第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。
第二條 市建設行政主管部門負責全市物業管理的監督管理工作，組織實施本規定。
區建設行政主管部門負責轄區內物業管理行業管理工作，配合街道辦事處（鎮人民政府）履行有關物業管理的職責。
第三條 街道辦事處（鎮人民政府）在物業管理方面應當履行下列職責：
（一）負責組織本轄區內業主大會成立工作和指導業主委員會換屆工作，辦理業主委員會的備案工作；
（二）指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責，對業主大會或業主委員會違反法律法規的決定予以責令限期改正或者撤銷；
（三）調解物業管理糾紛。
第四條 建立物業管理聯席會議制度，主要協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業管理中的重大問題。
物業管理聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）召集區建設行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會等單位參加，必要時可通知業主、業主委員會、物業服務企業參加。物業管理聯席會議的具體工作由街道辦事處（鎮人民政府）負責。
第五條 市物業管理協會是物業服務行業自律組織，應當積極規范行業經營行為，維護會員合法權益，促進物業服務企業誠信經營。負責定期公布各類物業服務費用信息，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調解行業內部爭議等。
市物業管理協會可以成立業主委員會專委會。
第六條 物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍確定。
確需調整物業管理區域的，由區建設行政主管部門會同街道辦事處（鎮人民政府）根據方便管理服務、節約管理成本和業主自愿原則劃定，結合當地社區的布局，依法劃分物業管理區域，并在相關物業管理區域內公告。
第七條 開發建設單位應當在首套房屋交付使用之日起一年內向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提供業主清冊、物業總建筑面積、各獨立產權建筑面積、物業出售并交付使用時間等資料。
同一個物業管理區域分期開發的項目，開發建設單位應當在每一期的首套房屋交付使用之日起一年內提供前款規定的資料，并注明總建筑面積和各期開發的建筑面積以及物業類型。
街道辦事處（鎮人民政府）在履行物業管理職責中，可以向房地產交易權籍登記機構查閱、復印物業管理區域內的業主姓名、各獨立產權建筑面積、業主聯系方式等資料，房地產權籍登記機構應當提供。
第八條 物業管理區域符合召開首次業主大會的法定條件后六十日內，建設單位或其委托的物業服務企業應當書面告知物業所在街道辦事處；業主也可以書面告知物業所在街道辦事處。
街道辦事處應當在收到書面告知后一個月內，負責組織成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。
籌備組由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會、建設單位、業主代表組成?；I備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）派員擔任?；I備組成員不得擔任首屆業主委員會委員。
第九條 首屆業主委員會委員候選人按下列方式推薦:
（一）按建筑物樓宇的幢號、梯號簽名推薦；
（二）由建設單位推薦；
（三）由物業所在社區居民委員會推薦。
建設單位、社區居民委員會推薦的業主委員會候選人數合計不得超過候選人總數的百分之二十。
同一物業管理區域內的不同物業類型均應有業主委員會委員候選人，且同一物業類型的委員候選人按不同幢(梯)分布。同一物業類型、同一幢(梯)按推薦票順序確定委員候選人。人大代表或政協委員可優先推薦為候選人。
籌備組按前款規定擬定業主委員會委員候選人，并將其自然情況及其物業情況在物業管理區域內公示，公示時間應當不少于七日。業主有異議的，籌備組應當核實和處理，并將處理情況向業主大會會議報告。
第十條 業主委員會由委員五至十五人單數組成，每名委員具有同等表決權，每屆業主委員會委員任期不超過五年，可連選連任；委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。
業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當選舉產生出業主委員會候補委員。業主委員會委員和候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。候補委員人數按不超過委員人數的百分之四十設置。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和候選人得票順序當選。
候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員職務中止和資格終止時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業管理區域內公示。業主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過百分之四十的，應當召開業主大會會議增補。
第十一條 分期開發的物業在分期開發期間成立業主委員會的，應當在業主會議議事規則中明確整個物業管理區域的委員總數以及按建筑面積比例預留尚未開發物業的委員名額。后期物業的業主入住后，召開業主大會選舉新一屆業主委員會。
第十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議決定終止其資格：
（一）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益；
（二）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業；
（三）本人或配偶或其近親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業或關聯企業中任職；
（四）以書面形式向業主大會提出辭職的；
