綏寧縣物業管理招標投標工作規程

一、總   則
第一條   為了規范我縣物業管理招標投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標投標當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等有關法律、法規、規章的規定及市政府[2006]9號文件要求，結合我縣實際情況，制定本操作規程。
第二條  本縣所轄城鎮規劃區、建制鎮、國有產權物業管理項目和相對集中的住宅區的前期物業管理及物業管理項目，均應依照本規定實行招標投標。
第三條  物業管理招標投標，是指房屋產權單位、物業開發建設單位或業主大會，為管理已投入使用或正在建設的物業向社會公開選聘確定物業管理企業以及物業管理企業投標競爭的活動。
第四條  物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則。

二、招   標
第五條  招標人是指依照本規定提出招標物業管理項目，進行招標的房屋產權單位、物業開發建設單位、業主委員會或物業使用人。
第六條  招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可自行組織實施物業管理招標活動。前期物業管理招標活動，由物業開發建設單位負責組織；業主委員會已成立的，由業主委員會負責組織；房屋產權單位、物業使用人，由房屋產權單位、物業使用人負責組織。招標人也可委托經有關部門批準成立的招標代理機構辦理招標事宜。
業主委員會組織招標投標活動，其招標投標方案，應經業主大會或業主代表大會討論通過。
第七條  物業管理招標可采用下列方式：
（一）公開招標：由招標人在國家或省指定的媒介發布招標公告，邀請不特定的物業管理企業組織投標。
（二）邀請招標：由招標人以投標邀請書的方式邀請特定的物業管理企業組織招標。
參加公開招標的投標人和被邀請的投標人分別不得少于3家。
投標人少于3個或住宅區小于等于5000平方米、非住宅小于等于2000平方米的物業管理項目，經縣房產局批準，可采用協議的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。
第八條  采取公開、邀請方式招標的，招標人應按照下列程序進行：
（一）填寫招標申請書，編制招標文件，并報縣房產局審核。
（二）發布招標公告或發出投標邀請書。
（三）審查投標人資質。
上述資料報縣房產局審查備案后，方可向正式確定的合格投標人分發招標文件并按規定收取投標保證金。
（四）發出招標文件后5日內，組織投標人現場勘察，進行答疑。答疑紀要作為招標文件的補充，并以書面形式告知所有投標人并報縣房產局備案。
（五）編制標底，標底一經確定，應密封保存，開標前任何人不得泄露標底，若有泄露，須重新組織招標。一個物業管理項目只能設一個標底。
（六）投標人報送投標書。
（七）召開開標會議，組織開標、評標。
（八）在公開媒體上公示中標候選人后，確定中標人。
第九條  招標文件應包括以下主要內容：
（一）物業規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、辦公及經營用房、維修基金、共用設施、設備及公共場地情況；
（二）物業管理內容和標準；
（三）組織解釋招標文件及實地勘察的時間地點；
（四）投標文件的編制要求；
（五）投標報價要求；
（六）評標標準和辦法；
（七）擬簽訂合同的主要條款；
（八）其它需要說明的事項。
招標文件一經發出，其內容一般不能變更或補充；確需變更或補充的，應在投標截止15日前報縣房產局審查備案后，以書面形式通知所有投標人。
第十條  招標公告或投標邀請書應當載明招標人名稱和地址；物業管理項目的名稱、類別、用途、座落位置、建筑面積；投標人資質要求和條件；投標的地點和期限；獲取招標文件的辦法、時間、地點等。
第十一條  招標文件發出后，招標人除不可抗力外，不得中止招標活動。如中止招標活動，應返還投標保證金，造成投標人損失的應予以賠償。

三、投  標
第十二條  投標人是指響應招標、參加投標競爭的物業管理企業。
第十三條  投標人應當按照招標公告或投標邀請書的規定時間向招標人報送投標申請書，并提供企業營業執照和資質證書以及會計事務所出具的驗資報告。
第十四條  投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對投標文件提出的實質性要求和條件作出響應，并寫明擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業績和擬用于完成招標項目的機構設備情況。投標文件應加蓋單位公章、法定代表人或者代理人印鑒密封后送招標人。
第十五條  投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。
第十六條  投標人在招標文件要求提交招標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的招標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
第十七條  投標人因編制標書，需要對招標項目進行勘察活動的，招標人應予配合并提供方便條件。
第十八條  投標人不得互相串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或者其它投標人的合法權益。

四、開標、評標、定標
第十九條  招標人組織開標、評標、定標活動，必須在縣房產局現場監督下進行。
第二十條  招標人應當組織所有投標人在招標文件確定的時間和地點召開開標會議，公布標底，當眾啟封投標文件，并宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其它主要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。
第二十一條  有下列情況之一的，投標文件無效：
（一）未密封；
（二）未按照規定填寫、內容不全、字跡模糊不清；
（三）未加蓋單位和法定代表人或代理人的印鑒；
（四）有兩個以上的不同的管理標準或投標價格；
（五）投標報價超出招標文件規定的標價浮動幅度；
（六）投標人或委托的投標代理機構未參加開標會議；
（七）在投標書上面設定特殊記號的。
第二十二條  招標人應當依法組建評標委員會，負責評標工作。
招標人、評標委員會應按照招標文件確定的評定標準和方法，組織評標并確定中標單位。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。評標委員會的專家成員應當由招標人從綜合評標專家庫物業管理專業專家庫中采取隨機抽取的方式予以確定。
第二十三條  物業管理方面的評標專家由物業管理、工程技術、經濟和法律等方面的人員組成。其成員的產生、培訓、管理由縣發改局和縣房產局共同組織實施。
第二十四條  在確定中標人前，招標人、評標委員會成員不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
第二十五條  招標人、評標委員會成員應客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任；不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或其它好處；不得透露投標文件的評審、比較及中標單位的推薦情況，以及與評標有關的其它情況。
第二十六條  招標人應當在中標候選人公示期3日起10日內確定中標人。
第二十七條  定標后，招標人應在5日內向中標人發出中標通知書，同時通知未中標人，并退還投標文件和投標保證金。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向縣房產局提交招標投標情況的書面備案報告。

五、合同的訂立與履行
第二十八條  中標通知書發出之日起30天內，除不可抗力外，招標人和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件約定的內容簽訂物業管理服務合同，并到縣房產局備案。招標文件中要求中標人提交履約保證金的，中標人應提交。
第二十九條  定標后，中標人拒絕簽訂合同的，其投標保證金不予退還；給招標人造成損失的，由中標人負責賠償。招標人拒絕簽訂合同的，應當向中標人雙倍返還保證金。
第三十條  中標的物業管理企業應選聘專業人員承擔本物業專項管理業務；不得將中標的物業管理項目另行轉讓給其他物業管理企業或其他人進行管理，否則將由縣房產局按有關法律法規進行處罰。
第三十一條  房屋產權單位、物業開發建設單位、業主委員會、物業使用人未通過招標程序確定物業管理企業實施物業管理的，房產局不予辦理備案手續，并按國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等法律、法規、規章進行處罰。
第三十二條  物業管理公司與物業人(業主)簽訂物業管理合同后未到房產局辦理備案登記實施物業管理業務的，由縣房產局責令停止業務活動，并按國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等法律、法規、規章予以處罰。
第三十三條  本規定自發文之日起施行。