關于印發天津市物業服務企業退出項目管理辦法的通知

天津市人民政府文件
 
津政發〔2009〕35號
 

關于印發天津市物業服務企業退出項目管理辦法的通知

各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　現將《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》印發給你們，望遵照執行。
　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年八月二十八日

天津市物業服務企業退出項目管理辦法

　　第一條　為了規范物業服務企業退出項目管理的活動，維護當事人的合法權益，做好物業項目管理的銜接工作，保持業主正常生活秩序，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）和《天津市物業管理條例》的有關規定，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區域內，因物業服務合同期滿雙方當事人不再續約或者雙方當事人依據法律、法規和合同約定提前解除物業服務合同，物業服務企業退出項目管理的活動，適用本辦法。

　　第三條　物業服務企業退出項目管理應當本著維護社會穩定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。

　　第四條　市國土資源和房屋管理局負責本市物業服務企業退出項目管理活動的監督。

　　區、縣房地產管理局負責本轄區內物業服務企業退出項目管理活動的指導和監督管理。

　　第五條　區、縣人民政府應當組織街道辦事處、鄉鎮人民政府及相關職能部門對本轄區內物業服務企業退出項目管理的具體行為實施監督。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時協調解決業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業在退出項目管理階段出現的問題。

　　第六條　建設、市容、環衛、市政、園林、公安、消防和技術監督等部門要按照各自工作職責，加強與街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區縣房地產管理局的協調配合，協助做好物業服務企業退出項目管理階段的銜接工作。

　　第七條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營服務單位，應當嚴格履行職責，直接為業主提供服務，向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任，協助區、縣人民政府和有關部門做好物業服務企業退出項目管理階段的工作。

　　第八條　開發建設單位應當維護購房人的合法權益，兌現售房承諾，解決項目遺留問題，為物業管理順利開展提供保證。

　　第九條　物業服務企業應當堅持誠信守法的原則， 嚴格履行退出程序和相應義務，協助解決項目遺留問題，做好銜接工作，保證項目管理的連續性。

　　第十條　業主和業主大會應當從保持項目管理的連續性和長遠利益出發，慎用辭退權，保證物業項目的正常秩序。

　　選聘和解聘物業服務企業，業主委員會應當召集業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。

　　第十一條　本市實行物業服務企業退出項目預警報告制度。

　 物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，物業服務企業與業主大會應當在合同終止3個月前做好下列工作：

　?。ㄒ唬I主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定后3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業；物業服務企業提出物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，應當將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業主委員會。在接到書面告知后，雙方應當就物業服務企業退出項目時間、交接事宜進行協商。

　?。ǘ┪飿I服務企業在與業主大會確定有關退出事宜3個工作日內，物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間和有關事宜書面告知所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會（村民委員會），并到物業所在地的區、縣房地產管理局辦理退出備案手續后在物業管理區域內公告。

　?。ㄈI主委員會應當做好選聘新物業服務企業的準備工作。

　?。ㄋ模﹨^、縣房地產管理局接到物業服務企業預警報告后5個工作日內，應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會（村民委員會）到物業項目聽取業主委員會、業主及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作，指導業主大會選聘物業服務企業。

　　第十二條　物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同，業主大會重新選聘新物業服務企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：

　?。ㄒ唬┰飿I服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，并積極協助業主大會選聘新物業服務企業；業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止或雙方約定之日。

　?。ǘI主委員會應當組織召開業主大會會議，對選聘新物業服務企業等事宜進行表決，在物業服務終止之日1個月前依法完成選聘工作，并在物業管理區域內公告。業主委員會應當及時與新物業服務企業簽訂物業服務合同。

　?。ㄈ┰飿I服務企業應當在退出之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：

　　1．預收的物業管理服務費、場地占用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益余額；

　　2．物業管理項目的檔案資料；

　　3．物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備；

　　4．竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；

　　5．物業竣工驗收資料；

　　6．共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料；

　　7．物業質量保證書和使用說明書；

　　8．物業管理需要的其他資料；

　　9．實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。

　?。ㄋ模┰飿I服務企業在征得業主委員會同意后，也可向新物業服務企業直接辦理移交，并由業主委員會監督確認。原物業服務企業與業主委員會辦理交接的，新物業服務企業接管后，業主委員會應當將本條第（三）項所列事項轉交新物業服務企業。

　?。ㄎ澹┬挛飿I服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，到物業所在地的區、縣房地產管理局辦理備案手續。

　　第十三條　物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同，暫時選聘不到新物業服務企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業退出項目管理1個月前業主大會未選聘到新物業服務企業的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區、縣房地產管理局指導居民委員會（村民委員會）、物業服務企業和業主委員會就管理方式、服務標準和收費標準等內容對業主進行問卷調查，并在調查結果的基礎上確定管理預案。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將確定的管理預案等有關情況書面報送區、縣人民政府，并及時組織召開物業管理聯席會議，協調解決物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題。

　?。ǘ┪飿I服務企業退出項目管理時，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，區、縣人民政府應當及時按確定的管理預案組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區縣市容、園林、環衛等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等工作。所發生的費用由業主交納，由居民委員會（村民委員會）協助業主委員會收取。

　?。ㄈ┰飿I服務企業應當在退出之日起10日內，按照本辦法第十二條第（三）項有關規定向業主委員會辦理移交事宜。

　　第十四條　物業服務企業和業主、業主大會應當按照物業服務合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。

　　第十五條　業主委員會在物業服務企業退出項目管理階段不依法履行職責，無法選聘、解聘物業服務企業的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召集物業管理聯席會議進行協調解決。

　　 第十六條　業主委員會未經業主大會同意，擅自作出解聘和重新選聘物業服務企業決定的，物業所在地的區、縣房地產管理局或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　第十七條　業主委員會和新老物業服務企業的交接工作應當依法進行。原物業服務企業不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務。

　　第十八條　原物業服務企業退出項目管理時，未成立業主委員會的，區、縣房地產管理局應當指導其向街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理移交手續。

　　新物業服務企業確定后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將代為保管的該項目資金、物品和資料，轉交給新物業服務企業。

　　第十九條　物業服務企業不按照規定履行退出程序和相應義務的，按照《天津市物業管理條例》的有關規定處理。同時，由天津市物業管理協會記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布。

　　第二十條　本辦法自2009月10月1 日起施行，至2014年9月30日廢止。市人民政府2004年12月30日《關于印發〈天津市物業管理企業退出項目管理暫行辦法〉的通知》（津政發〔2004〕119號）同時廢止。