徐朝暉/金華新聞網/20080702
記者昨日從金華市建設局獲悉，經市政府批準，備受市民關注的《金華市區物業管理辦法》已正式出臺，開始實施。該辦法結合金華實際，為一些事關民生的物管熱點難點問題找到了解決之道，有不少創新亮點。據介紹，隨著住宅和房地產業的發展，市區物業管理區域逐步擴大，物業管理出現了專業化、市場化的新趨勢。目前市區物業服務企業已發展到90家，管理面積達900萬平方米。原來的《金華市區住宅區物業管理暫行辦法》已執行6年之久，無法適應新形勢發展的需要。
很明顯的一點，原暫行辦法僅限于住宅區，近年大量增加的商業、大廈等的物業管理無據可依。新辦法適用范圍不僅包括了所有物業，而且汲取了兄弟城市近年來的成功經驗。市建設局有關負責人表示，新辦法有助于改善居民的生活環境質量，促進社會和諧，推動金華宜居城市建設。
部門各司其職共抓物管
【新規】婺城區、金東區建設行政主管部門具體負責各自行政區域物業管理監督管理工作。公安、行政執法、工商、環保、物價、規劃、民政等部門應當按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作，協同實施本辦法。
【解讀】新修訂的國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》均強調，要發揮縣級以上政府房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮政府在物業管理中的作用。為此，新辦法把物業管理監管權限下放婺城區和金東區，市建設局負責物業管理行業監管工作。同時，把相關各行政部門在物管中應承擔的監管工作細化，以便形成各司其職、齊抓共管的新局面。
老小區采用物管新模式
【新規】市區原有的未封閉管理住宅小區，由各區政府組織整治，逐步創造條件實行物業管理；也可以由社區行使物業管理權，實施業主委員會和社區合二為一的管理模式。
【解讀】除了新建小區外，市區還存在一些小而散又不封閉的老舊小區，物業規模小，管理成本高，配套設施不齊全。對這些小區，新辦法改變傳統物管模式，提出由各區政府有計劃地組織整治，逐步創造條件實行物業管理。對一些社區管理比較好的小區，鼓勵社區自辦物業服務組織，實施業主委員會和社區合二為一的管理模式。
居委會可暫聘物管企業
【新規】前期物業服務合同到期后，符合業主大會成立條件而未成立業主大會、選聘物業服務企業的，其物業管理委托權可暫由物業所在社區居委會行使。由居委會在征求所在小區樓道代表及業主代表意見后，公開選聘物業服務企業。
【解讀】目前市區約有2/3的住宅區未成立業主委員會。業委會不成立，就意味著前期物業管理未結束。這時遇到諸如收費、管理等問題，基本上由開發商統攬統包。業主參與程度不高，對物業管理行業的發展是不利的。有些小區，盡管條件已經具備，但因業主方面的原因而未能及時成立業委會，一味要求開發商負責物業管理并不現實。事實上，開發商也不可能包攬永久的物業管理。
針對這一難題，新辦法提出了一種新的操作思路，即規定物業管理委托權可暫由物業所在社區居委會行使。同時，區建設行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)及社區(村)居委會要幫助成立業主大會，選舉產生業主委員會。
首建物管聯席會議制度
【新規】物業管理區域內，應建立由物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)及社區(村)居委會、公安派出所、業主委員會或業主代表、物業服務企業等參加的聯席會議制度。
【解讀】建立物管聯席會議制度是市區參照兄弟地市經驗首次建立的物管制度。因為物業管理牽涉面非常廣，許多糾紛的處理往往需要多個部門配合。建立物業管理聯席會議制度，可以集合多方面力量，處理一些難度較大的物管糾紛。
新辦法明確規定，今后如出現業委會屆滿但不主持換屆選舉的、業委會不依法召集業主大會臨時會議的、業主對業委會不信任要求換屆選舉的、業委會行為損害廣大業主利益的，還有其他影響物管區域穩定的情況，均可由街道辦事處(鄉鎮政府)負責召集和主持召開物業管理聯席會議。
7‰物管用房比例須配足
【新規】建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例(非住宅為3‰)配置物業管理用房。物業管理用房應與新建物業同步設計、同步施工、同步交付。今后凡未按規定配置物業管理用房的，建設行政主管部門不得予以建設工程竣工備案。2006年10月1日以后取得建設工程規劃許可證的項目，按《浙江省物業管理條例》規定要求提供物業管理用房。
【解讀】原《浙江省住宅區物業管理辦法》中規定總量7‰的物管用房，其中包括4‰的物管經營用房和3‰的物管辦公用房。2006年10月1日公布施行的《浙江省物業管理條例》對物管用房配置的比例要求總量沒變，但不再有4‰的物管經營用房和3‰的物管辦公用房之分。新辦法也同時作出調整，規定2006年10月1日以后取得建設工程規劃許可證的項目，按《浙江省物業管理條例》規定要求提供物業管理用房。物業管理用房屬于全體業主共同所有，未經業主大會同意，不得改變用途。
從源頭遏制利用住宅搞經營
【新規】業主、非業主使用人應按房產證上載明的用途使用物業，不得改變物業的使用性質。確需改變的，應征得利害關系人同意，報經規劃、國土資源部門批準，經有關部門依法辦理相關手續。
【解讀】現實生活中，住宅區的業主將住宅改為餐飲、娛樂等商業用房的現象相當普遍，嚴重影響了其他業主的生活，相關投訴糾紛也比較多。這已成為困擾一些小區物業管理的頑癥。新規定有助于有關部門按照各自職責加強管理，從源頭上遏制隨意改變物業使用性質的行為。
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2008/7/4 9:20:00