寧波市住房專項維修資金管理辦法

（草案20090707）

第一章 總 則

　　第一條  為加強住房專項維修資金管理，保障住房共用部位、共用設施設備正常使用，維護住房專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）、《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關法律、法規和規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條  本市行政區域內城市建成區的住房共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的交存、使用和管理監督，適用本辦法。

　　第三條  業主是住房共用部位與共用設施設備維修、更新和改造的責任人。具有共用部位與共用設施設備的住宅、住宅小區內的非住宅以及與住宅結構相連的非住宅，業主應當按照本辦法交存住房專項維修資金。

　　本辦法實施前未交存專項維修資金的業主，應當按照本辦法規定逐步建立專項維修資金帳戶；未建立前，業主應按有關規定繳交日常維修費。住房共用部位、共用設施設備發生中修及中修以上維修時，實行一事一籌的辦法，維修費用由相關業主按面積比例分攤，具體辦法由市房產行政主管部門另行制定。

　　第四條  專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則。

　　專項維修資金實行業主自主管理或政府設定的維修資金管理單位代為管理的方式。

　　實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

　　未成立業主大會、業主大會決定委托政府設定的維修資金管理單位代為管理或者業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金均由政府設定的維修資金管理單位代為統一管理。

　　第五條 市房產管理局是本市專項維修資金的行政主管部門，會同市財政部門負責全市專項維修資金的指導和監督工作。

　　縣（市）、區房產管理部門是轄區專項維修資金的主管部門，會同同級財政部門負責轄區專項維修資金的具體指導和監督工作。

第二章 專項維修資金的交存

　　第六條  新建房屋首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。未設電梯的房屋，購房人按照每平方米建筑面積建筑安裝工程造價的5％計算交存；設有電梯的房屋，購房人按照每平方米建筑面積建筑安裝工程造價的8％計算交存。開發建設單位未出售和出租、自用的房屋，按照上述標準交存維修資金，出售時向購房人收取，與購房人有約定的，從其約定。

　　出售公有住房，由業主和售房單位按房改政策規定的比例交存。

　　各類住房的建筑安裝工程造價由造價主管部門會同建設行政主管部門定期公布。

　　第七條  商品住房的專項維修資金由開發建設單位代收代交。開發建設單位出售商品住房時，應將專項維修資金的交存規定告知購房人，并在購房合同中注明。購買商品住房的業主應在領取購房發票前，向開發建設單位結清應交存的專項維修資金。

　　第八條  公有住房售房單位、公有住房購房人、開發建設單位，應按以下規定向維修資金管理單位交存專項維修資金：

　?。ㄒ唬┕凶》渴鄯繂挝粦谑杖∈鄯靠顣r交存；

　?。ǘ┕凶》抠彿咳藨诟犊顣r交存；

　?。ㄈ╅_發建設單位代交或交存維修資金，應在建筑工程竣工驗收備案前，按照有資質的測繪單位出具的房屋測繪總建筑面積為基數交存。

　　第九條  維修資金管理單位應當向交存人出具財政部門統一監制的專用票據。

　　第十條  業主分戶帳面專項維修資金余額不足規定交存額的30%時，業主應當及時續交到規定交存額。

第三章 專項維修資金的管理

　　第十一條  維修資金管理單位應按小區、幢、單元、戶設立專項維修資金帳戶，并在設定的商業銀行開立專戶和建立專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金的查詢，并接受市、縣（市）、區房產管理部門的監督。

　　業主委員會或物業服務企業每年應在本小區公布一次專項維修資金使用管理情況。

　　第十二條  業主轉讓房屋時，該房屋結余的專項維修資金隨房屋所有權同時轉移，原業主交存的專項維修資金余額不予提取。

　　第十三條  因自然災害、拆遷等原因造成房屋滅失的，業主可以憑原交存專項維修資金的票據（或有關證明）向維修資金管理單位返還個人交存的專項維修資金帳戶余額，并辦理帳戶注銷手續。

　　第十四條  專項維修資金存入專戶后參照住房公積金規定的存款利率計息。在保證專項維修資金正常使用的前提下，維修資金管理單位可以按照國家有關規定將部分專項維修資金用于購買商業銀行出售的一級市場國債轉為定期存款的形式，確保專項維修資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

　　第十五條  專項維修資金的增值收益扣除管理成本后，其余收益轉入專項維修資金帳戶滾存使用。

　　第十六條  利用住房共用部位、共用設施設備進行經營的，扣除管理費和應交稅金后所得純收益可作為補充專項維修資金或用于日常維修，業主大會另有決定的除外。

　　第十七條   專項維修資金建立后，有下列情形之一的，物業服務企業或業主委員會應當在10日內到維修資金管理單位辦理變更手續：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域調整的；

　?。ǘI主委員會主任、副主任變更的；

　?。ㄈ┪飿I服務企業變更的。

　　第十八條  實行業主自主管理的，業主委員會應持業主大會關于自主管理專項維修資金的決定、建立財務制度的情況及書面報告向所在地的房產管理部門備案。維修資金管理單位應當在收到經房產管理部門備案的書面報告之起30日內，將該住宅小區住房專項維修資金有關賬冊移交業主委員會，業主委員會和維修資金管理單位應該按照本辦法的有關規定進行管理和監督。

