為規范物業服務企業退出項目管理的活動，維護當事人的合法權益，做好物業項目管理的銜接，2020年3月26日，九江市人民政府印發了《九江市物業服務企業承接退出項目管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），自公布之日起施行，有效期2年。今后，無論是物業企業服務合同期滿不再續約，還是小區居民不滿意物業企業的服務要求辭退，都要按照《辦法》的規定，依法有序，平穩交接。
出臺背景 物業管理工作經過20多年的發展，管理廣度與深度不斷拓展，總體服務水平不斷提升，從業人數日益增長、規模日益擴大，正逐步實現社會化、專業化、市場化，成為重要的第三產業。同時，伴隨著物業管理行業的逐步發展也暴露出種種問題，特別是在物業服務企業退出項目、新舊物業服務企業移交接管方面，存在著程度不一的不協調、不規范，引發了矛盾糾紛，影響了社區的和諧穩定。市人民政府以維護業主和物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明的社區環境為出發點，結合我市實際，借鑒外地做法，制訂了此《辦法》。相信隨著《辦法》的實施，物業項目管理權的移交工作將得到進一步規范，從而減少社區矛盾，維護社區的和諧穩定。 政策依據 《辦法》依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《物業承接查驗辦法》和《九江市加強和改進物業管理工作實施意見》。同時參考借鑒了《北京市物業項目交接管理辦法》、《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》、《廣州市物業服務企業退出物業項目管理辦法》的一些做法。 適用范圍 本市中心城區行政區域內，因選聘前期物業服務企業、物業服務合同期滿未續約或提前解除合同，物業服務企業承接前期物業、物業服務企業退出物業服務項目和新聘物業服務企業承接物業服務項目，適用本《辦法》。 主要內容 基本條款：《辦法》共二十一條。主要規定了目的、依據、適應范圍、遵循的原則、職責分工、退出程序及法律責任等。 職責分工：明確了住建、信訪、自然資源、城市管理、公安、消防、環保、發改委、市場監督、區政府、街（鎮）等政府部門和供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營服務單位的工作職責，規定了建設單位、物業服務企業、業主、業主大會、業主委員會等相關主體的義務，利于各司其職、各負其責，有序開展退出承接工作。 退出程序：對物業服務企業退出項目實行預警報告制度，對原物業服務企業、業主及業主委員會以及相關部門提出了具體要求，規范了移交接管的具體程序、移交事項等內容。 法律責任：分別規定了涉及退出服務項目各主體的相關法律責任及罰則，是《辦法》執行的有力保障。 主要特點 強調原則。要求物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，做好銜接工作，嚴格履行退出程序和相應義務，保證物業項目管理活動的連續性。為避免產生沖突，特別強調了原物業服務企業未退出服務項目管理的，新物業服務企業或其他管理人不得以任何方式進駐物業項目。 細化操作?！掇k法》合理界定了相關部門在物業服務企業退出項目管理工作中的職責分工。明確和細化了移交接管的具體操作方法，如設立了預警報告制度，規定業主、業主大會或物業服務企業應當在做出合法決定3個月前，將退出服務項目的決定書面告知相對方、屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區和區物業管理行政主管部門，設立預警報告制度既可以為業主和物業服務企業搭建溝通協商的平臺，又可以使相關部門提早介入并調處潛在的矛盾糾紛。
明確制約。明確了對原物業服務企業和新進駐物業服務企業的監管力度，對不按規定履行退出程序和相應義務、強行進駐服務項目的物業企業，《辦法》新增了該企業2 年內不能參加物業服務項目招投標的規定，其管理的項目2 年內不得參與各級物業管理示范（優秀）項目評選的制約措施。
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2020/3/31 17:14:00