南陽市物業服務企業信用檔案管理實施細則（試行）

南陽市房產管理局關于印發《南陽市物業服務企業信用檔案管理實施細則（試行）》的通知

宛房[2009]81號

各縣（市）房地產行政主管部門、物業服務企業：

為加強物業服務行業信用建設，建立誠實守信的市場環境，促進物業服務行業健康有序發展，現將《南陽市物業服務企業信用檔案管理實施細則（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。

附件：《南陽市物業服務企業信用檔案管理實施細則（試行）》

二〇〇九年五月十六日

南陽市物業服務企業信用檔案管理實施細則（試行）

第一章  總則

第一條  為推進物業服務行業信用體系建設，規范物業服務企業經營行為，提升物業服務企業綜合素質，構建誠實守信的市場環境，促進物業服務行業健康有序發展，根據建設部《關于建立房地產企業及執（從）業人員信用檔案系統的通知》精神及相關法律法規的規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條  本細則所稱信用檔案，是指反映和評價物業服務企業及其主要經營管理人員基本情況、誠信度、服務行為的檔案資料。
第三條  本市行政區域內從事物業管理活動的物業服務企業（包括外地在本市備案的物業服務企業）有關信用信息的采集、認定、記錄、公布和信用等級評定，適用本細則。
第四條  物業服務企業信用信息的采集、公布、使用、管理，應當遵循公開、公平、公正的原則；應當依法保守國家秘密和商業秘密，保護個人隱私。
第五條  南陽市房產管理局負責本細則的組織實施工作。
縣（市）房產行政主管部門負責本行政區域內物業服務企業信用檔案的日常管理工作。

第二章 信用檔案內容

第六條  物業服務企業信用檔案包括以下內容：
（一）基本信息。物業服務企業在市房產管理局登記的企業基本情況、項目基本情況、專業人員情況、技術人員情況及資質等級評定、資質考核等情況。
（二）良好行為信息。物業服務企業或者法定代表人、總經理及項目經理在從事物業服務活動中受到縣級以上政府及政府行政主管部門獎勵、表彰、認定等情況。
（三）不良行為信息。物業服務企業或者法定代表人、總經理及項目經理在從事物業服務活動中違反相關法律、法規、規章或者行業規范制度，被行政處罰、行業通報或者市、縣（市）房產管理部門認定應該記錄的不良行為等情況。
第七條  物業服務企業有下列情形的，應當納入良好行為信息記錄：
（一）物業服務企業獲得縣級以上政府或者政府行政主管部門表彰的；
（二）物業服務項目在物業服務企業服務期間獲得縣級以上政府或者政府行政主管部門表彰的；
（三）物業服務企業通過國際質量管理體系認證的；
（四）物業服務企業法定代表人、總經理及項目經理工作突出，獲得縣級以上政府或者政府行政主管部門表彰的；
（五）經市、縣（市）房產管理部門認定應當記錄的其他良好行為。
第八條  物業服務企業有下列情形的，應當納入不良行為信息記錄：
（一）在資質管理中出現的不良行為；
（二）在管理服務中出現的不良行為；
（三）在物業服務收費中出現的不良行為；
（四）在物業項目招投標中出現的不良行為；
（五）法定代表人、總經理及項目經理在物業服務活動中出現的不良行為；
（六）被政府行政主管部門予以通報批評；
（七）被政府行政主管部門予以行政處罰；
（八）市、縣（市）房產管理部門認定的其他違法違規或者擾亂物業管理市場秩序的不良行為。

第三章 信用檔案采集和認定

第九條  信用檔案資料主要采取物業服務企業自行申報，市、縣（市）房產管理部門日常采集和社會提供的方式。
第十條  基本信息采取物業服務企業自行申報方式，每季度追加和更新一次。各物業服務企業應當在每季度第一個月的前10日內向市、縣（市）房產管理部門報送上季度的基本信息，并對信息的真實性、合法性和有效性負責。
第十一條　物業服務企業自行申報的信用檔案資料變更或者失效的，應當及時向市、縣（市）房產管理部門申報，予以變更或者刪除?！?br /> 第十二條  信用檔案資料的認定，以具有法律和行政效力的文書為依據，主要包括：
（一）有關部門表彰決定文書；
（二）已生效的行政處罰決定書；
（三）市、縣（市）房產管理部門下發的責令整改通知書、通報；
（四）經市、縣（市）房產管理部門認定或者查證屬實的材料；
（五）具有法律約束力的其他文書。

