珠海：物業公司需把好小區質量“第一關”

   根據《珠海市物業承接查驗辦法》規定，物業公司需為小區質量把關。
   裝修完工后，本該發現的堵塞沒有發現，不該有的維修管理費用只能業主買單？類似問題今后或將得到妥善解決。近日，《珠海市物業承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）印發，將于5月1日正式實施。
      根據《辦法》，今后珠海新建物業竣工驗收后，建設單位需向物業服務企業移交有關圖紙資料及電子檔案，物業公司需要對物業的共有部分、共用設施設備進行檢查和驗收。物業移交后，由物業公司承擔因服務不當致使物業共有部分、共用設施設備毀損或者滅失的責任；如果發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位承擔修復責任。
   先驗收后進場鼓勵物業服務企業提前介入
   近年來，珠海物業服務項目交接引起的糾紛出現增長趨勢。
   業內人士認為，部分原因是在前期物業管理階段，物業服務項目內共有部分、共用設施設備的承接查驗未能依法嚴格落實，給后期使用和管理埋下隱患，導致業主、建設單位、物業服務企業之間相互推諉，最終形成雙方或者多方之間無法調解的矛盾。
   為規范珠海物業承接查驗活動，減少物業服務項目交接引起的糾紛，《辦法》明確，今后新建物業竣工驗收后，物業公司需要對物業的共有部分、共用設施設備進行檢查和驗收。承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明、依法有序以及保護業主共有財產的原則。
   另外《辦法》鼓勵物業服務企業提前介入，向建設單位提供有關物業服務方面的建議，為實施物業承接查驗活動創造有利條件。為了確保承接查驗的順利進行，可以聘請專業機構協助查驗，并有權委托公證機構對物業承接查驗的過程和結果進行公證。
   《辦法》還明確了市物業管理行政主管部門負責統籌全市的物業承接查驗的指導和監督工作，區物業管理行政主管部門負責轄區內物業承接查驗備案工作的職能劃分。
   珠海市物業管理行業協會秘書長周賽群介紹，《辦法》印發前，珠海沒有專門規范物業承接查驗活動的規范性文件，物業承接查驗活動主要依據住建部2010年印發的《物業承接查驗辦法》，可具體到解決珠海實際問題，該辦法仍存在漏洞。本次《辦法》的實施，為珠海物業管理事業提供了極具針對性、科學性的制度保障。
   “由物業服務企業提前介入、共同驗收，可為開發商提供物業管理的專業意見，并把握物業質量第一關。這將對維護業主切身利益，提高物業服務企業的管理水平發揮出積極作用。”周賽群說。
   權責清晰隱蔽工程質量問題建設單位承擔修復責任
   《辦法》明確，物業承接查驗分新建物業和非新建物業即老舊社區兩類。其中，《辦法》對新建物業承接查驗的前提條件、查驗依據、查驗程序、時限、查驗問題的解決、資料移交以及備案作出了詳細的規定。
   根據《辦法》，新建物業建設單位應當在物業交付使用15日前，與受聘物業服務企業完成新建物業的承接查驗工作。物業服務企業與建設單位相關人員成立物業承接查驗小組，由物業承接查驗小組確定物業承接查驗方案。
   新建物業自移交之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定、法律法規規定以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因服務不當致使物業共有部分、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
   新建物業移交后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當承擔修復責任；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
