嵊州市物業專項維修資金管理暫行規定

嵊州市人民政府辦公室關于印發嵊州市物業專項維修資金管理暫行規定的通知

各鄉（鎮）人民政府，街道辦事處，市政府各部門：

《嵊州市物業專項維修資金管理暫行規定》已經市政府第7次常務會議研究同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○○七年八月六日

嵊州市物業專項維修資金管理暫行規定

第一章 總 則

第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《浙江省物業管理條例》、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》和國家有關法律、法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條 本規定適用于嵊州市行政區域范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。 　　

本規定所稱的物業維修資金，是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分、建筑區劃內共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本規定所稱共有部分是指建筑主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本規定所稱共有設施設備是指住宅區單幢物業內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明用具、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用的設施設備使用的房屋等。

第三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本規定交存專項維修資金。

第四條 專項維修資金實行業主自行管理的方式，業主應通過民主、協商的原則，實行自主管理，主體為業主大會。市建設局與各街道、社區應加強指導，督促業主成立業主大會，實行業主自主管理。 實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。 　　

未成立業主大會或業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金由市人民政府專項維修資金管理機構（以下簡稱維修資金管理機構）代存，由社區負責管理使用。 　　

第五條 市建設局會同市財政局等部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。 　

第二章 專項維修資金的交存 　　

第六條 新建物業首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準按嵊州市上年房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的比例，多層為5％，高層、別墅為8％。
本款所稱新建物業包括城市房屋拆遷時對私房實行產權調換的安置用房。 物業維修資金的具體交存標準由市建設局會同市財政局、建管局根據嵊州市實際建筑安裝造價進行測算，并定期公布（每年一次）。 建筑安裝工程造價由直接費、間接費、利潤和稅金組成（詳見附表）。 　　

第七條 出售公有住房，由業主和售房單位依據國家有關房改政策規定的比例交存專項維修資金，專戶存儲，?？顚Ｓ?。 　　

第八條 專項維修資金可以由業主自行交存、建設單位或者物業服務企業代收代交。 　　

新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積（規劃行政主管部門批準的建筑工程規劃許可證上明確的總建筑面積）和本規定第六條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款，未作說明的視專項維修資金已包含在購房款中。對房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業專項維修資金由建設單位交存。建設單位不按規定交存專項維修資金的，市建設局不予辦理規劃驗收及房屋產權登記。 　　

實行業主自主管理的，業主委員會應持業主大會決定及書面報告通知維修資金管理機構，并報市建設局備案。維修資金管理機構應當在收到通知之起30日內，將該物業小區物業專項維修資金本息連同有關賬冊一并移交業主委員會。 　　

第九條 專項維修資金應當按有關規定在商業銀行開立專戶，以物業區域為單位設賬，按房號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房號設分戶賬。 　　

第十條 收取專項維修資金，應當使用浙江省財政廳統一監制的專用票據。

第十一條 業主分戶賬內專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應當續交專項維修資金。續籌維修資金由相關業主按照所擁有的物業建筑面積比例分攤，續籌維修資金的標準由業主委員會擬訂，并經相關業主大會討論通過。尚未售出的物業的維修資金，按其建筑面積比例，由建設單位分攤。續籌后維修資金的余額不得少于首期維修基金。
　　

維修資金的具體續籌工作由業主委員會或由業主委員會委托物業管理單位實施。業主委員會或其委托的物業管理單位應當及時將續籌的維修資金移交市維修資金管理機構。維修資金管理機構按本規定第八條，執行移交或代存。 　

第三章 專項維修資金的使用 　　

第十二條 物業管理區域內共有部分、共有設施設備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關規定和物業服務合同已明確在物業服務費中列支外，在專項維修資金中列支。 　　

本規定所稱的保修期限自物業交付之日起計算。 　　

第十三條 專項維修資金的支出由相關業主按照其物業建筑面積的比例分攤。 　　

售后公有住房與商品房混合物業，其共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，在相應分戶賬專項維修資金中列支。 　　

第十四條 由業主自行負責專項維修資金管理的，物業服務企業應當根據物業使用狀況，提出一定時期內共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主委員會組織實施，并報維修資金管理機構備案。 　　

