包頭：物業管理有了新章法

    編者按

　　物業管理與百姓生活息息相關，近年來已成為社會關注的焦點。我市物業服務行業1996年起步,歷經15年的發展，到目前已擁有物業服務企業248家，并呈現繼續發展的態勢。物業管理是一個新興產業，在快速發展的進程中，許多問題亟待破解———體制機制有待進一步健全完善，政府對物業服務收費價格標準缺乏科學的指導，對物業服務企業的發展政策扶持力度不足；物業服務企業經濟效益整體出現虧損或低水平維持狀態；舊住宅區基礎設施配套不完善且損壞嚴重；管理物業企業的相關部門職責不清、監管不到位；在物業維修上存在推諉扯皮現象……這些問題導致業主與物業企業糾紛頻發，一定程度上阻礙了物業管理行業的健康發展。

　　《實施意見》在構建“四級”物業管理體系，推進物業管理模式多樣化，扶持物業服務企業快速發展等方面，出臺了一系列新的措施，對于促進我市物業管理工作步入規范化軌道，破解當前物業管理工作中存在的熱點、難點問題具有重大意義。

　　《實施意見》強化了加強屬地管理職能，明確了相關機構責、權、利，要求建立市、區（旗、縣）、街道、社區“四級管理，條塊結合，以塊為主”的物業管理新體制。具體職責分別為：①市住房保障和房屋管理部門負責貫徹落實物業管理的相關法律、法規和政策，制定全市物業管理發展規劃，修訂和完善物業管理政策法規，指導和監督全市物業服務行業。②各旗縣區政府、稀土高新區管委會負責物業管理法律、法規和政策的貫徹實施；監督指導物業管理服務工作；對物業管理項目實施考評定級；對物業服務企業資質進行年檢初審；監督指導物業維修工程實施；監督物業服務用房和經營用房的使用和經營；指導前期物業管理合同期滿后物業服務企業的續聘、選聘；對未推行物業管理的住宅區，指導街道辦事處、社區居民委員會組織召開業主大會、成立業主委員會，選聘物業服務企業實施物業管理或實行業主自治管理；開展物業管理政策法規宣傳，受理物業管理服務投訴和舉報。③街道辦事處要對轄區內物業管理活動進行監督、指導和協調；定期或不定期召開物業管理工作會議，研究解決轄區內物業管理工作中出現的重大問題。④社區居民委員會負責指導社區內業主大會和業主委員會的成立，選聘、解聘物業服務企業；參與對物業維修工程進行初始認證及竣工驗收；調解社區內物業管理糾紛；列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議；住宅區沒有業主委員會或業主委員會停止活動期間，社區居民委員會要主動行使職責并承擔社區物業管理工作。

　　明確了物業管理的目標

　　規范了新建物業和前期物業管理

　　加大了扶持老舊小區物業管理的力度

　　將舊住宅區改造資金列入財政預算，按市、區兩級財政共同負擔的原則，積極籌集治理改造的專項資金，利用3至5年時間基本完成舊住宅區的治理改造工作；加強舊住宅區的物業管理，經過改造后的舊住宅區，具備推行物業管理條件的，要在街道辦事處、社區居民委員會組織指導下召開業主大會，選舉產生業主委員會，通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂《物業服務合同》，實施規范的物業管理；對不具備推行物業管理條件的，應按照屬地管理的原則，由街道辦事處、社區居民委員會負責管理；為解決部分舊住宅區和保障性安居工程住宅區物業費收繳標準低，困難人群較多的問題，各旗縣區政府、稀土高新區管委會可選擇2—3家信譽度好的物業服務企業對其實行準物業管理，經年度物業管理效能考核符合標準的，給予適當的資金補貼。其中對廉租住房家庭可減免物業費，減免費用由屬地政府列入當年財政預算，用于補貼物業服務企業；各旗縣區政府、稀土高新區管委會要積極扶持物業服務企業發展，對承接舊物業管理項目的物業服務企業給予一定的資金補貼，以保障低收入群眾的正常居住生活條件。

　　街道辦事處、社區居民委員會要對具備成立業主委員會條件的住宅區，積極組織其成立業主委員會，不斷規范業主自治行為，增強自治意識，有效提升居住環境質量。

　　《實施意見》要求，要加大對全市物業服務企業的執法檢查力度。對物業服務企業違法違規經營、亂收費、侵害業主合法權益等行為依法進行查處，規范物業市場秩序；建立“菜單式”收費制度，制定《包頭市普通住宅物業服務等級和收費標準》，規范物業服務收費行為；建立物業服務收費公示制度，在物業管理區域內公開物業服務收費項目和標準；建立物業服務收費監管制度，可委托社區居民委員會代收物業服務費，經社區居民委員會、業主委員會、業主代表考核，達到考核標準的，將物業服務費轉入物業服務企業賬戶；推行繳費“一卡通”服務，新建商品住宅區要推行收費“一卡通”，方便業主繳費，實現住宅小區智能化管理，提高物業管理服務費收繳率，建立物業管理良性運行機制。

　　加快物業服務企業誠信管理系統建設，通過報紙、電視、網絡等媒體向社會定期公布物業服務企業的信用信息，實現信用信息資源共享，強化社會監督；開展物業管理從業人員業務培訓，推行物業企業經理、項目經理和從業人員持證上崗制度，經過2-3年，實現持證上崗率達到100%；制定出臺《包頭市物業項目退出管理辦法》，同時建立物業項目履約保證金制度，在物業服務企業接管物業項目時，一次性向所在地區住房保障和房屋管理部門交納年物業管理費總額10%的履約保證金，用于對物業服務企業違約行為的處罰和棄管小區的善后處理，規范物業服務企業退出行為，確保住宅區物業管理工作“不斷檔”，維護住宅小區的和諧與穩定。

　　制定出臺《包頭市房屋專項維修資金管理辦法》和《包頭市房屋應制急解危專項資金管理暫行辦法》，科學合理的使用房屋專項維修資金，滿足業主房屋維修需要，保障物業管理工作順利實施。

　　鑒于物業管理糾紛多，訴訟額度小、事實清楚等特點，設立物業糾紛快速仲裁和審判綠色通道，市仲裁機構和人民法院要通過建立快速仲裁或審判中心，簡化仲裁或訴訟程序，減少流程環節，降低當事人訴訟成本，提高仲裁或訴訟效率，快速、便捷化解物業管理矛盾和糾紛。

　　為進一步加強全市物業管理工作的組織領導，保障《實施意見》的順利實施，我市專門成立以市政府分管領導為組長，以各旗縣區政府、稀土高新區管委會及房管、價格、建設、環保、水務等相關行政部門為成員單位的包頭市“物業管理年”工作領導小組。各地區要加強領導、健全機構，把物業管理工作作為一項重要工作來抓，實行一把手負責制，采取有效措施，完善工作制度，扎實推進各項物業管理工作，為人民群眾營造良好的生產生活環境。