中國親情住宅小區建設和管理導則(試行)

一、總則

1、2004年建設部批準中國房地產及住宅研究會組織進行“關于住宅與住區增進親情的規劃設計與相關措施的研究”（建科[2004]74號）的課題研究工作,探究如何建設充滿親情、和諧的住宅小區的問題。為了更好地發揚理論聯系實際的優良作風，由中國房地產及住宅研究會、中國老齡科學研究中心、清華大學房地產研究所共同組成的課題領導小組決定，在開展課題理論研究的同時，開展“中國親情住宅小區研究與試點”活動。為了給試點活動提出統一的標準，特制定本導則。

2、親情主要包括家庭親情、鄰里親情和住區親情。建設親情住宅小區，就是以“打造親情住區、構建和諧社會”的新理念為指導，把各項親情有機地融入住宅小區規劃、設計、建設和物業管理服務的全過程。融入親情的具體內容包括：協調和諧的小區規劃，功能齊全舒適方便的住宅設計，凈化、美化的生態景觀，齊備的生活服務設施，配置合理的適應老、中、青、幼活動和鄰里交往的場所，高效能的小區管理，全方位高質量的物業管理服務，以及傳承文化、弘揚道德等諸多方面。

3、本導則適用于城市新建住宅小區的建設與管理。也可為已建成的住宅小區改造完善為“親情住宅小區”作導引。

4、親情住宅小區的建設和管理，除應遵循本導則外，尚應符合國家相關法律、法規和技術標準、規范的規定。

5、本導則由中國房地產及住宅研究會負責解釋。

二、親情住宅小區的規劃

1、通過招標、投標、掛牌取得的建設土地，其地質、地貌和周邊的生態環境要符合建設親情住宅小區的要求。

2、親情住宅小區周邊應有良好的交通條件，水、電、燃氣、熱力等市政管線齊備，并靠近商業、醫療、教育、文化、體育、娛樂設施。

3、親情住宅小區應作到規劃布局合理，空間變化豐富、巧于安排優美的綠化設施和疏密有致的建筑物，做到住宅小區有機地與自然結合，形成各具特色的景觀。

4、親情住宅小區內各幢住宅及其群體的規劃布局，要做到序列清晰，有較強的識別性和領域感。

5、每套住宅都要有良好的日照和自然通風，住宅與周圍環境應具有通透性，使居民在室內也有良好的景觀視野。

6、親情住宅小區的出入口位置應選擇合理，道路系統便捷，機動車道和步行道自成系統，減少相互交叉。救護車、搬家車可直接抵達所有單元入口。發生火災時消防車隊可順利靠近建筑物登高面并沿環路撤離火場。區內機動車停車位宜大于總戶數的50%，地面停車率不宜超過10%，并不應低于當地規定指標。

7、親情住宅小區內應有滿足日常生活需要的配套公建，居民步行到達會所、小超市、托兒所、醫療站和物業管理公司的距離不宜超過500米。

8、親情住宅小區的綠地率不應小于35%，人均公共綠地面積不應小于1平方米。

9、親情住宅小區空氣潔凈指標達到良好水平以上，污水和垃圾無害化處理率達到100%。

10、親情住宅小區內應配置有利于老、中、青、幼活動的公共配套設施或公共活動空間，如中心廣場、綠地、水系、運動場地、會所、運動館等，其中要有部分免費的公共交往場所，如書畫、吹拉彈唱、下棋、文體、聊天等場所。在以上場所中，盡力增加一部分滿足老年和兒童活動所需的設備設施和場所。

11、親情住宅小區內或鄰近小區，應設幼兒園、中小學、老年照料與家政服務中心、醫院或醫療機構。

三、親情住宅的建筑設計

1、親情住宅小區內的住宅，稱為親情住宅。親情住宅設計要認真考慮融入親情的要求。親情住宅小區應為兩代、三代家庭提供“合居型”（同居于一套住宅內）、“鄰居型”（父母和子女同小區、同樓、同層分開居?。┑榷鄻踊木幼》绞?。

有條件的親情住宅小區，可以建設老年公寓和青年公寓。也可以在普通住宅樓中配置老年住宅戶型。不建老年公寓的親情住宅小區，要在住宅設計中預留“適老改造”的條件。

2、親情住宅設計要認真貫徹節能省地的方針

3、親情住宅的套型設計應作到平面布局合理，功能齊全，空間利用充分，戶均面寬和房屋進深大小適度。

4、在住宅總套數中，兩代居、三代居和老年居套型應占有一定的比重。

5、親情住宅供老年人居住的套型應符合戶內無障礙設計要求。地面采用防滑面層，且沒有高差突變；入戶走廊凈寬不小于1.2米，其它走廊凈寬不小于1米；門扇開啟凈寬不小于0.8米；座便器、浴缸近旁以及衛生間和室內其它需要部位設沿墻防滑扶手；衛生潔具和室內裝修宜采用白色或其它淺色調。

