《福州市物業管理若干規定修正案（草案）》昨獲表決通過；建立專項維修資金緊急使用制度，物業、業委會有責任勸阻、舉報小區違建等內容成為亮點
關注理由：《福州市物業管理若干規定》的修訂一直備受社會各界關注。該法規自2011年8月提交福州市人大常委會一審以來，歷經三審，數易其稿。在昨日的福州市第十四屆人大常委會第六次會議上終獲得表決通過。新規為解決城市物業管理中的許多新問題提供了法律依據，也從法律上為物業企業、業主權益提供了更多保障。新規將在上報省人大常委會批準后公布實施。
亮點1.阻撓業委會成立 可罰開發商5萬
現狀 根據現有法律規定，向房地產交易登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料的行為，屬于業主大會籌備組的工作，應當由業主大會籌備組來完成。但在實踐中，有時會受到開發商阻撓。
新規 對此，新規規定：“召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。”
新規還規定，建設單位如未按要求提供首次業主大會成立所需文件資料的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下的罰款。
亮點2.小區業主委員會 每屆任期為三年
現狀 對于未參與表決的業主，其投票權數作何認定問題，目前福州有些小區的做法是“少數服從多數”，即投贊成票的人多的話，這些人就算投贊成票；反之，就算投反對票。
新規 新規規定為：“未參與投票業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。”業主委員會每屆任期的規定也由原先的“不超過三年”修改為“每屆任期三年”，還新增規定：“業主大會和業委會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主監督。”“業委會經營物業共用部位應當經過業主大會同意，且經營收支情況應當每三個月在顯著位置公布。”
此外，原規定：在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，“經全體業主投票權三分之二以上決定授權，業主委員會可以代表全體業主依法行使民事訴訟權利”，修訂為“經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業委會可以代表全體業主依法行使訴訟權利”。
亮點3.專項維修資金將可緊急使用
現狀早在一審時，就有常委會組成人員提出，《物權法》關于專項維修資金的使用條件是“應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意”。這一規定存在較大操作難度，建議在法規修訂中對于電梯、壓力容器等保障業主基本需求的共用設施設備的急修事項給予方便。也有人提出，可以參考其他城市的做法，從便民、利民的角度出發，建立專項維修資金緊急使用制度，簡化業主表決和審核手續。
新規 新規采納了這些建議，規定：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。業委會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。”
亮點4.引入“聯席會議制”協調解決小區難題
難題 目前福州還存在許多無物業小區，它們的管理也一直是個難題。此外，一些小區舊物業公司合同到期，業主大會尚未成立或業主大會沒有就解聘、選聘物業服務企業作出決定，造成“管理真空”。
新規針對這一問題，新規規定：“未產生業主大會或者未能選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主確定物業管理方式。”
新規還對相關政府部門在物業管理活動中的權責進行了更為明確的規定。如，明確了未實施物業管理的住宅區實施綜合改造的主體單位：“各級政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造，街道辦事處（鄉鎮政府）應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣（市、區）房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務。”
新規還提出，建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業委會換屆、業委會履行職責、物業退出、物業糾紛等物業管理中的實際問題，有效化解物業管理中出現的各種矛盾。規定：“物業管理聯席會議的召集及具體工作由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責，成員單位由所在地的縣（市、區）房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和村（居）民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。”
亮點5.業委會物業有責任 勸阻業主違章搭建
現狀 業主違章搭建、擅自“住改商”如同兩個頑疾，困擾著福州許多小區，對于一些業主的違規行為，其他業主由于擔心被報復，往往敢怒不敢言。而一些物業公司也?？嘤?ldquo;心有余而力不足”，少數物業公司還反映“我們把問題上報了，但政府部門行動不及時”。一審稿規定物業企業有義務對業主違建等違規行為進行勸阻、舉報，但表決通過的新規將舉報的責任人變更為了“物業企業與業委會”。
新規 新規規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。”“在物業管理區域內，物業服務企業或者業委會發現有違法行為的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業企業或者業委會應及時向有關行政主管部門書面報告。”
新規中列舉了6種應當舉報的違法行為，分別是：違建、擅自改變建筑物用途及其配套設施（含架空層、幼兒園、共用綠地等）使用功能的；擅自拆改房屋結構的；擅自占用公共消防通道的；未取得營業執照從事經營活動的；破壞小區園林綠化的；商業經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
分析一業內人士表示，明確必須“書面報告”，這不僅是為監督物業或業委會履行管理義務，也是為了留下書面證據，監督與防范一些行政管理部門不作為。“因為義務的履行主體是兩個，我擔心在執行中又留下了一個‘麻煩’，兩者會互相扯皮。”
亮點6.物業服務推行分級、分類
現狀 近年來，福州物業服務企業業內一直在呼吁“政府指導價實行動態的調價機制”。他們稱目前福州市規定的政府指導價是多年前制訂的，但近年來，無論是CPI還是勞動力成本都有了大幅度的增長，“指導價一直沒有變動，給物業企業帶來很大生存壓力”。甚至于有一些小區物業為了控制成本，物業服務質量出現下降。
審議時也有常委會組成人員提出，物業服務收費政府指導價的構成合理與否是指導價是否為物業管理各方接受的主要因素，法規除應要求政府主管部門定期公布指導價外，還應要求適時公布價格構成。
新規 對此，新規規定：“價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。”
此外，為了增加物業管理的透明度，物業服務企業應當公示物業服務的內容和標準。新規增加了規定：“應當在物業管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。”“每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況。”
亮點7.解聘物業需提前兩月告知
現狀 生活中，一些原物業在合同到期后被業委會解聘，但卻以種種理由不退出，使新物業無法進駐提供服務。對這一難題，新規給出了解決辦法。
新規 新規規定：“物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。”為防止原物業拒不退出的情況出現，新規增加規定：“移交完畢后，原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權、債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”
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2012/11/1 8:47:00