射洪縣物業服務收費管理細則

射價發〔2006〕3號

縣直有關單位，物業管理企業：

　　為了規范物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、國務院頒布的《物業管理條例》和四川省物價局、四川省建設廳印發的《四川省物業服務收費管理細則》的規定，結合我縣的實際，制定了《射洪縣物業服務收費管理細則》，現印發你們，請遵照執行。

　　附件：1.射洪縣物業服務收費管理細則

          2.射洪縣物業服務收費政府指導價（暫行）標準

　　　　　2.射洪縣普通住宅物業管理服務等級標準

 射洪縣物價局
 射洪縣規劃和建設局
                                    2006年1月10日

附件1：

射洪縣物業服務收費管理細則

第一章　　總則

　　第一條　為了規范物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、國務院頒布的《物業管理條例》和《四川省物業服務收費管理細則》，特制定本管理細則。

　　第二條　凡在本縣城鎮規劃區范圍內從事物業服務管理的，適用本細則。

　　第三條　本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對管理區內的房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理和環境衛生的清保以及實施安全、保衛等服務工作，向業主所收取的費用。

　　第四條　國家有提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第二章　　物業服務收費管理及計費形式

　　第五條　縣物價局會同縣規劃和建設局，負責對本行政區域內物業服務收費的監督管理?？h規劃和建設局為物業管理的主管部門，負責對本行政區域內物業管理企業的業務指導和管理。

　　第六條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　第七條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　實行專業化物業管理的普通住宅和商住小區，物業管理服務收費實行政府指導價；普通住宅以外的，如高檔別墅區、專用商場、專用寫字樓（辦公樓），工業區和特約服務等，實行市場調節價。

　　第八條　縣物價局會同縣規劃和建設局根據物業管理服務等級標準等因素，制定和調整物業服務收費政府指導價基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　第九條　前期物業管理階段，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定前期物業管理服務內容、服務標準、物業收費標準，計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　第十條　業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業服務費用（包括政府指導價和市場調節價）。

    包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

    酬金制是指在物業管理資金中除按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十一條　物業管理服務收費按產權面積計算（以產權證登記的建筑面積計費，未辦產權證的以售房合同中建筑面積計費）。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預收。

　　
第三章　　物業服務收費收費形式

　　第十二條　實行政府指導價的物業服務收費，由業主和物業管理企業按照本細則規定和縣物價局會同縣規劃和建設局制定的基準價格和浮動幅度，在物業管理合同中約定計費形式和收費標準，但不得突破最高限價。

    實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報縣物價局備案。

　　第十三條　實行物業服務費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本，法定稅費和物業管理企業利潤。

    實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

    物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

    1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
    2.物業共用部位、共用設施的日常運行、維護費用；
    3.物業管理區域清潔衛生費用；
    4.物業管理區域綠化養護費用；
    5.物業管理區域秩序維護費用；
    6.辦公室用；
    7.物業管理企業固定資產折舊；
    8.物業共用部位，共用設施設備及公眾責任保險費用；
    9.經業主同意的其它費用。

    第十四條  物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過專項維修基金列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。

    第十五條  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費用屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

    物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物業服務資金年度預決算并每年至少公布一次物業服務資金的收支情況。

    業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第四章　　實施
　　第十六條　物業管理企業在物業服務中應遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第十七條 業主應當按照服務合同約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　第十八條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

　　第十九條　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。住宅改變使用用途時應按改變后的使用性交納物業服務管理費。

第五章　　相關價格、收費的管理

　　第二十條　物業管理區域內供水、供電、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內的手續費（不得計入價內），但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十一條　利用物業公共部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金（產權屬于物業管理企業的除外），也可按照業主大會的決定使用。

　　第二十二條　物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十三條　物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第六章　　監督與檢查

　　第二十四條　物業服務收費按規定實行明碼標價。物業管理企業應當將收費項目、收費標準和提供相應的服務內容、服務質量在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

　　第二十五條　物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　第二十六條　縣物價局會同縣規劃和建設局應加強對物業管理企業的服務內容，標準和收費項目和標準的監督。物業管理企業違反價格法律法規和規定的，縣物價局將依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　
第七章　　其它

　　第二十七條   本細則由縣物價局會同規劃和建設局負責解釋。

 

　　第二十八條　本細則自二○○六年一月一日起執行。

 

 

附件2：

射洪縣普通住宅物業管理服務等級標準

          一級

項目         內　　容　　與　　標　　準
 
 
(一)基本要求

 　　1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢查，驗收手續齊全。

    3、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，

　　4、管理人員、專業操作人員必須具有物業管理資格證書或者崗位證書，并統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

　　5、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

　　6、根據業主需求，提供特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。

　  7、按有關規定和合同約定公布物業服務費用；按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　　8、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率85%以上。
 
(二)房屋管理
 　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

　　3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　4、對業主實施室內裝修實行監督管理工作。

　　5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　　6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
 
