11月30日，重新修訂的《廣西壯族自治區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）經自治區十一屆人大常委會第三十一次會議表決通過，將于2013年1月1日實施。自治區人大常委會在審議期間，針對近年來導致物業糾紛頻繁發生的一些情況，再次修改和細化，一些現實中已在探索的行為有了更加明確的法律界定。
首次業主大會：由基層政府牽頭籌備
《條例》：明確了基層政府和自治組織的職責，規定鄉鎮政府、街道辦事處在縣級政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛。
還規定由基層政府和街道辦籌備召開首次業主大會，業主大會籌備組的組長由政府和街道辦的代表擔任，成員除了他們之外，業主代表總人數要占2/3的比例。
解讀：南寧市高新區一小區業委會主任李先生告訴記者，一些新建小區三五年沒成立業主委員會是常有的事，對物業的監督無法進行。不少樓盤入住多年，也有一批熱心的業主積極籌備，但業委會就是難以出爐。究其原因，業委會的成立必須要業主、開發商和主管部門的通力合作，只要其中任何一方工作不到位，一個看似簡單的工作就會變得非常復雜。
有法律界人士認為，現行的法規對業主大會如何籌備規定比較籠統，而且籌備組成員一般是由業主推選的代表，專業性和經驗不足?！稐l例》中強調了基層政府和街道辦在物業管理中的責任，對如何成立業主大會很有指導性，對業主大會的決定事項規定得也比較具體，操作性強。還有專家認為，基層政府派員參加小區業委會，一方面是為了監管，也是為了規避在一些經營收入頗豐的小區出現業委會由公益服務的性質轉而傾向“牟利”的情況。
《條例》還創新協調機制，提出由“縣級以上政府通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制”，并提出物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：業主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題；物業管理區域內發生的重大糾紛、突發事件；物業管理區域內的收費爭議問題。
業主委員會：工作經費有保障
《條例》：經業主大會決定，可以從下列渠道籌集經費用于業主委員會開展工作:（一）從物業共有部分經營所得收益中按一定比例提??；（二）業主自愿捐贈；（三）其他合法方式。
工作經費開支范圍、標準和業主委員會成員的工作補貼，由業主大會決定。為保障經費的“陽光操作”，規定業主委員會應當每半年向業主公布收支情況。還對業主委員會工作作出相應的規范，如業主委員會應當建立定期接待、工作記錄和信息公開等制度。
解讀：據了解，目前很多業主委員會沒有活動經費，業委會的工作人員憑“一腔熱忱”為居民們奔波。小區業委會普遍存在經費難的問題，很大程度上影響了業委會工作的開展。為了使業委會的力量更“強大”，《條例》規定業主委員會工作經費的來源、管理和使用，從制度上保障業委會有效運行，發揮作用。
此外，《條例》對業主委員會的產生和換屆選舉，業主大會與業主委員會的職責都進行了詳細規定。對“業主”的概念規定更明確，將已經簽訂購房合同，但還沒取得產權證的人也歸入“業主”范圍。
新老物業交接：擅自撤離或不走將受處罰
《條例》：物業服務合同終止或者解除后，10日內，物業服務企業應當與業主委員會辦理交接手續，包括移交全部物業檔案；物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；清算預收、代收和欠收的有關費用等內容。
解讀：近期，位于南寧竹溪大道某小區的業主大會解聘了開發商找來的前期物業，但前期物業撤離的時候，拒不移交賬本等相關資料，目前尚有兩萬元的賬目不清楚去向。近年來，因新老物業交替引發的爭端屢見不鮮，一些物業企業或者干脆突然撤離的，或者始終賴著不走。針對這類行為，《條例》的規定有針對性、能管得住，如：物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務；不交接或擅自撤離，由房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。
物業服務費：收與交均有限制
《條例》：物業服務收費按照不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類的物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。
物業服務企業違反規定和物業服務合同，擴大物業服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主有權拒絕。
針對業主不繳納物業費的情況，《條例》作了責任規定：業主違反物業服務合同約定不按時足額交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期不交納的，物業服務企業可以向法院提起訴訟。
解讀：在物業服務與管理中，物業服務收費是引發物業管理矛盾的原因之一。一方面，有的物業在不告知小區業主的情況下，擅自提高服務費；另一方面，有些業主認為物業提供的服務不到位而拒交物業費，從而與物業產生糾紛。
南寧市一位從事物業糾紛處理的律師告訴記者，現實中，物業不應實施停水停電來逼迫收繳物業費，而業主也不能因為放棄了“享受物業服務”的權利而就不履行“繳納物業費”的義務，雙方應該通過法律途徑維護自己的合法權益。例如：物業可對拖延繳費的業主采取收納滯納金的形式；而物業投訴方面，《條例》增加“房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度”的內容。
為了加強對物業服務收費的監管，《條例》還規定，服務企業不能擅自設置營業攤點；不得收取未經價格主管部門核準的費用；不得擅自提高公共車位停車費標準，否則將由房產行政主管部門或價格主管部門按照權限，處1萬元以上5萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業共用部位、公用設施設備的維修與養護，剩余部分按業主大會的決定使用。
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2012/12/3 14:15:00