杭州：物管行業冬天將至

李永生 林嬌/住在杭州網/20080812　

　　“如果任由目前的情勢發展下去，可能很快就會引發杭州物管公司的撤退潮，目前已經出現了這樣的苗頭了，一些物管公司開始從小區撤出。”作為杭州物業管理行業協會的副會長韓芳女士面對行業出現的困境，不無憂慮。

　　“也許，目前杭州400多家物管公司將死掉300多家，問題才會得到根本性扭轉吧。”說到嚴重處，韓芳甚至用了“崩盤”二字。

    問題的嚴重性在于，目前的物管困境似乎無解。

　　“酬金制是較好的解決辦法之一，”中國物業管理協會常務理事陳家豪認為。但同時，他也指出，在杭州實行酬金制還面臨著很多客觀的困難，還需要一個過程，短期內很難大面積推廣。

    物管“三座大山”：三金五險增加、CPI高漲、物權法削減收入

　　“物管是典型的勞動密集型行業，人員成本占整個成本支出的70%以上，”陳家豪告訴記者，去年出臺的新勞動法對勞動密集型行業影響最大，物管行業受沖擊嚴重。他告訴記者，近年來，因為CPI、最低工資上調等因素，物業管理的綜合成本比五六年前上升了150%-160%左右，但大部分小區五六年來都沒有漲過物管費。
 
　　“原先，物管企業基本不給保安交三金五險；新《勞動合同法》實施后，國家執法力度很大，這一塊成本增加了不少。”韓芳給記者算了一筆賬，表面上保安的月平均工資在1100-1200元之間，但好的物管公司為了留住員工，食堂和宿舍通常必不可少，再加上服裝費、三金五險以及節假日福利等，綜合算來，一個保安一年的成本大約在2.6萬左右。

　　“新勞動法讓我們增加了用工支出，CPI讓我們增加了物管成本，而物權法則進一步削減了物管公司的經營性收益。”韓芳指出，一方面是成本和支出的不斷增加，一方面是收益的減少，兩相擠壓，本來就“薄利”的物管公司變得無利可圖，不堪重負，甚至入不敷出。

　　于是，為了盈利或生存，一些物管企業選擇了減少保安人員，減少小區的日常維護內容或頻次……來壓縮成本。另外一些公司則選擇從部分小區“撤退”，或戰略轉移。

　　有些物管的重心則選擇了向盈利能力更強的高端物業和寫字樓項目轉移。

　　很多國家一級資質的物業管理企業，目前已經形成了規模和品牌效應，日子相對來說還好過一些，還可以通過撤退或戰略轉移來以求自保，更多的物管企業則可能不得不面對“關門”的窘境，也就是韓芳所說的“撤退潮”。

　　撤退潮一旦發生，對物管和小區雙方打擊都是很大的。目前，杭州已經有小區因為老物管撤出，新物管沒有接上，結果發生小區停水停電、設備癱瘓、垃圾堆積等“不和諧”事件。

    困境難解：物管費為何難漲價？

　　對物管企業來講，對抗CPI、新勞動法和物權法的最好辦法是：漲價。這是最簡單的道理，畢竟，如果能夠漲價，所有增加的成本和支出都可以被消化。

　　但最簡單的道理往往是最難做到的。因為漲價涉及到所有小區業主的切身利益，需要得到二分之一業主和擁有整個小區二分之一產權面積的業主的批準，對物管公司來說，漲價是一件很艱難的事情。杭州市物業管理協會某人士接受記者采訪時表示，雖然業內希望調高物管費的呼聲很高，但真正在計劃漲價或者說漲價成功的卻很少。

　　“目前，很多杭州老百姓還沒有很好地養成物管消費的概念，沒有認識到，好的物管不但除了日常服務，還能讓物業保值增值”，陳家豪認為，計劃經濟時代的住宅服務消費觀念，影響了很多人對物業管理“為服務埋單”的認識，不少業主傾向于低成本的服務模式，即使降低一些服務水準也覺得不難接受。“尤其是中低檔社區，這種情況更加明顯”。

 
    高樓建起 物管問題卻愈見突出

　　物管費漲不上去，物管企業為了維持正常運營，只好降低服務標準。但后者又導致了業主對物管企業的不滿，最終引發小區物管困境。

　　物管費難漲也跟物管公司的歷史和現狀有關。早期的物管公司大部分是從屬于開發商的子公司，其成立之初的目的就不是贏利，而是服務于開發商的銷售。“為了房子賣得好賣得快，開發商往往對業主承諾較低的物管費，較高的服務水準”，陳家豪認為，開發商只要將房價提高一點點，就完全足以補貼在物管費上的損失，這樣做自然是對的，但在客觀上卻對物管行業的發展造成了非常不好的影響。對于那些沒有開發商背景的物業公司來說，其目的本來是盈利賺錢，但卻不得不面對一群天生以“虧錢”為使命的同行，物管行業尷尬現狀可見。

　　而且，目前杭州整體物管費水平也偏低。韓芳告訴記者，在深圳和上海，普通住宅每月每平方米收3.5元-5元物管費是平均水平，即使是房價只有每平方米三五千元的中南地區，物管費一般也收到每月每平方米1.5元。而杭州現在執行的是2005年的標準，甲級物業管理收費是多層1.2元、高層1.4元，允許上下浮動20%。物管費偏低，又沒有一個良好的“漲價機制”，當前物管所面臨的困境，幾乎沒有辦法可解。

　　“也許，只有當行業危機發生，大量物管企業倒閉，很多小區突然面臨短期沒有物管的困境，當事各方遭遇切膚之痛，政府、媒體大面積介入，問題才會得到根本解決。”

　　破解之道：從包干制過渡到“酬金制”

　　陳家豪認為，酬金制是解決當前和未來物管困境的良方：“除了漲價，還有一種解決辦法，就是實行酬金制，物業管理公司拿固定的報酬，物管發生的成本和費用由全體業主承擔。這樣做的好處是，物管公司因為拿固定報酬，不需要承擔用工成本上升、CPI上漲等風險，業主也消費得明明白白，并可以根據小區的實際需要，選擇合適的菜單式服務。”

    不過他自己也承認，目前，在杭州實行酬金制，時機還不夠成熟，還很難普及，需要宣傳推廣。

　　“這種操作模式對于大多數業主來說相對陌生，一時半會還不會受到大家認可，要推行起來還有較大難度。”陳家豪認為，酬金制中因為涉及到大量的費用審批和審計，依賴于一個強有力的業委會組織，而這也是當前杭州乃至中國的社區所缺乏的。

　　目前，杭州多數物管公司采取的是包干制！