(三)共用設施設備維修養護
     1、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運用、檢查、維修、保養等記錄齊全。并做好標志、規范操作，明確責任，保證正常運行。

 　　2、對共用設施設備進行日常管理和維修養護。屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

     3、載人電梯24小時正常運行。

     4、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　   5、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

　   6、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

　　 7、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

　　 8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
 
(四)協助維護公共秩序

 　　1、小區主出入口24小時站崗值勤。

　　 2、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

　　 3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，車輛有序通行、停放。

　　 4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

　　 5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
 
(五)保潔服務

 　　1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

　　 2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

　　 3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道、一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。并做好保潔工作，及時清除道路積水。

　　 4、共用雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；雨、污水管每年疏通1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　 5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

　　 6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
 
(六)綠化養護管理

 　　1、有專業人員實施綠化養護管理。

　　2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

　　3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

　　4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
 

二級

項目  內　　容　　與　　標　　準
 
(一)基本要求

 　 1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

　　3、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

    4、管理人員、專業操作人員必須具有物業管理職業資格資格證書或者崗位證書，并統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

    5、公示16個小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

    6、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費標準。

　　
　　7、按有關規定和合同約定公布物業服務費用；按合同約定規范使用住房專項維修資金。
　

　　10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。
 
(二)房屋管理

 　 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　　2、根據房屋使用年限定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

　　3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　4、對業主實施室內裝修進行監督、管理工作。

　　5、對私搭亂搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　　6、小區內有小區平面示意圖，出入口、各組團、棟及單元(門)戶有明顯標志。
 
(三)共用設施設備維修養護

　  1、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。并做好標志、規范操作，明確責任；保證正常運行。

　　2、對共用設施進行日常管理和維護養護，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、改造計劃和專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　  3、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　　4、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　5、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

　　6、小區道路及停車場交通標志齊全；路燈、樓道燈完好率不低于90%。

　　7、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對突發設施設備故障有應急方案。
 
(四)協助維護公共秩序

 　 1、小區主出入口24小時站崗值勤。

　　2、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。

　　3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

　　4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。

　　5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主和有關部門，并協助采取相應措施。
 
(五)保潔服務

 　 1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水。

　　3、區內公共雨、污水每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

　　5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
 
(六)綠化養護管理

 　 1、有專業人員實施綠化養護管理。

　　2、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護。

　　3、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　4、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
 

三級

項目  內　　容　　與　　標　　準
 
(一)基本要求

 　 1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收，手續齊全。

　　3、管理人員、專業操作人員必須具有物業管理職業資格證書或者崗位證書，并佩戴標志，服務主動、熱情。

　　4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

    5、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

　  6、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　　7、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上。
 
(二)房屋管理

 　 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修、養護，檢修和保養記錄齊全。

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

　　3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯、過道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，并及時維修養護。

　　4、對業主進行室內裝修進行監督、管理工作。

　　5、對私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　　6、各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。
 
(三)共用設施設備維修養護

 　 1、對共用設施設備進行日常管理和養護，保證設施設備正常運行。

　　2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

　　3、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　　4、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

　　5、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　6、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

(四)協助維護公共秩序

 　　1、小區24小時值勤。

　　2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

　　3、車輛停放有序。

　　4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
 
(五)保潔服務

 　 1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

　　3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　4、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。
 
(六)綠化養護管理

 　 1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護。

　　2、定期清除綠地雜草、雜物。

　　3、預防花草、樹木病蟲害。
 

四級

項目  內　　容　　與　　標　　準
 
(一)基本要求

 　 1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢查、驗收，手續齊全。

　　3、管理人員、專業操作人員必須具有物業管理職業資格證書或者崗位證書。

　　4、管理服務人員行為規范，服務主動、熱情。

　　5、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

　　8、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　　9、征詢業主對物業服務的意見，滿意率60%以上。
 
(二)房屋管理

 　 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　　2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

    3、每周巡查1次小區房屋單元門，樓梯通道以及共用部位門窗、玻璃等，定期維修養護。

　　4、對業主進行室內裝修實施監督、管理。

　　5、對私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　　6、各組、棟、單元(門)、戶有明顯標志。
 
(三)共用設施設備維修養護

 　 1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，保證設施設備正常運行。

　　2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設備設施的進行、檢查、維護等記錄齊全。

　  3、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修，更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

　  4、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　6、路燈、樓道燈完好率不低于75%。

　　7、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和預防措施；對突發設施故障有應急方案。
 
(四)協助維護公共秩序

 　 1、小區實行門衛值勤。

　　2、車輛停放有序。
   
    3、對重點區域、重點部門實行定期巡查。
 
    4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急方案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
  
(五)保潔服務

 　 1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區公共場所每日清掃1次；樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

　　3、區內公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
 
(六)綠化養護管理

 　 1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

　　2、定期清除綠地雜草、雜物。

　　3、預防花草、樹木病蟲害。