維修資金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。

 

第十四條 維修資金的帳務管理遵守下列原則：

 

（一）維修資金由行政主管部門名稱在銀行設置一級帳戶，以各物業小區（大廈）的名稱設置二級帳戶，以小區內每幢樓房設置三級帳戶，以繳交維修資金的業主或對應房號設置四級帳戶核算管理。

 

（二）維修資金自存入維修資金專戶之日起，按人民銀行規定的利率計息，利息凈收益計入四級帳戶，轉作維修資金滾存使用和管理。

 

（三）代管銀行應當每月向行政主管部門提供維修資金帳戶對帳單。

 

（四）銀行收取物業專項維修資金后，出具繳款憑證，業主在拿到自己的物業專項維修資金存折后，可隨時到指定銀行的營業網點柜臺查詢余額。

 

第十五條 業主轉讓房屋時，應當結清欠繳的房屋維修資金，該房屋結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。

 

第十六條 因拆遷、自然災害或其他原因造成原房屋滅失的，業主可持相關證明向代管銀行提取其維修資金個人帳戶中的余額，并辦理帳戶注銷手續。

 

第十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得收益，主要用于補充維修資金，業主大會另行決定用途的除外。

 

第四章 資金使用

 

第十八條 維修資金申請使用的程序：

 

（一）實施物業管理的小區，業主委員會成立前，原則上不得使用維修資金。如確需使用的，由區域受益業主代表委托物業服務企業填寫《云浮市物業專項維修資金使用申請表》（附件1）及《云浮市物業專項維修資金使用受益人分攤明細表》（附件2），同時提供維修項目經費預算方案和經區域受益業主專有部分占建筑總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上業主同意的證明，在物業區域內公示5日，簽名業主無異議的，報行政主管部門登記備案。

 

（二）實施物業管理的小區，業主委員會成立后，維修資金的使用由業主委員會委托物業服務企業填寫《云浮市物業專項維修資金使用申請表》及《云浮市物業專項維修資金使用受益人分攤明細表》，同時提供維修項目經費預算方案和經區域受益業主專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意的證明，由業主委員會簽名并加蓋公章后，在物業區域內公示5日，簽名業主無異議的，報行政主管部門登記備案。

 

（三）既沒有實施物業管理同時亦沒有成立業主委員會的小區，維修資金的使用，應由區域受益業主代表填寫《云浮市物業專項維修資金使用申請表》及《云浮市物業專項維修資金使用受益人分攤明細表》，上報行政主管部門，并由業主代表委托施工單位組織維修。施工單位提供的維修項目經費預算方案和經區域受益業主專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意的證明，在物業區域內公示5日，簽名業主無異議的，報行政主管部門登記備案。

 

（四）物業專項維修資金使用的分攤，應當遵循責任人和受益人相一致的原則。

 

（五）房屋共用部位和共用設施設備出現需緊急維修的情況，如不及時維修將嚴重影響公共安全、業主或他人人身財產安全時，業主委員會或物業管理企業應立即組織搶修，并在物業小區內進行公示，辦理相關使用手續，報行政主管部門備案。

 

如物業管理企業不及時組織維修，行政主管部門可組織強制搶修，所需費用由相應受益業主分攤。

 

第十九條 物業共用部位共用設施設備維修后，受益業主應根據竣工結算按國家、省的有關規定進行維修資金分攤，并在物業區域內進行公示。

 

第二十條 根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費用中支出的維修養護費用，不得從房屋維修資金中列支。

 

第二十一條 物業管理區域內屬于公共事業等專業部門應依法承擔其負責管理的道路、供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施設備維修養護所發生的費用。

 

第五章 法律責任

 

第二十二條 業主或使用人、物業服務企業、開發建設單位之間就維修資金發生糾紛的，當事人可以通過行政主管部門協商、協調解決；當事人也可以直接向人民法院起訴。

 

第二十三條 違反本暫行規定，挪用維修資金的，按國務院《物業管理條例》第六十三條規定處罰。

 

第二十四條 物業管理部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊，不依法履行監督管理職責的，由所在單位或上級行政主管部門按有關規定給予行政處分，給業主造成損失的，應依法承擔賠償責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

 

第六章 附則

 

第二十五條 縣（市、區）維修資金的收集、管理和使用參照本暫行規定執行。

 

第二十六條 本暫行規定由云浮市房產管理局負責解釋。

 

第二十七條 本規定自公布之日起頒布施行。

 

本暫行規定如與國家、省出臺的新規定不一致的，按國家、省的新規定執行。