6、親情住宅不宜采用錯層結構。

7、有3個或3個以上臥室的親情住宅，至少應設2個衛生間。

8、親情住宅的外墻、屋面、外門窗均應采取保溫隔熱措施，夏熱冬冷和夏熱冬暖地區還應做好建筑物遮陽，其綜合節能效果應達到國家和地方政府規定的指標。

9、親情住宅應做好隔聲構造，其樓板計權標準化撞擊聲壓級宜低于65分貝。

10、親情住宅的外觀和立面設計應美觀，體現當地氣候特點和建筑文化傳統，色彩運用符合居住建筑特征，并與周邊環境相協調。

四、親情住宅的結構設計

1、親情住宅的結構設計使用年限不應低于70年，安全等級不應低于二級。

2、親情住宅的地基基礎，應根據巖土工程勘察資料，綜合考慮主體結構類型、結構體系、材料、地域和施工條件等因素后，進行承載力設計，地基變形應滿足上部結構安全和各項建筑功能的正常使用要求。

3、親情住宅應能承受在建造過程中的施工荷載和使用過程中的重力荷載、雪荷載、風荷載以及地震荷載等各種作用，并保持規定的使用性能。

4、在沿海地區和人均耕地少于0.8畝省份的大中城市建造親情住宅，不得使用實心粘土磚。

5、當親情住宅為鋼筋混凝土結構時，應優先采用短肢剪力墻或異形柱框架等室內無梁無柱的結構體系。

6、在技術可靠的前提下，親情住宅宜采用新型砌筑體系、鋼結構體系、木結構體系等符合資源節約和環境保護理念的新結構體系。

五、親情住宅的設備設施配置

1、親情住宅應有室內生活給水和熱水供應，具備洗浴條件。

2、生活給水系統應充分利用城市給水管網的水壓直接供水。設置生活飲用水水池（箱）和管道進行二次供水時，應采取防止污染措施，保證水質符合要求。

3、親情住宅的衛生器具和配件應采用節水型產品，不得使用一次沖水量大于6升的坐便器。浴缸應達到“寬邊可坐”、操作簡便的要求。

4、嚴重缺水城市的親情住宅，應按當地政府規定建設中水系統。

5、當親情住宅采用太陽能熱水系統時，應與建筑設計同步進行，作到太陽能系統與建筑一體化。

6、親情住宅電氣線路的選材、配線應與住宅用電負荷相適應，并應符合安全和防火要求。

7、親情住宅供老年人居住的套型既有溫柔的燈光照明，又有較強的照明以備老人看書寫字之需。

8、親情住宅的公共部位應采用節能燈具和節能開關。

9、親情住宅套內的普通電源插座、空調電源插座與照明系統，應分路配電，每戶不宜少于7個回路。

10、親情住宅配電系統的接地方式應可靠，并應進行總等電位聯結。衛生間、廚房應作局部等電位聯結。

11、親情住宅燃氣引入管應設在廚房或與廚房相連的陽臺內，嚴禁設在臥室、衛生間內；水平燃氣管道不得暗埋在地下土層或樓面混凝土板內；燃氣管道與電氣設備、相鄰管道之間應保證安全間距。

12、嚴寒和寒冷地區的親情住宅應設采暖。實行集中采暖的親情住宅應設置分戶計量、分室調節裝置，或采取其它可以按戶公平計量耗熱量并分配采暖費用的技術。

13、親情住宅應采用成套廚房設備。

14、親情住宅應安裝包括安全防范子系統、設備管理與監控子系統、信息網絡子系統在內的住宅區智能化系統。親情住宅供老年人居住的套型尚應設專供緊急醫療救助用的報警按鈕；親情住宅所有套型都應具備在家中快速上網的功能。

