山東：物業管理明確“自治原則”

初磊/《導報網》/20080806

    7月28日，山東省政府法制辦公布了《山東省物業管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》），對新建物業及前期物業管理做出詳細規定，為老社區的物業管理、業主欠交物業費、車位的使用管理等一系列物業管理難題的解決提供了法律依據。記者近日采訪了省內的法律專家和律師，在他們看來，該條例的最終頒布將有利于破解物業難題。

　　明確物業管理三原則

    山東省開言律師事物所律師孫文雪說，2003年國務院出臺的《物業管理條例》存在不少爭議，在實際操作層面上缺乏一定可行性?！稐l例》是山東省行政區域內有關物業管理的地方性立法嘗試。

    “山東省該項立法的亮點，在于明確了物業管理實行的業主自治、專業服務、社區管理相結合等3項原則，這些原則貫穿于物業管理的各項活動，對于物業管理具體制度的建立有著指引意義，既表現出立法的高度，具體的條款又彰顯了實際操作的可行性。”山東大學法學院常務副院長、法學會副會長肖金明說。肖金明舉例說，《物業管理條例》沒有明確界定拒交物業費的法律后果，遇到業主拒交物業費，物業管理部門大多先催交后停電停水，有的直接提起訴訟。這類難題在《條例》中有所考慮，第74條明確規定：欠交物業服務費的業主，應當補交所欠費用并依照合同約定承擔違約責任。業主委員會或者物業服務企業可以向其追繳并在物業管理區域內進行公示。

　　業委會權力受約束

    孫文雪認為，比起之前的《物業管理條例》，《條例》授予業主大會更多權利，對物業服務企業的行業自律和業主自治做出了探索性的規定。

    如《物業管理條例》中規定，業主可以通過訴訟程序撤銷業主大會或者業委會不恰當的決定?！稐l例》第45條規定，業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：以書面方式向業主大會提出辭職請求的；拒不履行委員職責的；業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的；違章搭建、拒付物業服務費、侵害其他業主合法權益的等。“業委會的權利也受到了約束，充分保護了廣大業主的利益。”孫文雪說。

　　究責規定尚待完善

　　肖金明認為，從法制角度來看，物業管理涉及到的法律關系具有多方面、多層次的特點。如涉及到物業管理企業與開發建設企業、公用事業部門、業主自治組織及各業主之間的關系等等。上述各種法律關系的協調、和諧程度考量著物業管理水準和相關制度建設水平。

    孫文雪認為，從總體上來看，《條例》內容比較全面，結合了山東實際，對我國在物業管理管理過程中呈現出的問題進行了規范。但“該《條例》尚有不足之處。”如在實踐中，符合成立條件而不成立業主委員會的情況普遍存在，這在客觀上造成了前期物業管理時間無限期延長，業主與前期物業管理公司發生矛盾無從協調，從而引發大量糾紛的現象。他說：“《條例》第30條只規定了建設單位或者前期物業服務企業書面告知義務以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的組織、協調職能，對于建設單位或者前期物業服務企業不進行書面告知，鄉鎮政府不積極組織、協調等行為沒有相應的法律責任規定，可能使本條規定流于形式，實踐中的問題仍不能得到很好的解決。”另外，孫文雪認為，《條例》中對物業服務合同一節的規定略顯單薄，不利于實踐中復雜的物業服務合同糾紛的處理。