（五）不履行業主法定義務的；
（六）無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；
（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第十三條 業主委員會應當依法及時組織召開業主大會會議。
業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的，物業所在街道辦事處（鎮人民政府）可以責令其限期組織召開，業主委員會拒不組織召開的，由街道辦事處（鎮人民政府）組織召開業主大會會議。
第十四條 業主大會會議的集體討論或者書面征求意見的議題，應當通過召開業主委員會會議決定。業主委員會應當將有關決定于業主大會會議召開七日前在物業管理區域內以書面形式公告。
第十五條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。專有部分建筑面積一平方米為一個投票權。
業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上且與會業主人數二分之一以上同意。
業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金使用和續籌方案、改建或重建建筑物及其附屬設施等重大事項決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意。業主委員會應將業主大會作出的重大事項決定自作出之日起七日內向物業所在街道辦事處（鎮人民政府）備案。
第十六條 業主委員會及其委員應當按照議事規則的規定履行職責。業主委員會不按照議事規則的規定召開的，由街道辦事處（鎮人民政府）責令限期召開，逾期仍不召開會議的，街道辦事處（鎮人民政府）可以指定業主委員會委員組織召開；業主委員會委員不履行職責的，由街道辦事處（鎮人民政府）責令限期改正，逾期仍不改正的，街道辦事處（鎮人民政府）可以中止其委員職務。
業主委員會無法履行職責的，街道辦事處（鎮人民政府）及時組織召集業主大會會議，選舉產生業主委員會。
第十七條 業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。執行秘書的工作職責、報酬由業主大會議事規則規定。
執行秘書應當經市建設行政主管部門培訓考核合格并取得相應證書。
第十八條 業主委員會應當建立業主及使用人的投訴受理制度，受理下列事項：
（一） 對物業管理服務合同約定事項的投訴；
（二） 對管理規約規定事項的投訴；
（三） 對業主大會以及業主委員會的決定執行事項的投訴。
業主委員會應認真受理投訴，對難以處理的投訴可以提請街道辦事處（鎮人民政府）協調解決，或告知當事人依法申請仲裁或提起訴訟。在投訴受理中，發現違法行為的，業主委員會應予以勸阻、制止，并及時向有關行政主管部門報告。
第十九條 物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。
外地物業服務企業在本市從事物業服務的，應當自簽訂物業服務合同之日起三個月內加入市物業管理協會。
第二十條 物業服務實行項目經理責任制，物業管理區域內的物業服務負責人應當由物業服務項目經理擔任。物業服務項目經理應當經市建設行政主管部門培訓合格并取得相應證書。
第二十一條 市物業管理協會應當加強對物業服務企業及物業服務從業人員、物業服務項目經理、業主委員會執行秘書的自律性監管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的，應當要求其改正；情節嚴重的，應當給予警告、業內通報批評或者向社會公開譴責等制裁。
受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，二年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。
受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業二年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。
第二十二條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同通過網絡方式報市建設行政主管部門備案。
第二十三條 物業管理區域內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，應當與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議方可施工。
物業管理區域內不得違法搭蓋、損害物業承重結構和擅自改變物業設計使用功能。
物業管理區域內停放機動車時，應當在劃定的車位內按標示停放。
第二十四條 物業的維修責任，按下列規定劃分：
（一）物業的共用部位、共用設施設備的管理維修、更新、改造，由物業服務企業負責，費用按異產毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從專項維修資金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的專項維修資金中分攤相關費用；
（二）建設單位投資的公共設施維修、更新、改造由物業服務企業負責，費用從專項維修資金中支出；
（三）政府投資的公共設施的維修、更新、改造等工作由有關行政管理部門或專業部門負責，也可委托物業服務企業承擔，并支付相應費用。
第二十五條 一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金屬業主所有。
物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
首期歸集的專項維修資金由建設單位按照市建設行政主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價指標計算的投資總額的百分之二，在辦理開發建設單位辦理工程竣工備案前一次性劃入市建設行政主管部門指定的物業專項維修資金專戶。
日常收取的專項維修資金由業主在交納物業服務費時一并交納，由物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶。日常收取的專項維修資金交納標準由市價格主管部門會同市建設行政主管部門制定。