第四章 信用等級評定

第十三條  物業服務企業信用等級由高到低劃分為甲、乙、丙、丁四個等級，分別采用綠、藍、黃、紅標示。
第十四條  信用等級評定基本分為100分，實行加減分制。評定分值在100分（含100分）以上的為甲級，評定分值在100～80分（含80分）之間的為乙級，評定分值在80～60（含60分）分之間的為丙級，評定分值在60分以下的為丁級。
具體評分辦法在《物業管理企業信用等級評定評分辦法》中規定。
第十五條  物業服務企業信用等級評定實行動態管理，采取即時評價和年終信用等級評定的方式。
（一）即時評價。市、縣（市）房產管理部門將認證后的物業管理企業良好行為信息和不良行為信息即時記錄入物業服務企業信用檔案，并通過南陽市房地產信息網站向社會公布。
（二）年終信用等級評定。每年年終根據物業服務企業各種信用檔案資料情況評定物業服務企業信用等級，并于下一年度1月20日前在南陽市房地產信息網站向社會公示暫定結果，公示期為7個工作日。物業服務企業或者個人對暫定結果有異議的，縣（市）轄區內的物業服務企業可在公示期內通過縣（市）房管部門提出復核申請，由縣（市）房管部門共同復核；市中心城區的物業服務企業可以直接向市房產管理局提出復核申請，復核后最終確定企業信用等級，記入信用檔案，于每年的2月20日前向社會公布信用等級評定正式結果。
第十六條  物業服務企業信用等級作為物業服務企業投標、資質管理、評優和日常監督管理的重要參考依據。
第十七條  建立相應守信激勵和失信懲戒機制，根據物業服務企業信用等級按照下列規定進行綜合分類管理：
（一）甲級物業服務企業可減少日常檢查工作的頻率；法律、法規、規章未明確規定為實地審查或者實質性審查時，可以適用書面審查；對申請資質等級評定的，優先審定；在申請辦理年度考核時，只作程序性、備案性檢查；對行業各類獎勵或者評比，予以優先考慮。
（二）乙級物業服務企業正常開展經營活動，不重點監管。
（三）丙級物業服務企業進行重點監管；資質考核時重點審查；取消資質晉級資格；取消行業各類獎勵評比資格；限制承接新的物業管理項目。
（四）丁級物業服務企業增加檢查或者抽查頻率；法律、法規、規章未規定明確檢查形式的，進行實地審查或者實質性審查，明確規定檢查形式的，進行重點審查；資質考核時依法將其定為限期整改，暫緩辦理資質考核手續或者向上級行政主管部門提出相應處理建議；取消行業各類獎勵評選資格；不允許承接新的物業服務項目。
第十八條  物業服務企業在信用評定中有虛報、漏報、瞞報或者其他不正當行為的，一經發現，應當加分的倒扣分，應當減分的加倍減分。

第五章 信用檔案公布

第十九條  物業服務企業信用檔案公布包括信用檔案的公示和信用檔案的查詢。
市房產管理局將物業服務企業的基本信息、良好行為信息和不良行為信息記入企業信用檔案系統，并通過“南陽市房地產信息網”等媒體向社會公示，提供社會查詢和網上投訴服務，接受社會監督。
第二十條  物業服務企業信用檔案記錄期限（即公示期限）按照下列規定設定：
（一）基本信息，記錄期限至該物業服務企業終止。
（二）良好行為信息，記錄期限為該物業服務企業或者個人受到表彰，獲取榮譽稱號的有效期。
（三）不良行為信息，具有法定有效期的，記錄期限至有效期結束。沒有明確期限的，按物業服務企業信用等級劃分，甲級物業服務企業，記錄期限為三個月；乙級物業服務企業，記錄期限為六個月；丙級物業服務企業，記錄期限為一年；丁級物業服務企業，記錄期限為二年。
（四）企業法定代表人、總經理及項目經理的不良行為記錄期限為三年，記錄期限內不得到其他物業服務企業擔任同類職務。
物業服務企業因存在嚴重不良行為被注銷資質的，企業法定代表人、總經理及項目經理的不良行為記錄期限為五年，記錄期限內不允許到其他物業服務企業擔任同類職務。
第二十一條  物業服務企業對不良行為進行整改后，可向市房產管理局提出撤消記錄的書面申請，經市房產管理局實地考察驗收后，對整改效果良好的，可撤消記錄，但在當年信用等級評定時予以相應扣分。
第二十二條  建立物業服務企業申訴制度。物業服務企業對公示的信用信息內容、程序或者結果持有異議的，可以向市房產管理局提出書面申訴，市房產管理局在接到申訴15個工作日內進行核實、處理，并答復物業服務企業。

第六章  附則

第二十三條  市房產管理局可根據實際情況對信用檔案的具體項目、范圍和標準進行調整。
第二十四條  市、縣（市）房產管理部門工作人員在物業服務企業信用信息的采集、認定、記錄和公布等工作中有玩忽職守、弄虛作假或者徇私舞弊行為的，由市、縣（市）房產管理部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條  本細則由市房產管理局負責解釋。
第二十六條  本細則自2009年6月1日起施行.
 
