哈爾濱市物業服務收費暫行辦法[廢止]

    第一條 為加強我市物業服務收費的指導，規范物業服務收費行為，保障業主和物業企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、國家發改委《物業服務收費管理辦法》、《黑龍江省物業服務收費管理辦法》、《哈爾濱市物業管理規定》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于哈爾濱市城區內具有物業管理資質的企業對各類物業提供社會化、專業化服務的收費行為。

　　第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行日常運行、維修、養護，提供保潔、公共秩序維護、綠化養護等服務，向業主所收取的費用。

　　第四條 市價格主管部門會同市房產住宅行政主管部門負責本市城區內的物業服務收費政策的制定和監督管理工作。區價格主管部門負責物業服務收費的監督管理。

　　第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。物業服務企業在物業服務中應當遵守有關法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第六條 物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅以及配套使用的電梯的物業服務收費實行政府指導價。

　　小區配套使用的室內停車場（位），由物業服務企業提供服務的，收取的綜合服務費，實行政府指導價。

　　酒店式公寓、別墅等高檔住宅和非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

　　為業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規定外，實行市場調節價。

　　第七條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。實行政府指導價的物業服務收費采用包干制；實行市場調節價的物業服務由業主選擇實行包干制或酬金制。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業。其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第八條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　第九條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調和電梯運行等費用；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用。

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；

　?。┪飿I服務企業辦公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務企業固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛┙洏I主大會同意的其他費用。

　　第十條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

　　第十一條 實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

　　第十二條 普通住宅小區物業服務收費，由市價格主管部門會同市房產住宅行政主管部門根據物業服務等級標準和環境設施設備等因素，按照分等計價、質價相符的原則，制定本市物業服務基準價格及其浮動幅度，并定期公布。

　　第十三條 普通住宅小區物業服務收費的項目，根據不同服務內容分為綜合管理費、公共區域秩序維護費、公共區域保潔服務費、公共區域綠化養護費以及共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修費等五項。每個項目根據不同物業服務等級標準等情況，劃分為五個等級，最高為一級。

　　每個服務等級對應的收費標準為基準價格，在上下浮動不超過10%的浮動幅度內，由業主大會與物業服務企業協商確定具體浮動幅度。物業服務項目和等級，由業主大會與物業服務企業根據實際需求在物業服務等級指導標準范圍內選取。

　　公共區域綠化養護以及共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務等級的選取，可參考環境設施設備等級指導標準，結合小區實際情況具體確定。

　　物業服務收費標準為所選取的物業服務項目和服務等級對應收費標準的總和。

　　第十四條 普通住宅前期物業服務收費以及電梯、室內停車場（位）收費，由建設單位結合物業的特點，選擇服務項目、服務等級并按本辦法的規定擬定收費標準，在選聘物業服務企業前報市價格主管部門核定后，與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。

　　第十五條 業主大會成立后，普通住宅物業服務收費以及電梯、室內停車場（位）收費由業主大會根據《哈爾濱市普通住宅小區環境設施設備等級指導標準》、《哈爾濱市普通住宅小區物業服務等級指導標準》、《哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格》、《哈爾濱市機動車停放服務暫行辦法》等協商確定具體收費標準，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。雙方協商不一致的，由物業管理區域所在街道辦事處組織社區居委會、物業服務企業、業主委員會等相關單位召開聯席會議，共同協商解決。

　　第十六條 實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中協商確定。

　　第十七條 建設單位向市價格主管部門申報普通住宅物業服務收費標準時，應當提供以下資料復印件并加蓋報送單位公章：

　?、褰浺巹澆块T批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖；

　?、嫔暾埼飿I服務項目、服務等級標準的書面建議；

　?、缜捌谖飿I服務方案；

　?、璩杀緶y算資料；

　?、楣ど虪I業執照；

　?、昶渌枰獔笏偷馁Y料。

　　第十八條 前期物業服務合同生效之日至房屋買賣合同約定交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。房屋買賣合同約定交付之日的次月起發生的物業服務費用，由業主承擔。

　　第十九條 因建設單位原因使得物業管理區域的綠化、道路等庭院配套設施，不能與住宅同時交付使用的，物業服務費用應低于前期物業服務收費標準，具體幅度由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第二十條 已竣工但尚未出售或者因建設單位原因未按房屋買賣合同約定交付時間交付給物業買受人的，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

　　第二十一條 物業服務費用以建筑面積每平方米 每月 元為計費單位，按月、季、年計收，具體計收方式由物業服務企業按照物業服務合同約定的期限向業主、使用人收取，預收期限不得超過12個月。

　　第二十二條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定,逾期不交納的，應按照物業服務合同約定承擔違約責任。業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。業主與使用人約定由使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。物業產權發生轉移時,原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。

　　第二十三條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協議，物業服務企業可向委托方收取代辦服務費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意，按照規定辦理有關手續，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十五條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十六條 對住宅小區實施物業服務過程中涉及車輛停放服務、裝修垃圾清運等收費，按市價格主管部門有關規定執行，未作規定的，由雙方協商確定，并在委托協議中約定。

　　第二十七條 物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應按照國家有關規定，在物業管理區域內的醒目位置或收費地點，采取公示欄、公示牌等方式，標明服務內容及標準、基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。

　　第二十八條 本辦法實施前的普通住宅（小區或非小區住宅），物業服務合同（包括前期物業服務合同）尚未到期的，物業服務及收費標準原則上按原合同約定執行。

　　第二十九條 本辦法實施后，未成立業主大會的，由物業服務企業根據小區實際服務內容和原收費標準情況，選擇相近服務等級和指導價格，由社區居委會組織業主共同確定物業服務等級和指導價格并在物業管理區域內公示。待業主大會成立后，由業主大會按照本辦法第十五條規定重新選擇物業服務等級和指導價格。

　　第三十條 物業管理區域內的公有住宅的租金包含綜合管理和共用部位、共用設施設備維護費用，其它服務項目的收費標準，按照同區域收費標準執行。

　　第三十一條 違反本辦法規定的價格違法行為，由各級價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《物業服務收費明碼標價的規定》等法律、法規予以處罰。

　　第三十二條 市價格主管部門對普通住宅物業服務成本實行監審制度，在開展成本調查時，物業服務企業應向價格主管部門如實反映情況，提供必需的帳簿、成本資料、文件以及其他資料等。

　　第三十三條 各縣（市）政府價格主管部門會同同級房產住宅行政主管部門可參照本辦法，結合當地實際制定物業服務收費標準，并報市價格主管部門和市房產住宅行政主管部門備案。

　　第三十四條 本辦法實施前有關規定與本辦法不符的，依照本辦法執行。

　　第三十五條 本辦法由市價格主管部門和市房產住宅行政主管部門按各自職責負責解釋。

　　第三十六條 本辦法自2009年4月1日起執行。哈爾濱市物價局、房地產管理局關于轉發黑龍江省物價局、建設委員會《黑龍江省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知（哈價經發[1998]17號）同時廢止。

    附件1：哈爾濱市普通住宅小區物業服務收費指導價格
　　附件2：哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格
　　附件3：哈爾濱市普通住宅小區物業服務等級指導標準
　　附件4：哈爾濱市普通住宅小區環境設施設備等級指導標準
　　附件5：哈爾濱市普通住宅小區物業服務人員配置等級指導標準

相關法律法規：哈爾濱市關于進一步規范物業服務收費工作的通知[2011]