第四章 專項維修資金的使用

　　第十九條  專項維修資金專門用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，其使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第二十條  共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的費用，從有共有權的業主帳戶中列支。未建立專項維修資金帳戶或帳戶余額不足的業主應按照住房建筑面積的比例分擔相關費用。

　　第二十一條  實施物業管理的住宅小區，對全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案（包括費用預算）并公示，經業主大會通過并報當地房產管理部門備案后實施；對部分業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案并公示，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的2/3業主以上通過并報當地房產管理部門備案后實施。

　　未實施物業管理的住宅小區，由所在社區居民委員會提出中修及中修以上專項維修資金使用方案（包括費用預算）并公示，經該共用部位、共用設施設備具有共有關系的2/3業主以上通過并報當地房產管理部門備案后實施。

　　第二十二條  發生危及住房安全或嚴重影響業主的正常生活，情況緊急需要立即對住房共用部位、共用設施設備進行搶修的，物業服務企業或者社區居民委員會應當立即向業主委員會或當地房產管理部門報告，然后組織搶修和補辦有關手續，費用從相關業主專項維修資金帳戶中列支。

　　第二十三條  實施物業管理的住宅小區，應當建立日常維修制度，并可設立備用金，用于住宅小區的日常維修，?？顚Ｓ?。備用金可按日常維修費標準從該小區業主維修資金賬戶提取，未建立維修資金帳戶或帳戶余額不足的業主，物業服務企業應當直接向業主收取。物業服務企業應做好維修登記，并公示日常維修費使用情況，接受業主和業主委員會的監督。

　　第二十四條  專項維修資金的撥付按照以下程序進行：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業或社區居民委員會憑經當地房產管理部門備案的專項維修資金使用方案，向維修資金管理單位申請劃撥專項維修資金；

　?。ǘ┚S修資金管理單位根據物業服務企業或社區居民委員會的申請及有關業主帳戶余額等情況，符合規定的預撥申請專項維修資金的70％,但不能超過有關業主帳戶余額的70％；

　?。ㄈ┕こ炭⒐ず?，物業服務企業或社區居民委員會應將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可（未成立業主委員會的小區、業主委員會有異議的工程決算，應交具有審計資質的單位審計）后向維修資金管理單位申請撥付工程款余額。

　　實行業主自主管理的,其專項維修資金的使用方案和使用程序，由業主委員會參照本辦法規定組織實施。

　　第二十五條  下列費用不得從專項維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┳》抗灿貌课?、共用設施設備在保修期內應由建設單位或施工單位承擔的維修、更新和改造費用。

　?。ǘ┮婪ㄓ上嚓P單位承擔供水、供電、供氣、供熱、通訊、郵電、市政、有線電視等管線和設施設備的維修、養護的費用。

　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住房共用部位、共用設施設備所需修復的費用。

　?。ㄋ模└鶕飿I管理合同約定，應當由物業服務企業從日常維修費等代收資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用。

第五章  法律責任

　　第二十六條  未按照本辦法規定交存、代交或承擔相應專項維修資金的單位和個人，由當地房產管理部門責令其限期補交；逾期仍不足額交存的，可由當地房產管理部門按未交存額每日千分之二加收滯納金。業主委員會或相關業主可以依法對其提起訴訟。

　　第二十七條  專項維修資金管理部門、單位及其工作人員不履行職權或者濫用職權的，由上級行政機關或者有關部門責令改正，對直接負責的主管人員和其他責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　物業服務企業挪用專項維修資金或弄虛作假的，必須及時返回挪用的專項維修資金，沒收違法所得，并給予不良行為公示；情況嚴重的，除沒收違法所得外，可處以違規金額2倍以下的罰款，并可由頒發資質的部門降低或吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　社區居民委員會、業主委員會未按本辦法規定履行其職責的，由房產行政主管部門可依法予以糾正；社區居民委員會、業主委員會負責人及其他工作人員有違法行為的，依法追究其法律責任。

第六章  附 則

　　第二十八條  本辦法所稱業主是合法占有住房等物業專有部分的人。

　　本辦法所稱物業服務企業是指依法設立，具有獨立法人資格和規定條件，依據物業服務合同從事專業物業服務活動的企業。

　　第二十九條  本辦法所稱公有住房包括房產管理部門直管公有住房和單位自管公有住房。

　　本辦法所稱已售公房是指居民按照國家房改政策購買的原公有住房。

　　第三十條  本辦法所稱共用部位是指住房主體結構（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設備間、公共停車位、道路、場地、綠地和物業管理用房等法律、法規和房屋買賣合同約定的業主共用的部位。

　　本辦法所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢住房內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的屬于全體業主或單幢住房的業主、非業主使用人共同使用的高層供水箱、水泵、進水管道、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、照明、消防、安全防范、智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文體設施和區域圍護等法律、法規和房屋買賣合同約定的業主共有的設施設備。

　　住宅小區內依法屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、市政、環衛、街道、社區等單位負責建設管理的相關管線和設施設備，不屬于本辦法所稱的住房共用部位、共用設施設備。

　　第三十一條  住宅小區外具有共用部位、共用設施設備的非住宅的專項維修資金交存、管理、使用可參照本辦法執行。

　　第三十二條  本辦法自2009年  月  日起施行。原相關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。