附件：物業服務企業信用等級評定評分辦法

物業服務企業信用等級評定評分辦法

第一條  根據《南陽市物業服務企業信用檔案管理實施細則（試行）》，制定本評分辦法。
第二條  物業服務企業信用評定劃分為甲、乙、丙、丁四個等級，分別采用綠、藍、黃、紅標示。
第三條  評定基本分為100分，實行加減分制。具體信用等級按照下列標準確定：
（一）甲級物業服務企業為信用優秀物業服務企業，評定得分在100分（含100分）以上；
（二）乙級物業服務企業為信用良好物業服務企業，評定得分在100～80分（含80分）之間；
（三）丙級物業服務企業為信用一般物業服務企業，評定得分在80～60分（含60分）之間；
（四）丁級物業服務企業為信用不良物業服務企業，評定得分在60分以下。
 第四條  評定加分項目及分值：
（一）物業服務企業獲得國家、省、市、縣（市）級政府表彰的，分別加12分、10分、8分、6分；獲得同級政府行政主管部門表彰的，分別加10分、8分、6分、4分。
（二）物業服務項目在物業服務企業服務期間獲得國家、省、市、縣（市）級政府表彰的，分別加10分、8分、6分、4分；獲得同級政府行政主管部門表彰的，分別加8分、6分、4分、2分。
（三）物業服務企業法定代表人、總經理及項目經理工作突出，獲得國家、省、市、縣（市）級政府表彰的，分別加8分、6分、4分、2分；獲得同級政府行政主管部門表彰的，分別加5分、4分、3分、1分。
（四）物業服務企業通過國際質量管理體系認證的，加3分。
 第五條  評定減分項目及分值：
（一）下列行為每發生一次扣10分：
1、超越資質等級承接物業服務業務；
2、涂改、出租、出借、轉讓、出售資質證書；
3、將一個物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托給他人;
4、挪用專項維修資金;
5、與物業服務招標人或其他物業服務投標人相互串通，以不正當手段謀取中標;
6、物業服務合同有效期內，物業服務企業無正當理由擅自放棄物業服務項目；
7、物業服務合同終止時，不按規定移交物業服務用房和有關物業服務資料；
8、發生重大群體或越級上訪事件，經查證屬實；
9、被行政主管部門給予行政處罰；
10、發生重大責任事故，造成嚴重后果。
（二）下列行為每發生一次扣5分：
1、物業服務企業法定代表人、總經理及項目經理對本物業服務企業嚴重違法行為負有直接責任；
2、物業服務企業法定代表人、總經理及項目經理對物業服務項目發生的重大安全事故負有直接責任；
3、物業服務企業法定代表人、總經理及項目經理對發生的重大群體或越級上訪事件負有直接責任；
4、無正當理由不按期參加資質考核；
5、物業服務企業的基本情況變更后不按規定辦理資質證書等變更手續;
6、物業服務企業資質考核被確定為限期整改、暫緩辦理資質手續;
7、違反規定設立不正當收費項目，擴大收費范圍，提高收費標準；
8、擅自改變物業服務用房用途;
9、擅自改變物業服務區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；
10、擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地，損害業主共同利益；
11、擅自利用物業服務共用部位、共用設施設備進行經營；
12、被行政主管部門通報批評。
（三）下列行為每發生一次扣3分：
1、未按規定辦理物業服務合同備案手續；
2、未按物業服務合同約定的內容和標準提供服務，業主投訴未及時解決，經查證屬實；
3、未按規定實行物業服務收費明碼標價；
4、未按規定公開物業服務費用收支情況；
5、未按規定時限報送統計報表及信用信息；
6、未在本物業服務區域內公示物業服務報修電話；
7、未與員工簽訂勞動合同； 
8、從業人員未按規定取得職業資格證書。
第六條  同一情況受重復獎勵或處罰的，加減分以最高分計算，不重復加減分。
第七條  累計減分10分（含10分）以上的，不能評定為甲級物業服務企業；累計減分15分（含15分）以上的，不能評定為乙級物業服務企業；累計減分25分（含25分）以上的，直接評定為丙級物業服務企業；累計減分30分（含30分）以上的，直接評定為丁級物業服務企業。
第八條  物業服務企業在信用評定中有虛報、漏報、瞞報或者其他不正當行為的，一經發現，應當加分的倒扣分，應當減分的加倍減分。