15、親情住宅所有公共管道的閥門、電氣設備和用于總體調節和檢修的部件，均不應布置在住宅套內。親情住宅冷、熱水表、電能表和燃氣表的設置應便于管理。

16、親情住宅采用戶式空調時，室外機應結合建筑設計在指定位置隱蔽安裝，作到安全、美觀。

17、層數超過7層的親情住宅應設置室內消火栓系統；層數超過9層的親情住宅應配置滅火器；層數超過35層的親情住宅應設自動噴水滅火系統。

18、層數超過4層的親情住宅宜設電梯；層數超過6層的親情住宅必須設電梯。層數超過9層的塔式親情住宅和層數超過11層的單元式、通廊式親情住宅應設消防電梯。

19、親情住宅小區應實行垃圾分類收集，對廢電池等有害廢品特殊集中處置，并宜采用有機垃圾生化處理等實現垃圾減量化、無害化和資源化的先進技術。

20、采取裝修一次到位的老年住宅，其廚衛設備和櫥柜家具要適應老年人不便攀高、蹲低的狀況。

六、親情住宅小區的環境設計

1、親情住宅小區應具有安全、安靜、溫馨、祥和，優美、凈化的環境。

2、親情住宅小區應有匠心獨具的環境小品，傳達社區居民共同的心聲和愛意。

3、親情住宅小區應選用適合當地生長條件的植物種類，實現植物品種的多樣化。植物配置應作到喬、灌、草搭配，點、線、面結合，特別應注意避免遮蔭樹不足的現象。

4、親情住宅小區的地面停車場宜采用植草磚鋪砌，人行便道等室外硬地應采用透水性好的地面材料。

5、親情住宅小區的景觀用水應采用自然水系的水、中水或收集的雨水，不得采用自來水。

6、親情住宅區室外無障礙通道必須貫通，并能使殘障人士到達區內主要景點和活動場地。

7、親情住宅小區、尤其是規模較大小區的景觀設置應充分注意“均好性”和鄰里就近交往，控制好中心花園（廣場）的尺度，加強庭院景觀和鄰里就近交往場所的營造。

七、施工與驗收

1、親情住宅小區應選擇具有一流管理能力和技術水平的施工企業承擔建造任務，聘請高水平的監理公司實行嚴格的監理，確保工程質量。

2、親情住宅小區建設所用的建筑材料，必須有出廠合格證，并按規定進行復試或檢驗、化驗，確認合格后方可使用。

3、親情住宅應有能反映工程質量狀況的完整施工技術資料，內容包括：①全套施工圖紙，以及圖紙會審記錄、設計變更和洽商文件；②工程測量與復測記錄；③建筑材料合格證和試驗、檢驗報告；④施工記錄；⑤分部分項工程質量驗評記錄；⑥隱蔽工程驗收記錄，單位工程驗收記錄；⑦沉降觀測記錄等。

4、親情住宅應實行一次裝修到位，杜絕毛坯房。

5、親情住宅不允許出現影響結構安全的裂縫。

6、親情住宅通過竣工驗收并在當地工程質量監督部門備案后，還須經當地房地產開發主管部門組織規劃、消防、人防等部門進行綜合驗收，確認合格；各種公共建筑和活動場所齊備，服務管理工作到位，并具備接通水、電、燃氣、暖氣的條件后，方可交付使用。

7、 開發企業應在親情住宅交付用戶的同時，提供給用戶《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，作為指導用戶正確使用和進行質量保修的依據。

八、物業管理和社會服務

1、親情住宅小區應實行專業化、社會化的物業管理。在交付使用的過渡期，物業管理公司由開發商委派。在業主委員會成立后，由業主委員會通過招標選聘物業管理公司。

2、親情住宅小區應建立完整、齊全的物業檔案，內容包括：①竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施和地下管網工程竣工圖，以及相關的其他竣工驗收資料；②設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；③工程質量保修文件和物業使用說明文件；④物業管理所必需的其他資料。

3、物業管理公司應有完善的管理制度，并能嚴格執行。親情住宅區內保安、保潔、綠化服務工作應充分到位，區內環境整潔優美，物業管理公司員工與居民是“親人”關系，實行親情化服務。

4、親情住宅小區內房屋、建筑物和相關場地應能及時得到維修和養護。電梯、水泵與水池（箱）、供熱、中央空調、燃氣、電力、應急照明、智能化系統等共用設備應能按時進行日常維護、計劃檢修和強制保養，保證正常運行。

5、通過物業管理企業或社區的其他機構，為小區內的居民增設各種上門服務的業務，包括有償的代居民購物送貨上門，做室內清潔、做飯或洗滌衣物，以及上門醫療服務等。

6、根據住宅小區的實際情況，開展一些有利于公益事業、有利于居民交往的公益活動，例如組織居民（特別是離退休的老人）參與公益事業或公共設施管理的評議活動；發動居民捐書成立社區圖書館及愛心超市并承擔義務管理員；發動少年兒童分片包干綠地和雕塑的監督維護。

7、在住宅小區服務管理中，大力倡導廣大居民發揚互助互愛精神。對于有利于互助互愛的新事物，要給以表揚和推廣。

8、親情住宅小區應經常開展書畫、剪紙展覽，茶藝、插花、服飾表演，歌詠、烹飪比賽等群眾喜聞樂見的文化娛樂活動，既使居民享有豐富的社區文化生活，又增加相互交往的機會。

9、發揚中華民族的傳統美德，努力把親情住宅小區建成家庭成員互敬互愛，鄰里之間和睦相處，社區居民關系融洽，精神文明建設成果豐碩，人們尊老愛幼形成風氣，舉止禮貌、其樂融融的居住樂園。

10、親情住宅小區應經常宣傳表彰好人好事，定期評選模范居民、五好家庭和先進物業管理工作者。社區居民的歸屬感和自豪感應很強烈，居民對開發商、物業管理公司和街道辦事處、居民委員會工作的認同率和滿意度應達到80%以上。