   而非新建物業方面，《辦法》規定在與新物業服務企業進行物業承接查驗前，應當與原物業服務企業依法進行交接，并且原物業服務企業已經依法退出；在與新物業服務企業進行物業承接查驗時，對物業承接查驗中發現的問題，應當以書面形式明確有關問題的解決辦法、時限等，存在爭議的應當在物業承接查驗記錄中載明，避免業主、原物業服務企業與新物業服務企業之間因歷史遺留問題相互推諉，引起多方糾紛。
   完善機制為物業建立“終身檔案”
   在珠海某小區，業主入住不過數年，小區地面就發生沉降，造成小區排水不暢。
   物業服務公司想要維修，卻沒有找到圖紙，找不到管道精準位置，無奈只能大面積開挖，高昂的費用需由業主承擔，實在有苦難言。
   “為物業建立管理檔案，是物業管理的基礎工作。有了規范化、標準化的檔案管理，方可為企業管理、區域規劃、工程改擴建、房屋維修、社區服務、協調企業與業主的關系等方面提供充分的保證。”周賽群指出，在過去，因為各種原因，珠海物業服務企業往往在建立物業檔案時存在困難。
   今后這一問題或將得到解決?！掇k法》要求，建設單位應當在現場查驗15日前，移交相關資料，包括物業規劃批準資料、竣工總平面圖物業管理區域內道路、景觀、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料；諸如消防、電梯等共用設施設備清單等資料。也就是說建設單位須向物業服務企業移交全部相關圖紙資料及電子檔案。
   “有了這些文字、圖像、聲音以及其他各種形式和載體的原始文件，物業服務企業可實現科學的分類與保存，為今后物業建立‘終身檔案’，大大提高服務及管理的效率。”周賽群說。
   值得一提的是，《辦法》還提出，物業承接查驗的雙方應當簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗的內容、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定；物業承接查驗協議作為物業服務合同的補充協議，與物業服務合同具有同等法律效力。建設單位和物業服務企業不履行物業承接查驗義務的，將作為不良經營行為記入企業信用信息檔案。
在周賽群看來，把物業承接查驗的義務與企業信用信息檔案掛鉤，將有利于建筑及物業服務行業實現“優勝劣汰”的良性競爭，最終提高行業水平。“希望物業服務企業能認真遵守《辦法》要求，不要害怕‘得罪’開發商，更不能因為‘圖個省事’而以身試法。”
   ■觀察
   解決物業糾紛需尋求
   利益的“最大公約數”
   3月15日，《珠海經濟特區物業管理條例實施細則》出臺；5月1日起，《珠海市物業專項維修資金管理辦法》《珠海市物業承接查驗辦法》兩部新規開始實施。這個春季，珠海在規范物業管理領域動作頻密。
   小區由家家戶戶組成，其中紛繁瑣碎的家務事湊到一塊就變成了小區物業管理的復雜難題。車位是租還是售？老舊小區如何加裝電梯？開發商與物業公司推諉扯皮？辛辛苦苦買了房，卻發現開發商承諾的與實際不符，又該如何解決？物業管理，既是熱點也是難點，隨著社會發展變遷又不斷產生新的問題。
   在物業管理領域，運作流程或監督指導程序稍微模糊不清，都極易引發糾紛。作為服務和管理者，政府部門及時地對物業管理加以適當規范和引導，是進一步深化“放管服”改革的體現。
   新出爐的《實施細則》共六章、九十四條，對物業管理中的焦點難點實操問題逐一進行規范?！吨楹Ｊ形飿I專項維修資金管理辦法》則是在老舊小區越來越多的情況下，為解決房屋“養老金”——物業專項維修資金沉淀、不到位、被挪用等問題而出臺。這相比于2008年珠海出臺的《物業條例》中物業專項維修資金“一事一籌”歸集方式，更為強硬也更具備實操意義。
   物業管理不能成為一筆糊涂賬。業主、物業管理公司和建設單位的正當權益都需得到維護，這就要求各方責權利必須明確。條例也好辦法也罷，一部規章制度是否切合實際，還須放在實踐中不斷檢驗并調整修改。
   人們所熟悉的清朝“六尺巷”的故事，恐怕就是物業管理難題的雛形。故事結局以“讓他一尺又何妨”解決了鄰里間的土地糾紛，并傳為一段佳話。解決物業糾紛，最終還是要由居民業主等各方理性、誠信協商，才能找到相對平衡彼此利益的“最大公約數”。

來源：南方日報    南方日報記者 何麗苑 胡鈺衎