柳州市物業服務收費管理實施細則（試行）

                               柳價字〔2009〕17號                        
 
關于印發《柳州市物業服務收費管理實施細則》（試行）的通知
 
各有關單位：
    為規范我市物業服務行為和收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《廣西壯族自治區物業服務收費管理暫行辦法》等有關規定，結合我市的具體情況，現將《柳州市物業服務收費管理實施細則》（試行）印發給你們，請遵照執行。

附件
柳州市物業服務收費管理實施細則（試行）

第一條  為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《物業服務定價成本監審辦法》、《廣西壯族自治區物業管理條例》、《廣西壯族自治區物業服務收費管理暫行辦法》等規定，制定本實施細則。
第二條  本細則適用于柳州市市區內經工商行政管理機關登記注冊，并持有建設行政主管部門核發的物業服務企業資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同的約定開展物業服務活動的收費管理。
第三條  本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對服務和管理范圍內房屋及配套的公共設施、設備和其他相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的公共綠化、衛生、環境容貌和交通、公共秩序，而向業主所收取的費用。
第四條  提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條  市、城區價格主管部門會同同級物業行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。
第六條  物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業服務收費，既要考慮物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素、也要考慮廣大業主的承受能力。
第七條  本細則所稱的物業服務包括公共性服務、專項服務和特約服務。
公共性服務費（物業服務費）指物業服務企業為物業管理區域內的全體業主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環境保潔、公共綠化養護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業主收取的費用。
專項服務費是指物業服務企業為特定業主（或使用人）提供車輛停放、車輛保管、房屋裝飾裝修管理等專項性服務而向該部分業主（或使用人）收取的服務費用。如車輛停放服務費、車輛保管費、裝飾裝修管理服務費等。
特約服務費是指物業服務企業為滿足部分業主或者使用人的需要，與業主或者使用人協商，為業主或者使用人提供特約服務而向委托的業主或者使用人收取的費用。如建筑垃圾清運費、家政服務費等。
第八條  物業服務收費應根據物業類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
由開發建設單位依法選聘的物業服務企業對普通住宅區(包括經濟適用房，以下同)進行物業管理的公共性服務費，實行政府指導價；對由全體業主或業主大會選聘物業服務企業進行普通住宅區物業管理的公共性服務費，實行市場調節價；對別墅住宅區以及辦公、商用等其他非住宅物業進行物業管理的公共性服務費，實行市場調節價。
前期物業管理的車輛停放服務費等專項服務收費，實行政府指導價；車輛保管費、裝飾裝修管理服務費等專項服務收費，實行市場調節價。
特約服務費實行市場調節價。
第九條 實行政府指導價的公共性服務費的計價單位為：元/平方米.月,計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收??；未辦理房屋所有權證的，以經審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收??；未取得房屋所有權證，也未有經審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。
第十條 物業的供配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛生間、監控設備、公共照明、中央空調等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及物業管理區域內的管漏、線損，沒有列入物業服務成本的，應統一納入代收代繳費用，由相關業主繳納。物業服務企業應單獨列帳，按實際支出費用和規定或約定的分攤方法合理分攤，在收取費用前將分攤情況予以公布。
公共能耗費分攤原則：使用人、受益人共同分擔。具體分攤方式有合同約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按照下列分攤方式分攤： 1、樓道燈電費以單元或幢按戶分攤；2、道路路燈、水景等水費、電費由全體業主按產權戶數分攤；3、中央空調的電費按建筑面積分攤；4、二次加壓水泵、給排水能耗費用按用水量分攤；5、電梯的電費按建筑面積分攤。
物業服務企業自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業服務企業承擔，不得向業主分攤。
公共能耗的分攤方式應在商品房買賣合同和物業服務合同中明確約定。
物業服務企業應在公示欄公布公共水電費用等能耗分攤的詳細情況。
第十一條 在物業管理區域內停放車輛的業主或使用人，須向車位產權人交納車位使用費，向提供車輛管理服務的物業服務企業交納車輛停放服務費。對停放的車輛有保管要求的，業主或使用人應與物業服務企業另行簽訂車輛保管合同，按照合同的約定向物業服務企業繳納車輛保管費，物業服務企業承擔約定的相關責任。
為滿足物業管理區域業主的停車需求，在不違反有關法律法規的前提下，利用公共道路一側或其他公共場地停放車輛的停放服務費，有合同約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，在業主大會成立前，按照市物價局的指導價執行，業主大會成立后按照業主大會的決定收費。物業服務企業應當每半年將車位使用費存入市維修資金專戶或經城區物業行政主管部門批準設立的專門帳戶，在業主大會成立前不得使用車位使用費，業主大會成立后應移交給業主大會、業主委員會管理，按照業主大會的決定使用。
公安、消防、搶險、檢修、救護、環衛、軍用等特種車輛執行公務進入小區停放在道路和停車場的，不得收取車輛停放服務費。
第十二條  物業服務收費實行政府指導價的，由市物價局會同市建設委員會根據物業服務特點、物業服務等級標準等因素，結合我市經濟發展水平、物業管理行業平均成本的變化等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并定期調整和公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
普通住宅前期物業管理的公共性服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。服務標準降低或減少服務項目，收費標準應相應降低。