第二十六條 市建設行政主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。
物業專項維修資金的管理，遵循統一繳存、專戶存儲、分戶管理、核算到戶、?？顚Ｓ?、統籌監管、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。
市建設行政主管部門設立物業專項維修資金管理機構，具體負責全市物業專項維修資金的統一歸集和監管。
第二十七條 物業專項維修資金的余額不足首期歸集專項維修資金金額百分之三十的，業主大會應當續籌物業專項維修資金，續籌的資金應當不低于首期歸集的專項維修資金數額。
第二十八條 業主轉讓物業時，其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓；因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將物業專項維修資金余額退還業主。利害關系人有權查詢物業專項維修資金的繳交情況。
第二十九條 物業管理服務費政府指導價由市物價行政主管部門會同市建設行政主管部門按小區類別、樓宇類型、服務項目確定后向社會公布。
確定和調整物業管理服務費政府指導價格時，有關部門應當召開聽證會。
第三十條 物業服務企業采用酬金制計費方式收取物業服務費的，應當每半年公布物業服務費收支情況。業主委員會可以委托專業機構對物業服務費和物業專項維修資金的使用情況進行審計，審計費用從物業服務費中支出。審計報告由業主委員會在本物業管理區域內公布。
第三十一條 利用建筑物共有部分進行經營的，業主或其授權的業主委員會可以委托物業服務企業經營管理，經營收益歸全體業主所有。該經營收入除依合同約定支付物業服務企業管理服務費用外，主要補充專項維修資金，也可以經與會業主所持投票權三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意，用于業主委員會工作經費或者物業管理的其他需要。
第三十二條 業主委員會、物業服務企業應當將專項維修資金的使用明細、共有部分經營收入和支出在物業管理區域明顯位置和物業專項維修資金管理網站進行公示，公示時間應當不少于七日。
第三十三條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料。房地產交易權籍登記機構在辦理房屋權屬初屬登記時，在土地房屋登記簿上載明物業管理用房位置、面積等事項。業主和業主委員會有權向房地產權籍登記機構查詢物業管理用房的有關情況。
第三十四條 物業服務合同期滿而業主大會未選聘新的物業服務企業，物業服務企業可以繼續履行前期物業服務合同至業主大會選聘物業服務企業時止。物業服務企業不繼續履行物業服務合同的，應當提前三十日在物業管理區域公告并同時向所在街道辦事處（鎮人民政府）報告。
物業服務合同期滿后，業主委員會要求物業服務企業退出的，物業服務企業應當退出。
第三十五條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當按國家規定辦理相關資料移交手續，同時履行下列交接義務：
（一）移交保管的業主檔案、有關物業設施設備改造、維修、保養的有關資料、水電分戶表的讀數及公攤水電費明細。實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案、物業服務費結余、專項維修資金結余、用物業服務費購置的資產及物品；
（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員；
（三）清退預收、代收的有關費用。
第三十六條 物業服務企業應當向市建設行政主管部門及時報送半年度、年度統計報表和其他相關統計資料。
第三十七條 物業服務企業違反本規定，未加入市物業管理協會的，由市建設行政主管部門責令限期一個月內改正；逾期未改正的，按逾期月數每月處以一萬元罰款。
第三十八條 物業服務企業違反本規定未將物業服務合同報市建設行政主管部門備案的，由市建設行政主管部門責令限期改正，拒不改正的可處以五千元罰款。
第三十九條 違反本規定，在物業管理區域內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，未與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協議就施工的，由城市管理行政執法部門責令其改正，并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
第四十條 對于在物業管理區域內違法搭蓋、損害物業承重結構、擅自改變物業設計使用功能等違法行為，物業服務企業應當制止，并及時報告城市管理行政執法部門。城市管理行政執法部門應當責令其停止違法行為，限期改正；拒不改正的，可處以一萬元以上五萬元以下的罰款，對危及建筑物安全的或者改變規劃使用性質，應函告國土房產管理部門限制該套房屋的產權交易和抵押登記直至改正為止。對違法搭蓋嚴重違反規劃或者市容市貌的，城市管理行政執法部門應當依法強制拆除。
第四十一條 違反本規定，在物業管理區域內停放機動車時。未按劃定的車位內和按標示停放的，由城市管理行政執法部門責令其改正，并可處以二百元的罰款；嚴重影響物業管理區域管理秩序的，城市管理行政執法部門可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業服務企業，有關費用由違法行為人承擔。
第四十二條 建設單位不按規定繳交首期歸集的物業專項維修資金的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款；情節嚴重的，由市建設行政主管部門吊銷或提請吊銷其相關資格證書。
第四十三條 物業服務企業違反本規定，不按時報送統計報表和相關資料，或者提供虛假報表和相關資料的，由市建設行政主管部門責令改正。對不按時報送統計資料的，處以五千元罰款；對提供虛假統計資料的，處以二萬元以上五萬元以下罰款。
第四十四條 本規定自 年 月 日起施行。廈門市第十一屆人民代表大會常務委員會第八次會議于1998年10月29日通過的《廈門市住宅區物業管理條例》同時廢止。
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2009/9/3 10:49:00