未成立業主大會或未實施物業管理的住宅小區，由所在社區居民委員會參照前款規定制定使用方案,并組織實施。 　　

第十五條 專項維修資金管理的使用按照以下程序辦理：
　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據專項維修資金使用方案，提出實施項目和資金使用預算；未實施物業管理的住宅小區，由相關業主根據專項維修資金使用方案提出實施項目使用預算； 　?。ǘｍ椌S修資金使用方案和使用預算，報業主委員會或者社區居民委員會審核。社區居民委員會審核時應當征求相關業主的意見； 　?。ㄈ┪飿I服務企業持經審核的資金使用方案和資金使用預算及其他規定材料，向業主大會申請劃撥專項維修資金。未實施物業管理的住宅小區，由社區居民委員會持資金使用方案和使用預算，向專項維修資金管理機構申請劃撥專項維修資金； 　?。ㄋ模I主大會及維修資金管理機構根據申請進行核準，并按照核準使用額度的70%劃轉至申請單位；
　?。ㄎ澹┕こ炭⒐ず?，憑業主委員會或社區居民委員會，或者其委托專門機構審核的工程決算及工程質量驗收合格證明，經業主大會、維修資金管理機構核實后撥付應付費用的剩余款項。 　　

第十六條 物業共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用按照下列規定列支：
　?。ㄒ唬┥婕罢麄€物業區域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支；
　?。ǘ┥婕皢未被虿糠治飿I共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支； 　　

專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。 　　

第十七條 應當按首期交存的專項維修資金總額的4%設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新。 　　發生前款規定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會證明核實，可直接撥付維修資金。物業服務企業或者相關業主未按規定及時實施維修和更新的，社區可以組織代修。 　　

第十八條 下列費用不得從專項維修資金中列支： 　　

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用；
　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
　?。ㄈ┮蛉藶閾p壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;
　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同應當由物業服務企業承擔的維修養護費用；
　?。ㄎ澹┓?、法規、規章及國家和省有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

第四章 專項維修資金的監督管理 　　

第十九條 下列資金應當轉入專項維修資金： 　　

（一）專項維修資金規定的存儲凈利息； 　　

（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益； 　　

（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外； 　　

（四）共有設施設備報廢后回收的殘值；
（五）業主委員會或業主自愿籌集交存的款項； 　　

（六）其他按規定轉入的資金。 　　

第二十條 專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。 　　

第二十一條 專項維修資金專戶及存儲情況,應當定期與銀行核對，并定期在物業小區向業主公布下列情況，接受業主監督： 　　

（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
　　

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況； 　　

（三）其他有關專項維修資金使用和管理情況。 　　

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。 　　

第二十二條 專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。 　　

第二十三條 在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。 　　

除本辦法規定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。 　　

第二十四條 專項維修資金的管理費用，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。 　　

第二十五條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國家和省財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。 　　

第二十六條 物業轉讓時，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。 　　

第二十七條 因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的，業主可持相關憑證，申請退回本人名下專項維修資金結余金額。并按照以下規定返還： 　　

（一）物業分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業主； 　　

（二）公有住房售房單位交存的專項維修資金結余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。 　　

第二十八條 違反本規定挪用專項維修資金的，由市建設局會同財政局追回挪用的專項維修資金，并依照國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，對相關單位和個人給予行政處罰。 　　

第二十九條 財政部門、物業主管部門、維修資金管理機構及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任： 　　

（一）未依照本規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的；
（二）未按照本規定進行管理，造成專項維修資金流失的；
（三）截留、挪用、侵占專項維修資金的； 　　

（四）有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。

第五章 附 則 　　

第三十條 用于銷售的新建獨立非住宅物業，專項維修金制度參照本規定實施。

第三十一條 本規定自發文之日起施行。

附表：

建設工程造價組成表 浙江省建設工程施工取費定額（2003版）
建設工程造價

一、直接費 直 接 工程費 1.人工費 2.材料費 3.施工機械使用費

措施費

施工技術措施費

1.大型機械設備進出場及安拆費

2.混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費
3.腳手架費
4.施工排水、降水費
5.其他施工技術措施費
施工組織

措施費

1.環境保護費 2.文明施工費 3.安全施工費 4.臨時設施費 5.夜間施工增加費 6.縮短工期增加費 7.二次搬運費 8.已完工程及設備保護費
9.其他施工組織措施費

二、間接費規費

1.工程排污費

2.工程定額測定費

3.社會保障費（包括養老保險費、失業保險費、醫療保險費）

4.住房公積金

5.危險作業意外傷害保險費

企業管理費

1.管理人員工資
2.辦公費

3.差旅交通費
4.固定資產使用費

5.工具用具使用費

6.勞動保障費

7.工會經費
8.職工教育經費
9.財產保障費

10.財務費

11.稅金
12.其他

三、利 潤

四、稅 金