成都：出臺物業費新政 商品房有了業委會可自定物業費
四川新聞網/20121211
昨日，記者從市發改委獲悉，《關于規范我市物業服務收費管理的通知》及《關于我市物業服務等級劃分物業服務收費標準及有關問題的通知》(下稱《通知》)下發，成都物業收費出臺新政，以擴大市場調節范圍。今后，普通商品房成立業委會之后，物業費將實行市場調節價，僅前期物業、保障房實行政府指導價。此外，物業服務等級數也由現行的4級調整為5級，新政將于2013年1月10日起按“老盤老辦法、新盤新政策”的方式實施。
大變化
商品房有業委會后物業費由業主和物管定政府指導價僅限：采取包干制計費方式的普通商品住宅(不含別墅等高檔住宅)前期物業費、保障性住房市場調節價涵蓋：成立業委會后的商品房和別墅等高檔住宅以及商業店鋪、寫字樓等過去，物業費收取標準一直實行政府指導價和市場調節價雙軌制，其中普通類住宅執行政府指導價，其他物業(如豪宅)由市場定價。此次出臺的《通知》則對政府指導價的管理范圍作了較大調整：對采取包干制計費方式的普通商品住宅(不含別墅等高檔住宅)前期物業服務收費和保障性住房的物業服務收費實施政府指導價。除此之外，對成立業委會后的物業服務收費和別墅等高檔住宅以及商業店鋪、寫字樓等物業服務收費實行市場調節價。市發改委收費處相關負責人解釋稱：“過去我們對業委會成立以后的普通商品房，也是實行的政府指導價，但現在這部分收費將實行市場調節價。”市房管局物業管理處相關負責人則認為，業委會缺位的前期物業階段，政府會為保障業主權益進行干預，但為培養基層自治，業委會成立后，應更多地發揮市場主體的作用。
小調整
政府指導價浮動幅度降為15%配備電梯的住宅4級物業服務收費標準為每月每平方米1.90元、3級為1.35元、2級為0.95元；未配備電梯的住宅4級物業服務收費標準為每月每平方米1.25元、3級為0.85元、2級為0.60元、1級為0.40元此次出臺的新政對中心城區物業服務收費政府指導價標準有所更改，針對前期物業和保障房而制定的物業服務等級數，由現行的4級調整為了5級。過去最高為1級，最低為4級，現在最高為5級，最低為1級?！锻ㄖ吠瑫r制定了與等級相對應的基準價和浮動幅度。記者了解到，配備電梯的住宅，4級物業服務收費標準為每月每平方米1.90元、3級為1.35元、2級為0.95元；未配備電梯的住宅，4級物業服務收費標準為每月每平方米1.25元、3級為0.85元、2級為0.60元、1級為0.40元。此次新政在這4個級別之上，還設定了沒有明確定義基準價的第5個物業服務等級：“擬采用5級物業服務標準收費的住宅物業小區，其物業服務等級和收費標準經區(市)縣房產管理部門和價格主管部門備案后在該住宅物業小區的物業服務招標文件或協議選聘核準表中明確。”市發改委收費處相關人員給記者算了一筆賬：“過去有電梯的小區采用1級服務的，物業收費基準價為1.75元/平方米·月，按最高上浮20%算，物業公司最高可收取2.1元/平方米·月。新政實施后，采用4級物業服務，其前期物業收費的基準價變更為1.9元/平方米·月。按最高上浮15%算，物業公司最高可收取2.19元/平方米·月。”此外，與過去相比，政府指導價浮動幅度由原20%降低為15%。對于中心城區以外的其他區(市)縣的物業服務收費，《通知》要求政府指導價標準原則上不能高于上述標準，在此前提下，再由當地政府價格主管部門和房產管理部門結合當地實際制定。市房管局物管處相關負責人說，標準修改后，服務內容、服務事項更具體，服務標準要求更高。“比如原來最高服務等級的服務標準為六大項43小項，新標準的最高服務等級服務標準為七大項144小項。”而這些都是隨著近年來小區配套設施增多，為滿足不同消費層次的業主對物業服務的多樣化需求進行的調整。
裝修服務費、垃圾清運費微調
市發改委收費處相關負責人還表示：“考慮到近年來勞動力成本和原材料上漲，我們對中心城區住宅在裝修期間收取的相關服務費用進行了微調。”記者了解到，在裝修服務費方面，配備電梯物業的由原按建筑面積0.03元/平方米·天調整為按不高于0.04元/平方米·天收??；未配備電梯的由原0.02元/平方米·天調整為按不高于0.03元/平方米·天收取?！锻ㄖ愤€特別注明，物業服務機構收取了裝修服務費的，不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用，造成共有部位、共有設施設備等損壞的，由責任人另行承擔相應的賠償。在裝修垃圾清運費方面，《通知》要求各物業服務機構不得強制收取裝修垃圾清運費，該費用應本著自愿委托的原則，由物業服務機構負責清運垃圾的，垃圾清運費標準由原2.0元/平方米調整為按不高于2.5元/平方米收取。根據《通知》，中心城區以外的其他區(市)縣住宅裝修服務費及裝修垃圾清運費不得高于上述收費標準。成都商報記者張疏桐
深度解讀 不設上下限是否意味物業費大漲？
“物業費并不是物管公司單方面說漲就能漲的，這必須要業委會、物業公司雙方協調、談判、簽合同，收費標準要由合同雙方當事人予以約定。”市房管局物業管理處相關負責人答復道。胡先生在一家物業公司管理層擔任要職，在他看來，即便政府放開了這部分物業費收費標準，以市場議價替代政府指導價，物業公司也并不敢輕易漲價。原因是物業服務市場有競爭，而業委會也有選擇物業公司的權利：“你漲價了，業委會完全可以選擇換另一家更便宜的公司。”業委會成立后，物業費將不再有政府指導價的上下限，作為業主，是否會擔心物業費上漲？王浩(化名)是浪琴灣小區業委會籌備委員會成員，他所在的小區將在月底成立業委會，在他看來，為前期物業所享有的政府指導價而推遲或不成立業委會的可能性幾乎沒有。“事實上，把選擇權交給市場，對我們來說更自由了，我們可以根據市場機制選擇物美價廉的物業公司。”他認為相較于業主對物業公司的需求、物業公司對業主的需求才更為“剛性”：“我們可以聘請清潔公司、安保公司來提供物業公司能提供的大部分服務，價格說不定更便宜。物業公司很多，小區數量卻相對固定。”隨著業委會的逐步成熟，物業公司面臨大量競爭的情況下，王浩似乎并不存有關于物業費上漲的擔憂。
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2012/12/11 15:38:00
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