胡斌/《山西晚報》/20101122
業主在車輛行駛和停放方面有哪些要求？專項維修資金在籌集時有哪些約定？舉行業主大會要遵循什么樣的程序？為規范廣大業主合理使用、維護物業，保障廣大業主和物業使用人的合法權益，即日起，市房產管理局編制的《臨時管理規約》《管理規約》和《業主大會議事規則》三個示范文本正式開始實施。這意味著今后，物業管理與服務又多了幾道規矩。
據介紹，在前期物業管理階段，即業主大會成立前，小區的《管理規約》叫《臨時管理規約》?！杜R時管理規約》由開發建設單位制定，作為《商品房預售合同》的附件，由物業買受人簽字確認；而在組建業主大會后，則需要按照《管理規約》執行。而《業主大會議事規則》，則是物業區域內全體業主、業主大會、業主委員會開展物業管理活動需遵守的基本準則。需要由業主大會討論通過，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后生效。“三個示范文本已經下發到各區(市、縣)物業行業行政主管部門、各開發企業及物業服務企業，要求參照執行。”市房管局物業處有關負責人說，此次出臺實施的三個示范文本，是作為一種“母本”進行推廣，在此基礎上，為了更好地提供物業服務，還可以有“自選動作”，增加一些雙方進一步協商確定的內容，作為補充條款寫進合同中。
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安裝太陽能熱水器需相關業主同意
隨意丟棄裝修垃圾；午休時候還在施工……近些年，圍繞房屋裝修，業主與物業間、業主與業主間，總不乏矛盾產生，但在解決時由于沒有“有言在先”，存在不少困難。在《臨時管理規約》和《管理規約》中便不約而同就此做出了詳盡規定。包括：業主或物業使用人需要裝修房屋的，應告知物業服務企業，簽訂室內裝飾裝修管理服務協議，明確相關的權利義務、服務內容及違約責任等內容，并遵守裝飾裝修的注意事項和有關規定；在規定時間段內，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生超標噪聲的施工等。
另外，如需在房屋建筑的外墻上安裝遮陽棚、防護欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺等的，應按照物業服務企業統一安排的式樣、規格、顏色進行施工。安裝太陽能熱水器應征得相關業主同意并符合相關安裝規范，不得違反房屋安全使用規定、破壞樓宇外觀、侵害其他業主利益。
不繳納物業費可能被起訴
在目前的物業管理中，業主不繳納物業服務費一直是困擾不少物業服務企業的一個問題。就此，《臨時管理規約》和《管理規約》兩個文本也對此“開出了良方”。
根據規定，各業主同意，物業服務收費按照物業服務合同的約定足額繳納物業服務費用，并接受業主大會、業主委員會的監督。業主未按規定繳納物業服務費用(物業服務資金)的，業主委員會應當督促其限期交付；業主逾期仍不繳納的，業主委員會、物業服務企業或其他管理人可以在本建筑區劃內公布物業服務費用 (物業服務資金)收繳情況，并注明欠交費用的業主房門號；仍不繳納的，物業服務企業或其他管理人可以依法向物業所在地的仲裁委員會申請仲裁，或者向人民法院提起訴訟。
機動車小區內行駛時速不能超5公里
在《臨時管理規約》和《管理規約》中，均對業主和物業使用人在車輛行駛和停放方面，做出了規定與約定。
明確一定噸數以上的貨車 (搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止進入小區；機動車輛在小區內行駛，時速不得超過5公里，禁止鳴號、試車和練車。
在車輛停放時，機動車輛按規定的車位(停車區域)停放，禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場地停放；按照規定或約定繳納車位使用費。同時，要愛護停車場設備設施，造成損壞的應承擔賠償責任；車位只可用作停放車輛，不得堆放雜物、安裝設施或改作他用。
業主大會議事內容有明確規定
業主大會究竟能商議哪些事，表決哪些事，這是許多業主都關心的問題，《業主大會議事規則》示范文本給出了答案。
制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途；利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用……都是業主大會可以表決的內容。
改建附屬設施須2個“2/3業主”點頭
業主大會作出籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
業主大會作出制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會委員、制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案、選聘和解聘物業服務企業、改變共有部分的用途、利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用和法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
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2010/11/22 11:14:00