崔朝陽 任宣/《羊城晚報》/20080918
記者今天從廣東省人大常委會獲悉，為推進科學立法、民主立法、提高立法質量，省人大常委會主任會議決定，擬在10月21日就《廣東省物業管理條例（修訂草案）》立法涉及的一些焦點、難點問題舉行聽證會。
今天，由省人大法委、省人大環資委、省人大常委會法制工委聯合發布的立法聽證會公告，已在廣東人大之窗網站（http://www.rd.gd.cn/）向社會公布，同時公布的還有最新《廣東省物業管理條例（修訂草案修改征求意見稿）》。
根據公告，本次聽證會將根據修訂草案修改征求意見稿的規定，圍繞五大議題展開辯論：關于基層組織在物業管理中的職責；關于如何籌備業主大會；關于業主委員會委員、候補委員產生和業主委員會委員職務終止的規定；關于將車位、車庫優先出售給本區域業主和優先出租給本區域業主、物業使用人的規定；關于“住改商”、“房中房”的規定及相應的法律責任的規定。
有關負責人表示，聽證會歡迎社會各界人士通過書信、傳真、電子郵件等方式報名參加。聽證會陳述人的選擇按照報名的先后順序、報名人所持觀點、行業特點、專業知識等遴選；陳述人確定后將及時向其發出通知。未被確定為陳述人的可受邀參加會議。
本次聽證會將于10月21日上午9：00－12：00在省人大常委會會議廳舉行，報名截止時間為10月7日。
據了解，《廣東省物業管理條例》本次修訂工作2006年啟動，當年9月修訂草案提交省人大常委會“一審”，至今已經過兩次審議。
特別提醒
1、報名時請提供個人身份證復印件、個人簡歷、聯系方式，并附發言提綱，表明所持觀點。
2、來信請寄廣東省人大常委會法工委經濟法規處（地址：廣州市中山一路64號，郵編：510080）；傳真：020－37866802；電子郵箱：jjfgc@gdrd.com；咨詢電話：020－37866692，37866857。
3、社會各界也可就《廣東省物業管理條例（修訂草案修改征求意見稿）》提出意見，并將意見通過書信、電子郵件、傳真等方式于10月21日前反饋給廣東省人大常委會法制工作委員會經濟法規處。
五大焦點議題項項扣人心弦
《廣東省物業管理條例（修訂草案修改征求意見稿）》，是經過兩次審議后的產物。新出爐的草案，再次出現不少涉及物業管理熱點難點的新規定。聽證擬定的五大議題，都是眾所矚目的焦點，結果如何，值得期待。
焦點一：行政權介入物業管理？
從物管條例修訂草案在2006年9月第一次提交省人大常委會審議以來，行政權是否介入物業管理，一直都是立法的爭議焦點。兩次常委會審議中，常委會組成人員都有贊有彈。
贊成者認為，這是現實的需要。比如業委會的成立，如果沒有基層政權的干預，業主大會根本就無法召開，那么業主委員會的成立還從何說起？
反對者指出，物業管理屬于社會領域事務，屬于民事行為，所出現的各種糾紛并非行政干預所能解決的。
新出爐的修訂草案，仍然延續了此前的規定。規定指出：“街道辦事處、鄉鎮人民政府會同房地產行政主管部門對設立、召開業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，組織協調處理物業管理中的重大問題。居民委員會協助街道辦事處開展物業管理相關工作，受街道辦事處的委托辦理物業管理有關事務。”根據規定，街道辦事處等主要介入業主大會的籌備和召開環節。
焦點二：業主大會如何籌備？
目前的物業管理實踐中，業委會“難產”是最令人關注的問題之一。難產主要是因為業主大會很難召開。
新的修訂草案規定，已交付使用物業的建筑面積達到物業管理區域建筑面積50％以上的，或者首套物業交付使用滿兩年的，可以召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。只要業主有書面請求，20％的業主同意，街道辦事處、鄉鎮人民政府和房管部門就應組織業主推薦產生業主大會籌備組。
根據規定，籌備組的代表應有街道或居委會的成員。行政權對業主大會籌備環節的介入，也許將有助于解決業委會的“難產”問題。
焦點三：業委會委員如何產生？
草案對于業委會的組成、任期和委員的選舉作了專門規定。業委會一般由5至11人的單數委員組成，任期3年；委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦和居民委員會推薦等方式產生；實行差額選舉，差額比例不得低于20％；設候補委員。
為防止業委會成員利用職權濫用權力，草案也作出了諸多禁止性的規定，比如“利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費”、“索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬”、“未經業主大會同意或者授權，將物業管理區域內的共同事務委托、發包給與其有利害關系的物業服務企業或者其他人”，以及“泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動”等。
草案同時規定，違反這些規定的，除啟動中止其職務外，還要由縣級以上人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業管理區域內予以通報；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
焦點四：車位怎樣優先業主？
日益緊張的小區車位，引發了不少小區內業主和開發商、物管的矛盾。新草案依據物權法規定的車位、車庫應優先滿足業主需要的原則，仍然延續了二審草案的規定。
即：建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。在確定滿足本區域所有業主需求前，不得將車位、車庫出售給其他人。
物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫出租的，建設單位應當優先出租給本區域業主、物業使用人。建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。
據了解，此項規定經媒體報道后，不少想向外出售車位的開發商都加快了動作。這一規定事涉目前車位緊張的現實，可能將引起熱議。
焦點五：禁止“住改商”行得通嗎？
住宅改變成商業用房，如今已是全國范圍內關注的問題。在廣州，這一問題曾引發了長期的關注。目前，廣州并未徹底禁止，但“住改商”一定要得到規劃等部門的行政許可，否則就是違法建設，可以責令恢復原狀。根據規劃法，有關部門還有權強制拆除。
新草案將“擅自住改商”列為明令禁止行為，且規定了罰則———物業管理區域內禁止“擅自改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房”，違反規定，由規劃部門依照有關法律法規的規定查處。這一規定會向前一步還是后退一步，可能成為立法聽證會上爭論的焦點。
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2008/9/19 8:58:00