帶有電梯的住宅的公共性服務費包括電梯年檢費用、日常運行維護費用和二次加壓水泵日常運行費用，但不包括電梯和水泵運行所產生的用電、用水費用。
同一物業管理區域內同一性質、同一類型的物業實行同標準服務，同質同價。
第十三條  前期物業管理的公共性服務費應按照《柳州市普通住宅物業服務等級標準和收費標準》，由開發建設單位確定服務等級、服務標準，在銷售物業前采用招投標等方式依法確定收費標準和物業服務企業，并報市物價局、建委備案。
第十四條  住宅樓宇、住宅小區內符合規劃要求的辦公、商業用房、幼兒園、學校、會所、活動中心等其他用房的公共性服務費收費標準可高于同類住宅，具體收費標準由雙方合同約定。
第十五條  物業服務收費實行市場調節價的，開發建設單位或業主、業主大會應與物業服務企業在物業服務合同中約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間、合同期限等內容。
第十六條  物業服務企業應當按照價格部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域公示欄、主出入口或物業服務中心，將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費對象、計費方式、計費起始時間及監督舉報電話等有關情況進行公示。
第十七條  業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十八條  開發建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當約定物業管理服務項目、服務內容、服務等級、服務標準、收費標準、計費方式、計費起始時間和公共能耗分攤方式等前期物業服務方面的內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十九條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
    實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
第二十條  物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費、工會會費等；
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用；
3.物業管理區域清潔衛生費用；
4.物業管理區域綠化養護費用；
5.物業管理區域秩序維護費用；
6.辦公費用；
7.物業服務企業固定資產折舊；
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9.經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。共用部位，共用設施設備日常運行維護保養費用，從物業服務費用中列支。
第二十一條  實行政府指導價的物業公共性服務費采用包干制。
別墅區和其他物業以及業主大會成立后的普通住宅，采用包干制還是酬金制由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第二十二條  物業服務企業應與業主（或使用人）簽訂裝飾裝修管理服務協議，按照裝飾裝修管理服務標準為業主提供裝飾裝修管理服務，并對業主（或使用人）的裝飾裝修行為進行指導和監督。物業服務企業不得以任何名義向業主收取裝飾裝修押金、保證金。
裝飾裝修過程中破壞共用部位、共用設施設備的，如承重墻、墻埋水電線、電話線等需要恢復、維修的費用按實際發生數額，由業主或使用人承擔。
業主或使用人裝飾裝修物業產生的建筑裝飾裝修垃圾，其清運費用按實際發生數額，由業主或使用人承擔。裝飾裝修服務協議中約定由物業服務企業負責清運的，可按約定收取建筑裝修垃圾清運費。
第二十三條  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主（或使用人）所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業服務企業應當在物業管理區域主出入口和物業服務中心向全體業主公布酬金制物業服務資金年度預決算，每年七月二十日前公布上半年物業服務資金的收支情況，次年元月二十日前公布上年度物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
第二十四條  物業服務收費采取酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第二十五條  物業交付使用后，業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費或者物業服務資金。
第二十六條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位方原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第二十七條  前期物業服務合同生效之日起至出售房屋交付使用的當月發生的物業服務費或者物業服務資金，由開發建設單位全額交納。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費或者物業服務資金，由物業買受人（業主）按照商品房買賣合同的約定交納。
物業交付買受人后，物業服務區域內相關配套設施尚未完備的，其物業服務收費標準應適當降低。
第二十八條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續,簽訂書面經營服務合同或制訂（臨時）管理規約。業主大會成立之前，所得收益用于補充專項維修資金；業主大會成立之后按照業主大會的決定使用。
第二十九條  物業服務費或者物業服務資金按月收取。經協商約定，業主可以預交物業服務費或者物業服務資金，但物業服務企業不得預收超過一年的物業服務費或者物業服務資金。
第三十條  物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費及其他額外費用。
第三十一條  物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第三十二條  物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，除市物價局有統一規定外，服務收費標準由雙方約定。
第三十三條  物業服務企業在物業服務中應當遵守國家有關價格法律法規、規范性文件，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第三十四條  市物價局會同市建設委員會應當加強對物業服務企業的服務內容中收費項目和收費標準的監督管理。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由市物價局依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》，予以處罰。
第三十五條  本實施細則由市物價局會同市建設委員會負責解釋。
第三十六條  本市六縣可參照本實施細則制定相應管理措施。
第三十七條  本實施細則自二00 九年三月一日起實施，試行期兩年。原制定的相關文件與本實施細則有沖突的，按本實施細則執行。

柳  州  市  物  價  局      柳 州 市 建 設 委 員 會
 
二〇〇九年二月六日